En este sentido, nuestra legislación en materia civil dispone que el arrendamiento subsiste si durante la vigencia del contrato, por cualquier motivo, se transmite la propiedad (art. 2409 CC). Esto quiere decir que el nuevo propietario ocupa el lugar del anterior arrendador, quedando obligado a respetar los derechos de arrendatario.
Además, el arrendatario tiene el derecho a ser preferido (bajo las mismas condiciones de venta) frente a cualquier tercero en el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida venderlo (art. 2447 y 2448 – J CC).
A fin de hacer efectivo este derecho, nuestra legislación civil establece de manera muy precisa los términos en que este derecho debe ejercerse y las consecuencias ante el incumplimiento de la obligación del arrendador de comunicar al arrendatario este derecho de ser preferido en la venta del bien arrendado:
Requisitos que debe cumplir el arrendatario: Para gozar del referido derecho de preferencia, los arrendatarios deberán estar al corriente en el pago de sus rentas.
Es importante distinguir el uso del inmueble arrendado ya que, en el caso de arrendamiento de inmuebles distintos a los destinados a casa habitación, existe un requisito adicional consistente en que el arrendatario goza de este derecho, siempre que su contrato de arrendamiento haya durado más de tres años.
Obligaciones del arrendador: El propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa. (El aviso de manera “fehaciente” normalmente se efectúa mediante notificación practicada por notario).
Plazo para el ejercicio del derecho de preferencia por el tanto: Los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercer el derecho de preferencia. Estos días comenzarán a contar a partir de la notificación correspondiente.
Consecuencias ante el incumplimiento: La compra-venta realizada en contravención a este derecho otorgará al arrendatario:
- El derecho a la acción de “retracto”, mediante la cual el arrendatario sustituye al comprador en los derechos y obligaciones de la compraventa.
- Reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses.
- Así como a la acción de nulidad.
Aunque podría parecer exagerada la forma en que la ley protege a los arrendatarios de inmuebles, no podemos dejar de lado nuestro contexto histórico y social del que deriva la necesidad de garantizar a la población diversos derechos fundamentales, mediante la limitación al derecho a la propiedad privada:
- El derecho fundamental a una vivienda digna, recogido por el artículo cuarto de nuestra Constitución.
- El derecho a la seguridad jurídica de los arrendatarios.
- La limitación al derecho de propiedad privada en virtud de su función social y del interés colectivo, como lo ha reconocido nuestro H. Poder Judicial de la Federación en criterios jurisprudenciales.
Por todo lo anterior, resulta fundamental para la debida formalización de compraventas sobre inmuebles, atender siempre a los derechos que concede la ley a los arrendatarios.
Notario 132 de la Ciudad de México.
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