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Entre los retos del segmento logístico están alzas en el material de construcción, aumentos en el valor de la tierra urbanizada y el desabasto de energía en Tijuana, Cd, Juárez y Querétaro.

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Al cierre de año se superaron los 87 millones de metros cuadrados en los que CDMX y Monterrey son los dos mercados que sigue destacando tanto en tamaño como en crecimiento, que juntos suman 31% del mercado en el segmento Real Estate industrial, destacó el análisis “Mercado inmobiliario industrial al cierre del 2021”.

Los mercados que agregaron mayor metraje fueron Monterrey, CDMX y Tijuana, que se vieron limitados en cuando a su crecimiento derivado de la escasez de tierra con más inicios de construcción; Monterrey casi representa 100% de los crecimientos que se dieron en la capital del país y Tijuana, destacó en su exposición Sergio Mireles, director general de Datoz.

Cabe mencionar que Ciudad Juárez, en específico, se vio afectado por la insuficiencia de energía. Este mercado tuvo el quinto lugar en el desempeño de 2021.

Aunque la construcción ha sido alta, algunas circunstancias han frenado el potencial por el incremento en el costo de los materiales de construcción, como lo es el acero y el concreto, el aumento en el valor de la tierra urbanizada, y la carencia de insumos industriales y el desabasto de energía en mercado como Cd. Juárez, Tijuana, que limitan los inicios de construcción. 

En cuanto a los inicios de construcción se deben a factores como el nearshoring y el T-MEC, pero que seguirán impulsando la demanda de espacios industriales, aunque se prevé que esta actividad seguirá pujante durante 2022 y 2023, pero también hay otra gran demanda que está en proceso de negociación y proyectos de búsquedas activas.

 

Centro y norte, los polos destacados

Al concluir 2021, los mercados de Monterrey, Tijuana, Cd. Juárez y Mexicali, cada uno superó su máximo histórico en los inicios de construcción, medidos en metros cuadrados en los últimos 7 años, esta situación se debe a proyectos Build To Suit en mercados como Monterrey, donde estas operaciones representan el 61%.

“Creemos que la construcción industrial ha sido alta, algunas circunstancias han frenado la construcción. Entre las principales razones por las que no se ha incrementado la construcción especulativa se encuentran el incremento en el costo del material de construcción, como el acero y concreto, el aumento en el valor de la tierra urbanizada, y la carencia de espacios donde planear proyectos futuros, y el desabasto de energía en mercados como Tijuana, Cd, Juárez, Querétaro, siguen obstaculizando los inicios de construcción especulativa”, destacó Sergio Mireles.

En cuanto a los inicios de construcción destacaron Mexicali, con 497% de aumento año contra año, con una superficie de 211,568 metros cuadrados (m2); le siguieron San Luis Potosí, con aumento de 219%, con más de 33 mil 700 metros; y finalmente, Hermosillo, con aumento de 198%, y más de 60 mil 129 metros cuadrados.

En inventario total, la CDMX lideró el segmento industrial con más de 14 millones 506 mil metros cuadrados que representaron un aumento del 3%; le siguieron Monterrey, con 12 millones 657 mil metros y un aumento de 6%; seguidos de Tijuana, con más de 7 millones 432 mil metros cuadrados; les siguieron en importancia Ciudad Juárez, Guanajuato, Querétaro, Saltillo, Guadalajara, San Luis Potosí y Reynosa, entre los principales.

En cuanto a inicios de construcción, Monterrey fue de 724 mil metros cuadrados, con 49% más de construcción respecto al 2021; le siguieron la CDMX, con 445 mil metros, pero con una caída respecto al año anterior de -9%; Tijuana, por su parte, registró 439 mil metros con un aumento del 85%; y destaca el caso de Mexicali, con 211 mil metros y un aumento de 497% respecto a 2020.

En absorción bruta acumulada, la CDMX llegó a más de un millón 249 mil metros cuadrados, con una alza de 54%; le siguen Monterrey, con un millón 200 mil metros y un aumento de 75%; y en tercer lugar Tijuana, con más de 637 mil metros cuadraos y un aumento en la absorción de 47% en el periodo.

En total, siguiendo la absorción bruta acumulada, hay más de 5 millones 819 mil metros cuadrados; con la CDMX encabezándola, con 22%; le siguen Monterrey, con 21%; Tijuana, con 11%; Cd. Juárez con 8% y finalmente, Mexicali, con 7%, sumando todas las anteriores el 68% del total nacional. 

En tasa de disponibilidad, destacan a nivel nacional Nogales, con 0.32%, Ciudad Juárez, con 1.23%; Hidalgo, con 1.47%; Mexicali, con 3.13%; Puebla, con 3.19%; Saltillo, con 3.3% y Guadalajara, con 3.37% en el periodo.

Finalmente, en cuanto a disponibilidad, al cuarto trimestre de 2021 (4T21) hay una disponibilidad de 4 millones 231 mil metros cuadrados, entre los que destacan en el top 5 Monterrey, con 19%; CDMX, con 19%; Querétaro, con 8%; San Luis Potosí, con 7%, y que en conjunto suman 65%.