De acuerdo al INEGI, en 35 años, la población de Monterrey se duplicó y la mancha urbana se incrementó prácticamente 800%, lo que ha dado paso a cambios en uso de suelo, hacia la verticalización del centro de Monterrey.

Acorde a los cambios residenciales e inmobiliarios en Nuevo León, esta nueva tipología del precio del suelo en la ciudad de Monterrey ha generado que los desarrolladores apuesten por la creación de proyectos verticales.

Lo anterior trajo la revaloración de la tierra con un alto valor agregado, aumentando la calidad de vida y haciendo que quienes vivían en lugares alejados consideren volver a ese centro. 

Lo anterior se sustenta que durante las últimas décadas, la tendencia del modelo de vivienda en México fue adquirir la mayor cantidad de tierra, al menor costo posible, en las periferias del área urbana, resultando en el crecimiento del parque vehicular.

Lo anterior provocó aumento de las manchas urbanas, y zonas “dormitorio” alejadas, con problemas de servicios y transporte ineficiente. 

De acuerdo a Juan Ramón Ramírez, analista de terrenos del Departamento de Investigación de Newmark Noreste, dentro de la serie ‘Perspectivas Inmobiliarias durante la contingencia’, en 2013, el Instituto de Transporte y el Desarrollo en México (ITDP) implementó el programa de Desarrollo orientado al Transporte (ZONA DOT), que revaloró zonas con transporte público, especialmente en la zona, mediante la creación de más usos mixtos. 

“El modelo DOT convirtió al centro de Monterrey en zona atractiva para inversionistas y para mejorar su estilo de vida por sus múltiples ventajas, estrategia que debería implementarse en México y América Latina”, agregó Ramírez. 

Citó que el artículo 73 del Reglamento de Zonificación de Monterrey especifica que los terrenos con superficie igual o superior a los dos mil metros cuadrados podrán incrementar la densidad y lineamientos urbanísticos (CUS) en 100% y disminuir el requerimiento de cajones de estacionamiento en 50%. En las edificaciones de usos mixtos con comercio y/o servicios en los primeros niveles y habitacional en los niveles superiores, la densidad y CUS serán libres. 

Estas estrategias de densificación se aplicarán a predios e inmuebles que se ubiquen en un radio de 800 metros de distancia de las estaciones del metro, así como a los terrenos que se encuentren dentro del primer cuadro de la ciudad, cuyos predios sean mayores a 1,000 m². 

Históricamente, para un buen desarrollo de estrategias, el transporte público por sí solo no garantiza el éxito del DOT, sino que deben sumarse otros factores:

• El desarrollo de unidades pequeñas de vivienda con menor disponibilidad de estacionamiento (tanto dentro del proyecto como en las calles).
• Estrategias para desincentivar el uso del automóvil.
• Cambios a usos de suelo mixtos junto con densificación por parte de los municipios.
• Alta accesibilidad peatonal a bienes y servicios.
• Transporte público a menos de 800 metros a pie.

Por otro lado, la nueva Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, contempla incrementos en las densidades en Nuevo León, Estado de México y Jalisco, las cuales son a continuación:

Lo anterior, queda sujeto a que los estados se ajusten a la nueva Ley de Asentamientos Humanos.

Por su parte, César Guerra, director del área de Terrenos de Newmark, destaca que “hoy existen 32 proyectos en desarrollo dentro de la zona DOT, que representan más de 6 mil 900 unidades, concentradas en su mayoría sobre los corredores: Ocampo, Barrio Antiguo, Santa Lucía y Parque Fundidora”.

Uno de los casos de éxito del corredor de Fundidora logró cerca de 40% de plusvalía en el primer año de salir al mercado, debido a la demanda por este tipo de espacios. 

“Estos proyectos satisfacen la demanda inmobiliaria de millennials, que representan 40% de la población en México. Entre estos modelos exitosos están los departamentos tipo Lock-off, que permiten dividir en 2 una misma unidad, abriendo la posibilidad de vivir en una parte del departamento, mientras se renta o se comparte la otra”, finalizó Armando de la Fuente, director de la zona Noreste de Newmark.