El segmento inmobiliario de parques industriales vive una evolución permanente y un crecimiento constante. Geográficamente, el principal mercado se ubica a partir del Valle de México hacia el norte del país. En la zona sur hay poca oferta, porque es para autoconsumo y autoservicios, principalmente.
Cada uno de los mercados tiene características que los diferencian. De tal forma que no podemos comparar al mercado de Ciudad Juárez —donde predomina la maquila y manufactura—, con el del Valle de México, donde sobresalen los espacios para distribución.
De esta forma, de la manufactura de pantallas y teléfonos celulares que se produce en el norte del país —sobre todo en Tijuana y la frontera con Estados Unidos—, el producto final llega vía terrestre en grandes transportes hasta la periferia de la Ciudad de México, que es el principal centro de consumo del país, donde las respectivas empresas cuentan con centros de distribución en San Martín Obispo.
Carlos García Varela, Senior Vice President Industrial & Logistics de Coldwell Banker Comercial
Con lo anterior, las empresas facilitan la distribución en las zonas de alto consumo, manteniendo su producto almacenado mientras no sea requerido. Visto de otra manera, cada mercado o región tiene cierta vocación y características particulares, como son mano de obra, infraestructura y apoyos gubernamentales, que los hace diferentes uno de otro, pero a la vez complementarios, con lo que se logra que los productos lleguen a los consumidores finales.
Por ejemplo, el Bajío cuenta con una alta dependencia del sector automotriz y de autopartes, aeroespacial y electrodomésticos, es decir, están subordinados a una o dos industrias. En cambio, otros mercados más al norte del país, cuentan con una gran diversificación de sectores productivos.
Del mismo modo, como parte de la evolución, podemos mencionar el caso de la Ciudad de México, donde alguna vez hubo manufactura que fue saliendo de la ciudad y lo que predomina ahora es la logística, es decir, los centros de distribución. Esto no significa que no haya manufactura, ya que el país está sumamente centralizado, pero su participación cada vez es menor.
La industria de manufactura de pantallas se desarrolla en la frontera norte.
Transformación del mercado
Una de las grandes transformaciones en este mercado se dio con el nacimiento de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), que propició una reestructura del mercado y modificó los CAP’s que se empezaron a comprimir.
En la actualidad ya no se observan portafolios de propiedades industriales como hace 10 años. A raíz del nacimiento de Fibra Uno (FUNO) —hace más de seis años—, se inició una etapa de grandes transacciones a través de portafolios industriales.
FUNO fue el parteaguas del mercado. Con su llegada, inició la compra de grandes portafolios industriales, pero también influenció la reinversión en el desarrollo de nuevas propiedades. Cuando esto sucede, los cap rates de las transacciones rondaban entre 10 y 9.8% y, con la llegada de nuevas Fibras como Terrafina, Prologis, Macquiarie y Monterrey, se empiezan a ajustar estos cap rates a niveles que van de 7.25% a 8.5% dependiendo el portafolio, ya que esto se vincula a la calidad de los inquilinos, contrato de arrendamiento, calidad de construcción y ubicación.
Derivado del proceso descrito, en la actualidad ya no hay grandes portafolios AAA disponibles, por lo que el inventario se compone de propiedades individuales o portafolios pequeños sin buena ubicación, ni buena calidad de construcción y no cuentan con parámetros adecuados dentro y fuera de la nave.
CDMX y Estado de México concentran la industria de distribución y logística.
Cuando una Fibra pretende adquirir una propiedad industrial, evalúa la calidad del edificio, ubicación, calidad de construcción y la calidad del inquilino. De éste, investiga cuánto tiempo le queda de contrato, si tiene cláusula de salida, garantías del contrato, la historia de la empresa o empresas de las que es a su vez cliente, y con base a esos estudios, la Fibra realiza una oferta.
Es importante destacar que la calidad de construcción de los parques industriales ha ido mejorando en todo el país; incluso, los pequeños desarrolladores han mejorado sus procesos constructivos.
Mientras las grandes Fibras buscan comprar grandes portafolios, las más pequeñas y recientes adquieren carteras de menor tamaño porque no tienen la misma capacidad de capital o endeudamiento. Unas buscan adquirir propiedades en las principales ciudades, mientras que otras toman propiedades en ciudades de menor tamaño y en paquetes menos significativos de propiedades.
Sin embargo, difícilmente las de menor tamaño pueden competir en condiciones con las primeras. No pueden ofrecer ni pagar los mismos cap rates. Por citar un ejemplo, Fibra Monterrey llegó a enfocarse en un segmento donde no participa FUNO.
Es decir, a FUNO, Terrafina y Prologis no les interesan los mercados secundarios. Pero sí a Fibra Monterrey u otro tipo de desarrolladores, quienes buscan encontrar parques de buen tamaño, buena calidad, con buenos inquilinos y buenos contratos. No se trata de una segmentación por regiones, sino por nichos de portafolios y sobre todo, oportunidades de negocio.
Con la llegada de las Fibras se ajustan los cap rates en el mercado mexicano.
Ciclos de mercado
Tanto en las Fibras como con los desarrolladores de parques industriales debemos considerar los ciclos de mercado. El apetito de las Fibras es permanente y voraz, y eso es lo que ha mantenido los cap rates bajos. No obstante, al no haber portafolios interesantes para las grandes Fibras, éstas se han puesto a desarrollar. En el caso particular de FUNO, Parks funge como su brazo desarrollador.
La primera Fibra nació hace poco más de seis años y con las adquisiciones de portafolios las desarrolladoras se capitalizaron y volvieron a invertir. Esto ha provocado que desarrolladores regionales han hecho crecer sus portafolios con el objetivo venderlos mañana. Es importante tomar en cuenta la madurez, por lo que deberán esperar cuatro o cinco años para poderlo hacer.
Debemos considerar también que algunos de estos portafolios no alcanzan a madurar o cumplir su ciclo porque ciertas Fibras, no tan grandes, les ofrecen un cap rate más alto y les venden dos o tres edificaciones y así el desarrollador o inversionista se capitaliza. Considero que esta es la razón de por qué no se ha logrado cerrar un nuevo ciclo de mercado.
Así que hay desarrolladores que siguen tratando de acumular metros cuadrados y estabilizar sus portafolios para tratar de vender a las Fibras o para hacer crecer su propio fondo de inversión.
Pulso de corto plazo
Dos de las principales variables que más han afectado el desempeño del mercado son el cambio de gobierno en nuestro país vecino y el tipo de cambio. La primera variable tornó difícil la toma de decisiones a lo largo del año, principalmente al inicio del mismo.
Por lo que respecta a la segunda, la mayoría de los desarrolladores están acostumbrados a rentar en dólares; pero ahora los inquilinos —aunque sean extranjeros—, no quieren hacerlo. Esto se gestó a raíz de la volatilidad financiera, principalmente la cambiaria, al finalizar 2016 y a inicios de 2017.
Los inquilinos empezaron a negociar con los desarrolladores sus contratos buscando un cambio a pesos o pidiendo una base cambiaria, entre otros, con la intención de encontrar seguridad o estabilidad en sus costos de arrendamiento, pero se encontraron con desarrolladores que lo pueden hacer y otros que tienen políticas más restrictivas para esos cambios.
Sobre la absorción del mercado, el primer semestre de cada año es la parte más difícil del ciclo anual; en tanto que el segundo, lleva mejor parte en cuanto a rentas y adquisiciones de espacios. Cabe mencionar que hay mercados como del Valle de México-Tijuana, que, por la falta de reserva territorial, lo que se construye se renta. Ambos son mercados que adolecen de espacios, aunque en la ZMVM está en continuo crecimiento, sin llegar a dejar de construir.
Sobre las expectativas inmediatas de fin de año, los desarrolladores presentan divergencias de opiniones al considerar que viene un año político en 2018 y podría ser un periodo intermedio malo. Unos son muy positivos, pero otros son sumamente pesimistas.
Distintos enfoques
Algunas opiniones apuntan a que si algún partido de oposición gana, ello no significará que México tomará una dirección económica distinta. De cualquier manera, los tomadores de decisiones serán muy precavidos y muy probablemente desde el próximo año la prudencia predominará.
Aquí entran algunas visiones pesimistas que comentan que habría que esperar la toma de poder en diciembre de 2018, la definición de políticas y sus primeras acciones, lo que podría implicar que el compás de espera se extienda al primer año de su gobierno (2019).
El panorama más positivo es que solamente sería un primer semestre de 2018 lento para la toma de decisiones, y que la segunda mitad se reactivaría el dinamismo del mercado inmobiliario en general.
Otra visión sostiene que aunque gane la oposición, hay suficientes controles en la economía mexicana para que no haya grandes afectaciones al ritmo y evolución del mercado.
No debemos olvidar una serie de elementos alternos, como el resultado final de la negociación del TLCAN, un acuerdo con China o una elección con incertidumbre, que afectarán el desarrollo económico, pero en México estamos acostumbrados a este tipo de ambientes. La historia de los últimos 50 años es ejemplo de ello.
Los dos años siguientes no serán fáciles; pero el mercado de parques industriales continuará tomando espacios ya que alcanzó un alto grado de madurez. A diferencia del mercado de oficinas —donde viene una sobreoferta y se prevé una restructuración en los precios de renta por metro cuadrado en ciudades como la ZMVM y Monterrey— en el sector industrial nunca han bajado, ya sea en dólares o en pesos, y además, se mantienen.
Fuentes de recursos
Hay suficiente liquidez en el mercado. Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) se pusieron de moda. Por ejemplo, Finsa y Vesta han levantado capital a través de este instrumento y hay otros que buscan distintas fuentes de financiamiento.
Lo que hace falta, en el caso concreto de la ZMVM o Tijuana por mencionar algunos submercados, es tierra para desarrollo, ya que hay muchos inversionistas o empresas que quieren comprar terrenos para el desarrollo de parques, pero no hay buenos espacios.
Otra limitante del crecimiento en el Valle de México, es la caseta de cobro ubicada en Tepotzotlán, en dirección a Querétaro, donde existen buenos terrenos, pero el desarrollador no los quiere comprar.
El mercado de parques industriales ha alcanzado un alto grado de madurez.
Tipos de parques
Existen diversos tipos de edificaciones por el uso que se les asigna. De esta forma encontramos parques de manufactura, logísticos, de maquila, entre otros, y por el uso podemos ver que hay sectores que requieren una mano de obra intensa.
Por ejemplo, donde fabrican los volantes de los vehículos y la cubierta de los mismos la cosen a mano con una cubierta de piel, se requiere que la compañía especialice a sus trabajadores en cada segmento del producto, por lo tanto, necesitarán un gran número de personas en la línea de producción.
Por lo anterior, los parques industriales se pueden clasificar de acuerdo a su infraestructura —no catalogarlos por nichos de mercado—, sino por seguridad, calidad de las calles, controles de acceso, salidas, capacidad eléctrica, agua, drenaje y uso de suelo.
Lo anterior es útil, ya que si existen empresas que se dedican a hacer detergentes, ello les obligará a contar con su propia planta de tratamiento de agua, o existen parques que no pueden dotar de la cantidad de agua que requieren.
Texto Carlos García Varela
Foto: EL SIGLO / PROLOGIS / COLDWELL BANKER COMMERCIAL
