El mercado inmobiliario industrial opera en la parte alta del ciclo económico a diferencia del resto del mercado comercial, debido a que todos sus indicadores presentan señales positivas y de crecimiento.

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El mercado inmobiliario industrial opera en la parte alta del ciclo económico a diferencia del resto del mercado comercial, debido a que todos sus indicadores presentan señales positivas y de crecimiento.

Como cualquier otro mercado financiero, todo el negocio de bienes raíces comerciales opera en ciclos; sin embargo, resulta interesante que hoy en día los distintos productos de México operan a ritmos diferentes y se ubican en etapas distintas de éste.

El parque industrial está llegando a la parte más alta, porque la vacancia en el mercado demanda espacios, las rentas se siguen apreciando y el valor de los inmuebles también. Todos los indicadores  están a la alza, y eso nos indica claramente un mercado en crecimiento.

 

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Los otros productos comerciales del Real Estate, por diferentes razones, crecen a otro ritmo o están ajustándose debido al desempeño de la economía, pero la parte industrial sigue creciendo.

México siempre ha tenido una economía basada en sus parques industriales, donde toda la infraestructura industrial va en relación con ésta.

Es una economía que sigue creciendo gracias a:

  1. La ubicación tan cercana con el país vecino, Estados Unidos.
  2. La población joven, educada y bien entrenada.

 

Ambos ingredientes son fuertes y fundamentales para la economía industrial que aquí existe y es esto lo que vamos a aprovechar. El sector industrial es el motor que tiene más actividad.

 

Drivers de mercado

En todo el mercado industrial cualquier cambio en la situación económica, social o política puede ser un driver capaz de influir o determinar un cambio en el mercado. En lo particular, hemos visto varias cosas que están impactando al sector de manera positiva.

Primero, la tecnología. Observamos muchas fábricas que están automatizadas con un sistema de logística que ya está siendo mucho más exacto, mucho más controlado; la exactitud que nos deja la tecnología nos da eficiencia. Cómo es que estamos construyendo y utilizando los bienes especialmente industriales, porque todo es eficacia, costos y tiempos.

Por otro lado, las políticas y la economía. Por ejemplo, el T-MEC va a tener un impacto importantísimo, no tanto para cambiar el mundo, sino que dejará ver que el comercio exterior continuará creciendo. En este negocio, como en cualquier otro, la incertidumbre causa una demora o baja la velocidad del cambio; cuando eliminas ésta es cuando ya se recupera la velocidad de la economía.

En cuanto se firme el T-MEC o ya esté definido, se eliminará mucha incertidumbre y vamos a poder tomar iniciativas los inversionistas, los usuarios; todos vamos a poder tomar las decisiones necesarias.

 

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¿Quién demanda espacios?

Hay dos grandes usuarios industriales: Las empresas que están manufacturando o fabricando algo, y aquellas que están usando la logística, éstas pueden ser en apoyo a los que manufacturan algún producto o distribuyen al público.

El tipo de empresas manufactureras que requiere de estos espacios es aquella que busca mano de obra con mucha energía, entrenable, disponible, a buen costo, principalmente cuando lo comparas con Estados Unidos, porque ha sido atractivo para la gente que está haciendo manufactura. Asimismo, también buscan ubicación, qué tipo de infraestructura de transporte se requiere para que sus productos puedan llegar a los mercados finales, sea en América, Europa o Asia, por ello la infraestructura de caminos es sumamente importante para esos mercados.

Por otro lado, la logística, hoy en día, es el segmento del mercado que más está creciendo. Esta tendencia no es solo porque tenemos una población en aumento, sino porque la evolución del e-commerce está creciendo de una manera impresionante.

Toda esta parte de compra requiere bodegas y áreas para almacenar mercancías. Por ejemplo, cuando compramos algo por internet, esperamos dos semanas para que nos llegue, pero algunas personas, los jóvenes principalmente, quieren las cosas de inmediato, por eso es tan importante que la infraestructura de logística se posicione en donde está el usuario final.

 

 

¿Cómo es la demanda de espacios?

De todo el mercado, el 33% es manufactura de cualquier producto, 29% es la logística, otro 19% es particularmente automotriz; este último sigue siendo un sector productivo muy importante para el país, y aunque no está creciendo al mismo ritmo que antes, sigue siendo un driver, una industria muy importante para el país, además que no solo son las compañías armadoras, sino también todas las que suministran autopartes.

La demanda depende de las vocaciones económicas de las regiones o entidades. Por ejemplo, la Ciudad de México y su Zona Metropolitana ya no es un centro de manufactura, sino uno de servicios, por lo que la población de alrededor de 28 millones de habitantes demanda distribución de mercancías y, como consecuencia, requiere de espacios logísticos.

En cambio, en el Bajío predomina la manufactura, principalmente la automotriz. En otras ciudades como Monterrey, hay un poco de todo, algo similar a lo que ocurre con los demás estados de la frontera.

 

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¿Rumbo?

Siempre nos cuestionamos el rumbo que lleva la economía de un país. En mi opinión, la demanda de espacios industriales es un termómetro de la tendencia que lleva. Cada quien tendrá su opinión, pero los hechos hablan por sí mismos, y si va creciendo la industria, así mismo  lo hace la demanda de espacios.

Si cualquiera quiere saber cómo está creciendo el país, en qué dirección va, aquí está la respuesta: En el crecimiento de la industria.

El balance del mercado inmobiliario industrial hasta el tercer trimestre del año es positivo. Quizá no vamos a la misma velocidad que en otros periodos, pero se continúa creciendo; la absorción, que es como medimos al mercado, sigue en ascenso, lo que nos señala que vamos en la dirección correcta.

Acerca de la confianza que muestran los inversionistas extranjeros, puedo decir que cuando buscan en dónde invertir, en dónde hacerlo, mediante qué proceso: De manufactura o logístico, prefieren un país desarrollado, un lugar donde puede haber una transición política pacífica y transparente, que tenga la infraestructura, con gente capacitada, educada. Por eso muchos extranjeros ven con buenos ojos a México.

 

¿Retos?

Uno de los más importantes está en la tecnología. Estados Unidos es un país manufacturero, y con la automatización, muchos puestos de trabajo se han eliminado; y en México también lo estamos viviendo. Somos un país muy competitivo en cuanto a mano de obra, pero la tecnología está ganando esa ventaja que mantuvimos con esos puestos de trabajo.

Por lo tanto, es un reto para nosotros como país. ¿Cómo podemos seguir siendo competitivos en un mercado cada vez más sistematizado? Por ejemplo, hoy en día una planta necesita 30% menos mano de obra que en el pasado, eso sí es un reto para México.

 

 

¿Oportunidades?

En la logística hay cosas muy importantes que están pasando, la misma tecnología nos está dando muchas oportunidades. Por ejemplo, en lo que respecta al comercio electrónico, toda esta nueva infraestructura de distribución está cambiando en varios mercados del mundo y va a pasar aquí en México.

Se están experimentando con otro tipo de bodegas, en las áreas de almacenar la mercancía que va al público. En lugar de tener una bodega de cuatro o de ocho metros de altura, ya están construyendo de 25 o múltiples pisos, porque la misma automatización te lo permite, pero también por necesidad, como es el caso de las áreas urbanas, donde se requiere tener áreas de distribución cercanas al cliente. Aquí en la Ciudad de México, por ejemplo, necesitamos ese tipo de áreas de distribución, para que se pueda hacer llegar un producto más rápido al punto final.

La gente va a notar cómo se puede remplazar el uso de algunos bienes raíces, que tal vez ya no son tan prácticos, para convertirlos en centros de distribución.

 

Perspectivas

Hay muchos factores que por la incertidumbre tenemos que clarificar; sin embargo, vamos a seguir creciendo, porque los fundamentales del sector siguen sólidos.

Considero que el sector industrial seguirá siendo una parte muy importante. Hay cosas que no pueden cambiar, como nuestra ubicación geográfica con el país vecino del norte, la gente talentosa disponible también se mantendrá, y el ser una región eficiente no va a cambiar.

Podrá haber variaciones en otros factores, como el clima, pero no será drástico, por lo que seguirá avanzando.  

 

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Texto Lyman Daniels

Foto: CBRE / shutterstock / blog e commerce / FT