1. Cuando un mexicano compra. Si un mexicano compra un inmueble, a nivel general, el proceso que debe cumplir es el siguiente:
Debe obtener certificados de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo en materia fiscal y certificado de uso de suelo de su propiedad.
Acudir con un notario y presentar documentos como el título de propiedad, boleta predial, boleta de agua, acta de matrimonio (cuando proceda) y avalúo (cuando proceda).
Con ello, el notario realiza la escritura y tanto vendedor como comprador pagan sus impuestos. Si lo que se vende es una casa habitación, el vendedor puede exentar o pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y, quien compra, pagará sus impuestos por adquisición, derechos, honorarios y gastos notariales.
2. Cuando un extranjero compra (fuera de la zona prohibida). Esto implica hacer una transacción en una distancia de 100 kilómetros al interior del país y 50 kilómetros desde las costas, es decir, si compra una casa o departamento en la colonia del Valle en la CDMX, dicha persona únicamente debe convenir con el gobierno mexicano, a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que se le considere como nacional en relación a esa adquisición. Este proceso responde a lo que se conoce como la cláusula Calvo.
“Ese es un trámite que ni siquiera tiene un costo especial con el que los notarios ayudamos a los adquirientes extranjeros. Y no les cuesta más la escritura por ser extranjeros, pagan lo mismo que un mexicano al momento de adquirir”, explica José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
3. Cuando un extranjero adquiere (dentro de la zona prohibida o restringida). Aquí, la ley de inversión extranjera permite a los extranjeros utilizar la figura del fideicomiso para aprovechar un inmueble que esté dentro de la franja restringida o prohibida, como Acapulco o Cancún.
“Para esos efectos el extranjero no puede adquirir el dominio directo como comprador y el instrumento jurídico que le queda es -a través de un fideicomiso-, utilizar y aprovechar el bien. Se requiere que una institución de crédito para que administre este negocio”, indica Manzanero.
4. Cuando el vendedor es mexicano o extranjero
“Cuando se vende un inmueble no es importante la nacionalidad, lo que importa es el concepto de la residencia para efectos fiscales. Imaginemos el caso de un ciudadano español que ha vivido en México 20 años o más, sigue siendo extranjero. Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, aclara Manzanero.
Si un mexicano radica en Estados Unidos y quiere vender una casa que tiene en México. “Si el señor es residente fiscal en otro país, cuando venda un bien que tiene aquí, tendrá que pagar impuestos bajo otro esquema en el que son más altos”, indica el especialista. En este supuesto hay que entender que más que la nacionalidad, lo relevante es la residencia fiscal de una persona.
5. Cuando un mexicano o un extranjero rentan
En el supuesto de que un extranjero o un mexicano quieran rentar, no hay distinción: no es más caro ni más barato para uno u otro. Eso se debe, esencialmente, a que el arrendamiento de un inmueble no requiere una escritura pública ante notario, solo la firma de un contrato de arrendamiento bajo condiciones que resguarden los derechos y obligaciones del dueño y del inquilino.
