Mercado inmobiliario

Los desarrolladores de espacios corporativos en la Ciudad de México no detendrán su inversión; sin embargo, ante el potencial exceso de oferta, se seguirán diversas estrategias para ajustarse a las condiciones de mercado.

Luis G. Méndez Trillo. *Presidente de Coldwell Banker Commercial México.

Durante 2018, a pesar de la incertidumbre política, financiera y comercial (la renegociación que tuvo el Tratado de Libre Comercio con América del Norte, TLCAN), fue un periodo de buena actividad en el mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX).

Como mercado, logramos una absorción histórica cercana a los 750,000 metros cuadrados (m2) que en gran medida obedeció a que en el primer trimestre del 2018 (1T18) se concretaron varias transacciones, a consecuencia de los sismos de septiembre de 2017.

Aproximadamente 430,000 m2 fue absorción neta, absorción nueva, y 320,000 m2 fueron operaciones de renovaciones o de reubicaciones de espacios Clase B hacia Clase A. La tendencia de precios a la baja permite que algunas empresas aprovechen esta inercia con el objetivo de mejorar sus espacios.

Hay que tener mucho cuidado al leer el mercado. Si vamos a un parámetro general tomando los 10 corredores de oficinas en la CDMX, hoy vemos un mercado con un inventario de 6.77 millones de m2, con una oferta disponible de aproximadamente 1.04 millones de m2. Esto habla de una disponibilidad o una tasa de desocupación de 15.4%, lo que ya nos determina un indicador de sobreoferta.

La teoría dice que un mercado sano debe tener una tasa de vacancia de entre 8 y 12%; si está por debajo de 8%, empezamos a ver escasez de producto; y si el  indicador está por encima de 12%, es que se inicia una tendencia de oferta. Si al 15.4% que observamos hoy le quitáramos el Corredor Norte —que es el más nuevo—, que a su vez trae una sobreoferta de 45%, el mercado se ajusta.

El Corredor Norte lo consideramos del Toreo de Cuatro Caminos hasta Valle Dorado. Ahí tenemos una disponibilidad de 271,000 m2 y un precio de salida de 18 dólares; esto afecta de una manera muy importante al resto del mercado.

Con el Corredor Norte traemos un precio promedio de 24 dólares y una vacancia de 15.4%. Sin éste, traemos una desocupación de 12.5%, estando en el límite alto pero todavía en el límite razonable, y un precio del mercado de 25 dólares. Hay que considerar estos factores.

  Fuente: Coldwell Banker Commercial México

Construcción en proceso

Actualmente se están construyendo en la CDMX 1.8 millones de m2 que se van a entregar en próximos tres años. Esto nos permite predecir que se van a incorporar un promedio de 600,000 m2 por año de inventario nuevo durante los años 2019, 2020 y 2021.

Por lo tanto, el mercado que tendremos para los próximos 36 meses contempla la disponibilidad del millón de m2 actuales y 1.8 millones de m2 que se van a entregar. Estos 2.8 millones de m2 que sí o sí vienen en un mercado que absorbe 450,000 m2 anuales, nos hace prever que se observará un incremento en la disponibilidad de espacios.

En un mercado que presuponemos absorberá —como viene siendo la tendencia de los últimos 10 años— entre 400,000 y 450,000 m2 netos, lo que determinará una tendencia constante de sobreoferta que pensamos, en los próximos 18 meses, debe estar entre 18 y 20% de vacancia total considerando los 10 mercados. De la mano con ello, prevemos que los precios de salida deben de ajustarse a niveles de entre 24 y 22 dólares en general. Diría que los precios se corregirán entre 10 y 15% a la baja.

Para 2019 vemos particularmente dos oportunidades de mercado:

1. Reubicaciones a edificios de mejor calidad en igual o menor precio.

2. Expansiones a edificios nuevos a precios competitivos.

Vienen buenas oportunidades. Los inquilinos de edificios Clase B deben estar alertas y revisar con su asesor inmobiliario de confianza porque las oportunidades que se abrirán en los próximos tres años serán enormes, dado que viene una gran oferta de edificios de altísima calidad en los principales corredores, sobre todo en el Corredor Insurgentes, el Corredor Santa Fe y Corredor Reforma, lo que va a permitir que ellos accedan a edificios de altísima calidad a precios y condiciones muy competitivas.

Chapultepec Uno, en Paseo de la Reforma. 

Sin embargo, creemos que la absorción, a diferencia de 2018, debería ajustarse a medio millón de m2, a una situación estándar de los años previos.

El tema de que algunas dependencias públicas salgan de la CDMX a otras entidades no la vemos en el corto plazo, además de que los 1.5 millones de m2 que ocupa el gobierno en oficinas, en su mayoría son edificios de Clase B.

Actualmente se están construyendo en la CDMX 1.8 millones de m2 que se van a entregar en próximos tres años.

Precios a la baja

Considerando los tres corredores de mayor precio, hoy tenemos precios en Lomas-Palmas, Polanco y Reforma que van del rango de los 20 dólares altos a los 30 dólares bajos. Luego tenemos los Corredores Periférico Sur, Insurgentes y Bosques de las Lomas alrededor de los 20 dólares medios; posteriormente ubicamos a lo que llamamos corredores suburbanos como Santa Fe e Interlomas en niveles de 20 dólares bajos o 10 altos (18 a19 dólares).

Esos son los precios de salida, pero hoy los precios de cierre podemos estimar que se ubican entre 10 y 15% por debajo. Quiere decir que si hoy el promedio de renta en las Lomas y en Reforma está en 30 dólares, los de cierre están en 27 y así sucesivamente.

Si en los mercados de Perisur e Insurgentes están en 25, los de cierre andan en 22.50; y si en Santa Fe estamos en 22, los de cierre están en 19 a 20 dólares.

Pero en ningún momento se ve un desplome de precios, porque la actividad en este inicio del año a enero, ha sido bastante representativa a diferencia del cierre del año 2018, la cual fue baja.

Vemos diversos sectores de negocios con demanda de espacios, como el energético, financiero, telecomunicación, principalmente servicios (despachos de abogados, contadores, consultorías o de brokeraje) así como el sector farmacéutico que cuenta con gran actividad y con planes de expansión.

Otro elemento que hemos constatado es que, desde el año pasado, a partir de las elecciones, la gran mayoría de los arrendadores —digamos que 95%— está dispuesto a firmar contratos de arrendamiento en pesos. Son muy pocos quienes insisten en contratos en dólares, lo cual facilita el proceso de decisión y compromisos a largo plazo en los inquilinos.

Estrategia a seguir

Considerando la construcción que está por iniciarse —ya que tenemos registrados en estos corredores 820,000 m²— creemos que pueden suceder tres escenarios:

1. Que se postergue el arranque de la obra, dado el 1.8 millones de m2 que ya están en construcción. Esa ya no la detiene nadie, ya que está en proceso y se va a entregar en los próximos 3 años (en 2019, 2020, 2021 como mencionamos).
2. Podría cambiar su destino a vivienda u hotel, lo cual es también otra alternativa que hemos visto que ocurrió.
3. Que alguno de nuestros clientes opten por transformar. Es decir, que en lugar de ser proyectos de oficina en renta, salgan a la venta.

Este último es el caso de tres proyectos que actualmente estamos representando en el mercado y que es una manera de desmarcarnos de la gran competencia de proyectos en arrendamiento.

En la CDMX, la venta de espacios de oficinas A+ y A es un mercado desatendido donde vemos el perfil de inversionistas patrimoniales, de profesionistas —digamos abogados, contadores y empresarios—, que siempre han deseado acceder a este mercado de alta calidad pero de espacios relativamente pequeños —digamos de menos de 1,000 m2— que aspiran a ser dueños de sus oficinas de alta calidad y que no encuentran el producto.

Es aquí donde estamos encontrando un nicho desatendido que está dispuesto a pagar entre 3,300 y 3,600 dólares por metro cuadrado.

Desarrolladores sólidos

Es importante comentar que en gran medida, quizá 75% de los proyectos en procesos de construcción están fondeados por grupos institucionales tipo Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), Fibras Privadas y grupos de gran solidez patrimonial, lo que nos permite anticipar que no van a tener problema para terminarse, además que presentan poco apalancamiento bancario, poco financiamiento, y que si bien van a enfrentar un mercado complicado y competido, no tendrán la premura o agobio de enfrentar el estrangulamiento financiero.

Eso es en la mayoría de los casos; quizás podrá haber algunos casos donde sí les apremie el tema del financiamiento y los lleve a una situación más desesperada de tener que castigar sus precios a cambio de tener que salir a rentar.

Por las mismas características que tienen los desarrolladores, no están dispuestos a regalar el precio de renta. En las inversiones comerciales, como son los servicios de oficina, son proyectos o inversiones de largo plazo, hemos constatado que se está trackeando el mercado de los últimos 25 años, debido a que hay una plusvalía garantizada que se ha apreciado aproximadamente 3% anual.

Eso garantiza que aunque haya baches o valles en el mercado —en los que hay que aguantar y esperar la caída de los precios o esperar algún tiempo a que se ocupen los edificios— el valor compuesto del precio de las oficinas en el tiempo en dólares se  incrementa y se plusvaliza de manera constante y ascendente.

Por el momento, no vemos a nadie desistiendo en sus inversiones. Vemos confianza, vemos adquisición de terrenos y vemos que siguen avanzando los proyectos conforme al calendario programado.  

Texto Luis G. Méndez Trillo*

Foto: axel carranza / coldwell banker