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Fibras comerciales, industriales, de oficinas, hoteleros, del sector educativo, entre otros, son diversos los nichos de mercado en que se especializan.

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Desde el punto de vista del inversionista, el nacimiento de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) trajo un nuevo activo financiero que les permite diversificar sus portafolios en un mercado regulado.

Esa posibilidad de diversificación se amplió mucho, toda vez que los Fibras pueden dedicarse a diferentes segmentos del Real Estate y tener diferente comportamiento con el tiempo, es decir, no se mueven en la misma dirección y tampoco igual, porque cada uno tiene sus propias particularidades.

 

FUNO, FIBRAPL, STORAGE y TERRAFINA son ejemplos de algunos Fibras en el país; cada uno enfocado a un rubro en particular.

 

Este instrumento de inversión se enfoca en diferentes segmentos del sector inmobiliario y los identificamos o clasificamos por el tipo de propiedades que conforman su portafolio, como: industrial, comercial, oficinas y hoteles. Con los años han ido apareciendo fideicomisos con diferentes especializaciones, como el auto almacenamiento y el segmento educativo.

Diversificados: Hay Fibras cuyo portafolio contiene propiedades de dos o tres segmentos, que son muy diversificados, como es el caso de Fibra Uno (FUNO), que es el fideicomiso inmobiliario más grande de América Latina y tiene inmuebles industriales, comerciales y de oficinas, fundamentalmente.

Industriales: Hay Fibras que se especializan en el mercado de espacios industriales, como Fibra Prologis (FIBRAPL) o Terrafina (Terra). Asimismo, hay las que tienen un gran componente de este segmento, pero también participan en otros, como es el caso de FUNO y FIBRAMQ. El mercado de parques industriales fue el mercado inmobiliario que mejor desempeño tuvo en medio de los meses más difíciles de la pandemia.

Dentro de este segmento también puede haber cierta especialización, porque hay quien se concentra en parques industriales para dar cabida a empresas de manufactura, o bien, aquellos enfocados en centros logísticos o centros de distribución. También aquí podemos encontrar a Fibra Upsite, que se especializa en desarrollos de espacios industriales pero para Pymes a través de centros compartidos.

 

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Centros Comerciales: En el caso de los Fibras que se concentran en el mercado de Centros Comerciales o retail, hay algunos como Danhos –que se especializa en propiedades comerciales y de oficinas calidad premier–, también está el caso de Fibra Shop y más recientemente Fibra Soma donde predominan centros comerciales (también oficinas y usos mixtos), algunos de ellos de calidad excepcional.

Este segmento comercial fue muy afectado por el cierre de actividades de varios meses durante la primera etapa de la pandemia de Covid-19. Hacia el cierre de 2021, muestra importantes signos de recuperación en el tráfico de personas que visitan los centros comerciales. Hubo cierta afectación también en la ocupación, pero igualmente se ha ido restableciendo de forma paulatina.

Oficinas: Hay Fibras que tienen importante participación en el mercado corporativo, es decir, en el segmento de oficinas, como son los casos de FUNO, Danhos, Soma, Fibras Mty, entre otros.

Posiblemente, este mercado ha sido el más castigado por la crisis sanitaria y la implementación masiva del Home Office, debido el inventario excedente que había antes la pandemia, más lo que está en construcción. Si bien el mercado corporativo de la Ciudad de México es el que más inventario disponible reportaba y por lo mismo es el más afectado, no hay uno solo en el mercado de oficinas a nivel nacional que esté en equilibrio y llevará todavía más tiempo en poder regresar a la normalidad.

 

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Hoteles: Desde principios del mercado de Fibras, nacieron dos especializadas en el mercado turístico-hotelero: Fibra Hotel y Fibra Inn. Éste había sido un sector con gran dinámica de crecimiento en la última década, aunque es un hecho que resultó sumamente afectado por el Covid-19 y sigue lejos de alcanzar niveles de ocupación prepandemia.

Auto-almacenamiento: Otro segmento es el de auto-almacenamiento, a través de Fibra Storage (STORAGE) que es líder nacional en dicho segmento con un exitoso modelo de negocio.

Es un segmento inmobiliario con un potencial de crecimiento enorme, por su bajo nivel de penetración y porque en México predominan pequeñas y medianas empresas que demandan espacios reducidos para su almacenamiento.

Educativos: Es uno de los segmentos participantes más jóvenes en aparecer, a través de Fibra Educa (EDUCA), que fue el primer fideicomiso listado a nivel mundial enfocado a las oportunidades de inversión inmobiliaria en el sector educativo.

 

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Los Fibras se dedican a diferentes segmentos del Real Estate, cada uno con sus propias particularidades.

 

Cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario tiene su propia dinámica y responde a diferentes factores económicos y fundamentales, por lo que reiteramos que cada uno tiene su propio ciclo de mercado.

Un análisis de Vector Casa de Bolsa, indica que en México existen dos tipos de Fibras: los de activos estabilizados y los de desarrollo.

 

Fibras de Activos Estabilizados (Dividendos Inmediatos)

Los Fibras de activos estabilizados adquieren propiedades totalmente terminadas y estabilizadas (centros comerciales, edificios de oficinas, naves industriales, hoteles, entre otros) con la finalidad de repartir dividendos inmediatamente a los tenedores de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).

La Casa de Bolsa indicó que normalmente no se dedican a la construcción o desarrollo de bienes raíces. La mayor parte de los Fibras del país (como FUNO, Fibra Prologis, Terrafina, Fibra Macquarie, Danhos, FMTY, Fibra Inn, Fibra Hotel, etc.) se encuentran dentro de este grupo. Su principal ventaja, es que reparten dividendos (distribuciones) de las propiedades adquiridas.

Sin embargo, consideran que su principal desventaja es que normalmente adquieren bienes raíces a precios de mercado, lo cual limita la generación de plusvalía en el futuro. Además, el potencial de crecimiento de largo plazo de los ingresos de los Fibras tradicionales es limitado, ya que depende del aumento de las rentas, que están en línea con la inflación o con la depreciación del tipo de cambio.

 

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Fibras de Desarrollo (Plusvalía + Dividendos en el Mediano Plazo)

El segundo grupo incluye a los fideicomisos que construyen propiedades desde cero, las rentan y después de un periodo razonable reparten dividendos a sus tenedores. También pueden vender estas propiedades con una ganancia significativa. Fibra Storage, Fibra Upsite y Fibra Plus forman parte de este grupo.

Su principal ventaja es que generan una plusvalía muy interesante sobre la inversión (25-30% adicional al precio del terreno + construcción) y que corresponde a sus tenedores. Sin embargo, no reparten dividendos inmediatamente, sino hasta que la propiedad está terminada y estabilizada, lo cual puede tardar cierto tiempo.

 


Texto Real Estate Market & Lifestyle

Foto: © Funtap P / FUNO / FIBRA DANHOS / FIBRA PROLOGIS / SORDO MADALENO ARQUITECTOS