La elevada presencia de empresas nacionales e internacionales del sector manufacturero y la importante participación del sector servicios en la actividad económica, generan una gran necesidad de espacios inmobiliarios para oficinas.

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La elevada presencia de empresas nacionales e internacionales del sector manufacturero y la importante participación del sector servicios en la actividad económica, generan una gran necesidad de espacios inmobiliarios para oficinas.

El mercado corporativo en la Zona Metropolitana de Querétaro está integrado por 106 edificios de oficinas, de los cuales 102 están en operación y tres más en plena construcción. El inventario actual de espacios supera los 500 mil metros cuadrados (m²).

Querétaro, en particular su Zona Metropolitana, destaca por contar con uno de los mercados de oficinas más dinámicos del país. Ello se explica por el ritmo de crecimiento de su economía, en particular por la evolución de su sector manufacturero, pero también por su la cercanía con la Ciudad de México, lo que ha determinado que diversas empresas hayan trasladado sus call centers (por ejemplo algunas financieras) e incluso en algunos casos, diversos corporativos.

 

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De acuerdo con el análisis de la consultora Tinsa “Querétaro, 12 Ciudades de México, 2018”, el inventario de oficinas actual en la Zona Metropolitana de Querétaro está integrado por 504 mil 320 m² rentables, distribuidos entre corporativos de Clase A+, A y B.

Los de Clase A+ representan 56% del inventario total del mercado, equivalentes a 283 mil 530 m². Por su parte, el segmento Clase A, cuenta con una participación del 34%, que representa 170 mil 972 m² rentables. Finalmente, los edificios Clase B representan el restante 10 por ciento.

El tamaño promedio de un edificio de oficinas en Querétaro es de 4 mil 803 m² rentables.

 

Relevante, que 70% de los metros disponibles sean de edificios Clase A.

 

De acuerdo con consultora, el inventario presenta un crecimiento sostenido del 19% anual, esto representó un incremento de 12,000 m² al año entre el 2005 y 2014; para el año pasado (2018) y 2019 se anticipó que el inventario creciera a un ritmo mucho más moderado por abajo del 3% anual.

Este mercado corporativo está integrado por seis corredores o submercados: Centro, Zona Sur, Bernardo Quintana, 5 de Febrero, Corregidora y Juriquilla.

Sin embargo, hay una elevada concentración entre los corredores de oficinas Zona Sur y 5 de Febrero, ya que entre ambos representan 75% del inventario total.

En particular, el corredor Zona Sur cuenta con el mayor número de superficie rentable (200 mil 401 m² de inventario) y 37 edificios. El segundo corredor es 5 de Febrero, que concentra un inventario de 175 mil 472 m² rentables, representado 35% del inventario total, distribuido en 24 edificios.

Lo anterior encuentra una explicación logística, porque ambos corredores tienen acceso directo a la Autopista México-Querétaro y zonas habitacionales.

 

 

 

  CORREDORES de oficinas

En Querétaro al 1er TRIMESTRE DE 2019

Corredor

Inventario
(m2)

Vacancia
(m2)

Tasa de vacancia
(%)

Precio prom.
(us/m²/mes)

Precio Prom.
 (MXN/m²/mes)

Construcción
(m2)

Absorción Neta 
(m²)

5 de Febrero

82,515

16,106

19.50%

$14.04

$271.22

0

4,083

Bernardo Quintana

48,027

3,162

6.60%

$13.30

$257.04

12,325

1,412

Centro Sur

146,446

31,792

21.70%

$13.26

$256.14

61,319

1,007

Constituyentes

0

0

0.00%

---

---

0

0

Juriquilla

52,323

8,281

15.80%

$13.96

$269.74

56,518

712

Mercado Total

329,311

59,341

18.00%

$13.50

$260.88

130,162

7,214

 

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Disponibilidad

El reporte de Tinsa indica que el mercado de oficinas en la ZM de Querétaro tiene 77,892 m² de inventario disponible, lo que equivale a una tasa de disponibilidad del 15.4%. La consultoría precisa que se están contabilizando edificios corporativos que actualmente están en operación y en construcción.

Un dato relevante es que el 70% de los metros disponibles se concentran en edificios Clase A+.

Asimismo, agrega que 96% de los edificios se encuentran operando con inquilinos, mientras que 4% está en construcción.

Al cierre de 2018 Tinsa reportó que había en construcción 22,637 metros cuadrados.

En contraparte, en materia de demanda, además de la llegada constante de nuevas empresas a la entidad, el mismo crecimiento dinámico de las ya ubicadas en la entidad propicia que vayan requiriendo más espacios para su crecimiento orgánico.

 

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Balance al primer trimestre

En este sentido, el portal especializado Solili presentó su balance del mercado de oficinas de la entidad al primer trimestre, aunque se concentra exclusivamente en los edificios que califica como categoría A, que si los queremos equiparar con el reporte de Tinsa, en este último caso son los clasificados como A+.

Solili reportó que “al cierre del primer trimestre del año (1T19) el mercado corporativo clase A de Querétaro presentó un crecimiento del 24.3% en su inventario, alcanzando casi los 330 mil m². El corredor Centro-Sur concentra la mayor área con 146,446 m² y la mayor tasa de vacancia con 21.7% para un total de 31,792 m². La vacancia promedio del 18% representa un incremento de cuatro puntos porcentuales con respecto al cierre del 4T 2018”.

El reporte indicó que las nuevas construcciones totalizaron en 130 mil m², que significó un descenso del 26% con respecto al cierre del 4T18, distribuido principalmente en los corredores de Centro-Sur y Juriquilla. Destacó un edificio sobre el corredor Centro-Sur como la mayor oferta, con una superficie que va desde los 1,180 m² hasta 21,240 m² con la edificación completa.

Durante el 1T19 reportó una absorción bruta de 11,108 m² y una absorción neta de 7,214 m², cifras que se vieron influenciadas por la expectativa de diversas situaciones políticas y económicas que incidieron en el país durante este periodo.

Las rentas promedio se ajustaron a baja en 65 centavos de dólar, terminando el trimestre inicial de 2019 en 13.5 dólares por m² al mes, una cifra muy homogénea en cada uno de los corredores.

En cada reporte trimestral Solili hace una encuesta entre los comercializadores de oficinas de la zona, entre los que destacaron estos resultados:

 

  • Se percibió, mayoritariamente, una estabilidad de precios de renta, con una pequeña puntuación hacia el incremento moderado, con respecto al trimestre anterior. De cara al futuro, 60% de las opiniones se inclinan hacia el incremento entre leve y acentuado.
  • En cuanto a las nuevas construcciones de oficinas, existe un consenso del 80% entre los encuestados, quiénes perciben que existe y se mantendrá un incremento del volumen que se incorpora a los inventarios de la pujante ciudad.
  • Finalmente, 60% de los desarrolladores converge en una demanda creciente si se compara con el anterior trimestre, tendencia que a grandes rasgos se consolida hacia el 3T19, en la que se mantiene el optimismo, concluye el portal.

 

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Texto Jesús Arias

Foto: GRUPO MOMENTUM / capitel desarrollos / INVESTTI GRUPO INMOBILIARIO / m2sh / grupo momentum / Capitel desarrollos