Cuando una persona lleva mucho tiempo tratando de vender o de comprar un bien inmueble y, finalmente, si es el vendedor y ha recibido la oferta adecuada, o es el comprador y ha encontrado el inmueble que deseaba y aparentemente su oferta fue aceptada, lo normal es que busque de alguna manera, ‘amarrar’ ese acuerdo, es decir, darle fuerza legal, lo cual implica pensar en el tipo de contrato que se debe firmar de manera previa al otorgamiento de la escritura.
Los vendedores y los compradores ‘sienten’ la necesidad de tener un documento en el que se plasme por escrito ese compromiso que han adoptado, y, al estar frente a una infinidad de opciones para la elaboración de ese contrato previo, con frecuencia, surgen dudas y confusión respecto a los documentos que deben firmarse y las consecuencias jurídicas que estos generarán. Es importante considerar que esto dependerá del contrato que lleven a cabo.
A continuación, explicaré en qué consiste cada uno:
La carta compromiso, como se denomina en la práctica, es en realidad una promesa unilateral donde una de las dos partes, ya sea el comprador o el vendedor, se compromete a comprar o a vender un bien inmueble determinado, sin que la otra parte se comprometa a algo a cambio. No es recomendable firmar este documento, ya que solo genera obligaciones para la persona que la hace sin que la otra quede obligada y, en ocasiones, incluso la parte que se compromete se impone una penalidad para el caso de que no se lleve a cabo su compromiso.
El contrato de promesa de compraventa se celebra entre dos personas donde ambas o solo una de ellas se obliga a celebrar un contrato futuro, en este caso el contrato futuro es de compraventa. De tal suerte que, por el número de obligaciones que se generan, este contrato puede ser unilateral o bilateral. La recomendación es que sea bilateral para que ambas partes se obliguen a celebrar el contrato futuro en un plazo determinado. Es importante que las partes de ese contrato no ejecuten actos de cumplimiento del contrato futuro de compraventa como sería, por ejemplo, pagar el precio total o parcialmente o entregar la posesión de la cosa, ya que estos actos han sido considerados por nuestro máximo tribunal como una prueba de que en realidad el contrato celebrado no fue de promesa sino de compraventa, generándose en ese caso todas las consecuencias a las que me referiré en el siguiente párrafo.
El contrato privado de compraventa es un acuerdo de voluntades. Esto implica que el vendedor transmite la propiedad de la cosa vendida y el comprador se obliga a pagar por ella un precio cierto y en dinero.
No es recomendable celebrar este tipo de contratos, en primer lugar, porque son contratos que pueden ser atacados con una nulidad relativa en virtud de que no respetan la forma establecida por la ley que es la de la escritura pública.
En segundo lugar, porque los efectos fiscales se generan inmediatamente con su celebración, es decir, en cuanto se firma un contrato de este tipo, se causan las contribuciones, como lo son el impuesto de adquisición de inmuebles, el impuesto sobre la renta y en su caso, el impuesto al valor agregado, con el problema práctico de que, para calcularlos adecuadamente, se requieren de otros documentos que no se han tramitado y también que, en muchas ocasiones, el pago debe hacerse por medio de plataformas telemáticas a las que no tienen acceso los particulares.
En tercer lugar, aunque a este tipo de contratos les falte oponibilidad frente a terceros, sí generan efectos entre las partes que celebraron la transmisión de propiedad del inmueble, aun cuando el precio no se haya pagado.
En cuarto lugar, precisamente por la falta de oponibilidad frente a terceros, el comprador corre el riesgo de que el vendedor vuelva a vender o que un tercero le embargué los inmuebles a su vendedor. En estos casos, lo más recomendable es esperar a firmar la escritura ante notaria o notario, en la que se haga constar la compraventa, porque en ese acto el vendedor transmite la propiedad y el comprador le paga el precio, no quedando obligaciones pendientes entre ellos.
También, en la mayoría de los casos, el tiempo que se lleva el elaborar una escritura es muy corto, tomando en cuenta que no solo consiste en la redacción correcta del instrumento legal en el que consta el contrato que cumple con la forma legal, sino que también se obtienen todos los documentos oficiales en los que la notaria o el notario se cercioran de que el vendedor sea el dueño, que el inmueble está libre de gravámenes y al corriente de sus contribuciones, así como también cual es el uso de suelo del inmueble.
Adicionalmente, la notaria o el notario calculan y dejan perfectamente determinado el efecto fiscal del mismo. Por lo anterior a veces no es conveniente celebrar un contrato que tendrá una vigencia muy corta.
- Tiene como única formalidad la forma escrita, por lo que con solo celebrarlo por escrito cumplimos con la forma legal y no corremos riesgos de que sea atacado con una acción de nulidad relativa.
- No generara impuestos, con lo que nos liberamos del riesgo de no cumplir a tiempo con su pago y que se generen actualizaciones y recargos.
- No se transmite la propiedad de los bienes inmuebles objeto de la compraventa, con lo cual no corremos el riesgo de entrar en litigios donde la litis del mismo sea todo el inmueble después de haber solo recibido en pago una parte del precio.
Es muy importante redactar correctamente este contrato para que no se malinterprete el sentido del consentimiento, por lo que te recomiendo que acudas a tu notaria o notario para que te brinde la asesoría adecuada.
*El autor es Notario 242 de la Ciudad de México.
