Por regla general el derecho establece que, para la realización de actos jurídicos, son los interesados quienes deberán de participar directamente en su celebración. Sin embargo, en ciertas ocasiones, la legislación permite que las personas se auxilien de un representante mediante el otorgamiento de un poder.

El poder puede definirse como el acto jurídico unilateral por el que una persona, llamada poderdante, confiere a otra llamada apoderado, facultades para actuar de manera directa e inmediata en su esfera jurídica.

De conformidad con el artículo 124 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en relación con el artículo 73 de la misma Ley Suprema, los poderes, al ser actos jurídicos que competen al derecho civil, se regulan por los Códigos Civiles de cada una de las Entidades Federativas. En consecuencia, al ser competencia civil por mandato constitucional, solamente podrán otorgarse ante Notario Público.

En la Ciudad de México y en la mayoría de los Estados de la República Mexicana, la legislación civil establece la posibilidad de otorgar poderes generales o especiales.

Son poderes generales: los de pleitos y cobranzas, actos de administración y de dominio. Como su nombre lo indica, el poder para pleitos y cobranzas permitirá realizar cobros a nombre del poderdante, así como representarlo en juicio.

Por otra parte, el poder para actos de administración, permitirá al apoderado realizar todo tipo de actos tendientes a la conservación del patrimonio del poderdante; como lo es la celebración de un contrato de arrendamiento.

Por último, el poder para actos de dominio, confiere al apoderado facultades de disposición, por ejemplo, para enajenar bienes  o constituir gravámenes sobre ellos.

Asimismo, los poderes generales podrán limitarse. La limitación podrá ser en cuanto su finalidad, al tiempo de vigencia, al ámbito territorial de su ejercicio, en cuanto al objeto materia del mismo, a los sujetos frente a los cuales se puede ostentar la representación, entre otros. Por ejemplo, el otorgamiento de un poder para pleitos y cobranzas que se otorga a un abogado para actuar únicamente en determinado juicio.

Es importante tener presente que la Suprema Corte de Justicia de la Nación, resolvió en el año 2018 respecto a que no se establece gradación o jerarquía entre los poderes generales. Por lo que, a efecto de determinar entre ellos cuál fue el poder general otorgado, es necesario sujetarse a un principio de mención expresa; esto es, deberá atenderse al que fue concreta y específicamente conferido, sin que entre ellos pueda inferirse a manera de presunciones, una extensión sobre el tipo de poder otorgado.^[1]

Por su parte, los poderes especiales podrán referirse a cualquier tipo de facultad, siendo que la limitación de estos poderes, se encuentra en su propia especialidad. Por ejemplo, un poder especial para constituir una sociedad con las características y elementos que designe el poderdante.

La forma para el otorgamiento de poderes, dependerá del monto y del objeto del negocio. En ese sentido, los poderes deberán constar en escritura pública ante notario en los siguientes supuestos:

• Cuando sean generales.
• Cuando vayan a ejercitarse en algún acto que conforme a la ley debe constar en instrumento público; y
• Cuando el interés del negocio para el que se confieren, sea superior al equivalente a mil veces la Unidad de Medida y Actualización vigente al momento de otorgarse; actualmente $ 84,490.00 M.N.

Tratándose de bienes inmuebles, se otorgan poderes cuando el vendedor o el comprador no pueden acudir a la firma de la escritura pública de compraventa. De esta manera, puede celebrarse el acto a través de un apoderado.

No obstante lo anterior, es práctica común que, cuando se compra un bien inmueble mediante un contrato privado sin acudir ante un notario, el comprador opte porque el vendedor le otorgue un poder general para actos de dominio o un poder especial sobre el inmueble que acaba de adquirir.  El otorgamiento de estos poderes se realiza, pues se piensa que así se ahorrarán los gastos de escrituración del inmueble. 

Sin embargo, esta compraventa simulada mediante el otorgamiento de un poder, a menudo genera consecuencias perjudiciales para las partes, toda vez que el comprador no es dueño, sino que solamente es un apoderado; y por tanto, tiene el riesgo de que el vendedor venda o hipoteque el inmueble.  Lo anterior, en razón de que el titular registral sigue siendo el vendedor. 

Igualmente, en caso de fallecimiento del vendedor, el comprador puede verse inmerso en un litigio con los herederos del primero, pues en el mismo momento de la muerte se extingue el poder.

De la misma manera, también se generan riesgos importantes para el vendedor.  Por ejemplo, si el comprador realiza cualquier actividad ilícita en ese inmueble, se afectará  directamente la esfera jurídica del vendedor; pues registralmente sigue siendo el dueño.  Además, si el apoderado opta por vender el inmueble, esta venta repercutirá fiscalmente en la declaración anual del vendedor.

Por lo anterior, es fundamental entender que el otorgamiento de poderes de domino o especiales sobre un inmueble, confiere facultades de disposición al apoderado; las cuales le permiten que actúe como si fuera dueño. Sin embargo, estas facultades no lo convierten en dueño del inmueble.

Ante las dificultades que la pandemia ha presentado para el traslado de las personas, ya sea por las restricciones en los viajes, o por el hecho de que las personas han optado por quedarse en casa el mayor tiempo posible para el cuidado de su salud, el poder se convierte en una herramienta fundamental para la celebración de operaciones  relacionadas con bienes inmuebles. No obstante, como se expuso en este artículo, la firma de un poder genera consecuencias jurídicas y responsabilidades para el poderdante y el apoderado;  por lo que es recomendable acudir con un notario para mayor asesoría sobre el tema, tomando en cuenta que los notarios de la Ciudad de México nos mantenemos ateniendo este tipo de solicitudes en beneficio de la sociedad.

^[1] Tesis de jurisprudencia 19/2018 (10a.), Contradicción de tesis 225/2016. Aprobada por Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Publicación el viernes 13 de julio de 2018 en el Semanario Judicial de la Federación. Registro digital: 2017447

 * Notario 64 de la Ciudad de México

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