La industria de los centros comerciales en México seguirá su buena racha. Se espera que en los próximos tres años el sector crezca 19 por ciento.
A pesar del pesimismo de muchas personas y de algunos indicadores económicos, que se han deteriorado de forma coyuntural en los últimos meses, 2015 se presenta como el mejor año para la industria del retail en sus 45 años de historia.
Si bien, en 20 años de experiencia en la industria de los centros comerciales en México he declarado varias veces: Este es el año del retail en México, en este momento confluyen diferentes factores que producen una situación ideal para el correcto desarrollo de esta industria.
La frase antes mencionada la dije a mediados de la década de los 90 con la llegada de las grandes superficies y tiendas departamentales globales: Auchan, Walmart, Carrefour, K Mart, JC Penney, Office Depot, Zara y las marcas de Inditex, entre otras. Otra ocasión fue a principios del 2000, cuando el International Council of Shopping Centers (ICSC) comenzó a operar en México. De la misma forma repetí esa aseveración a mediados de la década pasada con la llegada de los inversionistas institucionales: PREI, Hines, O’Connor, MetLife, Walton Street, LIM, Clarion Partners, Black Creek, entre otros y las últimas veces que lo hice fue con la colocación de los primeros fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibras), y hace dos años cuando, prácticamente, llegaron las marcas denominadas fast fashion: H&M, Forever 21, Gap, por mencionar algunas. Sin embargo, esta ocasión resulta diferente pues los factores del crecimiento del retail en el país no son externos sino internos.
Antea Lifestyle Center, Querétaro.
La economía y las reformas estructurales
Para los especialistas, los países que han aprobado reformas estructurales como México y Perú tienen mejores expectativas de crecimiento económico frente aquellos que no lo han hecho, como es Brasil. “El caso de México es particularmente interesante. Uno de los pilares clave de su reforma es la apertura del sector energético a la inversión extranjera. Se espera que esto aumente la producción petrolera de manera significativa en los próximos años, dijo el administrador global de activos de PineBridge Investments.
Ampliación Paseo Interlomas en Huixquilucan, Estado de México.
Asimismo, la apertura de la economía mexicana, desde su incorporación a la Organización Mundial de Comercio (OMC) y la creación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), ponen al país como uno de los que presentan un mejor ambiente de negocios para los desarrolladores, inversionistas y retailers extranjeros. La reducción de los aranceles a los productos chinos en 2011, en especial a los textiles y calzado, fue el detonador para la entrada de muchas nuevas marcas europeas y americanas. Actualmente los consumidores mexicanos podemos comprar en tiendas de marcas globales casi al mismo precio en México que en el extranjero, algo que por ejemplo no sucede en Brasil, si los cariocas quieren comprar localmente tienen que pagar un sobreprecio o comprar en Miami o Nueva York.
Madurez de la industria
A diferencia de otros países de la región, por ejemplo Bolivia donde el primer mall se abrió apenas hace un año; en México, la industria moderna de centros comerciales surgió hace 45 años. En sus primeros años, entre 1970 y 1990, los proyectos de centros comerciales fueron desarrollados por las tiendas departamentales, bajo el formato de super regional centers. En una segunda etapa, en los 90 se comenzaron a desarrollar modelos innovadores y surgieron nuevos desarrolladores –casi todos compañías familiares–. No fue sino hasta los primeros años de este siglo, con la llegada de los fondos de inversión, que la industria comenzó a institucionalizarse; lo que le ha permitido colocarse como una de las más sofisticadas del mundo. Esto haciendo un comparativo después de recorrer como analista de la industria más de 80 países y ver el grado de desarrollo en muchos de ellos.
El Dorado, centro comercial y marina en Boca del Río, Veracruz.
Hace un par de años, por ejemplo, de visita por las oficinas de uno de los principales desarrolladores de México –el cual le vendió un portafolio importante de centros comerciales al mayor Fibra del país–, pude ver la forma en la que desarrollan y administran sus propiedades, así como los sistemas y controles que usan; nunca había visto tal grado de detalle y sofisticación, ni siquiera en muchos de los Real Estate Investment Trust (Reit) de Estados Unidos. Definitivamente la industria de centros comerciales de México podría exportar talento.
Por otro lado, los proyectos de usos mixtos han impulsado a la industria al incorporar al centro comercial como un elemento central de los edificios en donde también hay un número importante de oficinas, además de otros servicios como hotel y residencias. Actualmente, en México, los inmuebles de usos mixtos se ven como un concepto habitual; en contraste con países de América Latina que continúan en el desarrollo de malls regionales.
En el país, muchos de los proyectos de usos mixtos están ubicados en zonas céntricas de las principales ciudades, donde el costo de la tierra haría inviable un proyecto que solamente contemplara un uso. Hoy se ven con más frecuencia este tipo de emprendimientos no sólo en el DF, sino también en Guadalajara y especialmente en Monterrey, donde muchos de los nuevos proyectos todavía están en tapa de plan maestro.
Los desarrolladores mexicanos han sido muy prolíficos en la incorporación de nuevos formatos de centros comerciales, los cuales se adaptan a necesidades y gustos específicos del consumidor nacional, entre ellos están los desarrollos de Fibra Danhos, los cuales son centros semiregionales urbanos y en muchas ocasiones de usos mixtos; por otra parte están los Urban center de Central de Arquitectura, los cuales son centros comerciales de proximidad desarrollados en zonas muy consolidadas de diferentes localidades del país y los conceptos Galerías de Liverpool, que son centros comerciales regionales con presencia nacional. Asimismo están los Patios, originalmente desarrollados por Mexico Retail Properties (MRP); los Senderos y Multiplazas de Grupo Acosta Verde y FRISA, respectivamente, ambos como centros comerciales anclados por tiendas de autoservicio, entre otros.
Fuentes de financiamiento
Actualmente en la industria inmobiliaria mexicana hay mucha liquidez. El mercado cuenta tanto con fuentes de financiamiento externas, fondos de capital privado, fondos de pensiones, fondos soberanos y aseguradoras, entre otras; además de los Fibra, Cecades, Family Offices e inversionistas privados. Se trata de una situación que no se había presentado antes, lo que genera que exista más capital buscando donde colocarse, que proyectos donde invertir; situación que se evalúa como positiva para el desarrollo y crecimiento de la industria, pero que a su vez ha encarecido un poco los precios.
El mensaje en común, que he recibido como experto en la industria, tanto de clientes como de desarrolladores, es que no existe la necesidad de capital en este momento y que no están vendiendo ningún activo. Al mismo tiempo, un aspecto interesante es que muchos nuevos inversionistas institucionales están considerando a México como el mercado más atractivo para invertir en la región de América Latina, ya que Brasil no está más de moda y los demás países son pequeños para sus necesidades. Adicionalmente, muchos de los fondos que invirtieron hace casi una década están en diferentes procesos de salida de sus anteriores inversiones y además de estar recapitalizados han levantado nuevos fondos para invertir en México, especialmente en retail.
Definitivamente, el salto cuántico de la industria inmobiliaria mexicana lo provoco la introducción en 2011 de los Fibras como instrumento de inversión. Estos fideicomisos han revolucionado la forma en la que se fondean los proyectos actualmente, por lo que es raro que dejen de aparecer noticias de transacción de los Fibras. Es cierto que muchas personas han expresado su temor a que se esté creando una burbuja, que puede reventar en los próximos años; sin embargo, aunque puede haber una corrección en los precios, es poco probable que se presente una crisis. Lo importante en mi opinión, es que los Fibra pasen de ser una maquina de adquisición de activos, a ser realmente desarrolladores inmobiliarios, tal como sucede en Estados Unidos. Pero eso es un proceso que a nuestros vecinos del norte les tomó varios años.
Patio Tláhuac en la Ciudad de México.
Retailers
En los años que estuve al frente de la región Latinoamérica para ICSC, en cada reunión con los desarrolladores, la principal solicitud era la necesidad de atraer nuevos retailers para mejorar la mezcla comercial de sus centros comerciales. En este sentido, los retailers globales han llegado a México en diferentes oleadas, la última comenzó en 2012 con la entrada de las fast fashion y a partir de entonces también comenzaron a ingresar en otros mercados de América Latina. Actualmente, si uno visita a los principales centros comerciales de la región podría pensar que las marcas globales siempre han estado presentes, pero realmente es un fenómeno reciente. Los retailers mexicanos con presencia en centros comerciales también han evolucionado considerablemente en los últimos 20 años, tanto en sus conceptos, mercancía, servicio y en general la experiencia que le ofrecen a sus clientes. Algunos de ellos ya están conquistando otros territorios y otros más hasta son considerados jugadores globales, en este contexto es digno de mencionar el caso de Kidzania.
La presencia en los centros comerciales en México de retailers procedentes tanto de Estados Unidos, Canadá, Europa y otros países de Latinoamérica, y la alta calidad de los retailers nacionales, convierten a México en uno de los países con los centros comerciales con mejor mezcla comercial del mundo. Tal vez con la única excepción de Dubái, cualquier desarrollador del mundo envidiaría el directorio de tiendas de cualquiera de nuestros principales centros comerciales. Pero a pesar de que en los últimos años han llegado muchas marcas internacionales, todavía se presenta la necesidad y espacio para la llegada de nuevos conceptos. Muchos de ellos están llegando de la mano de los grandes operadores multimarca como Alsea, Grupo Axxo, CMR, Taco Holding y particularmente Liverpool y El Palacio de Hierro, quienes están diversificando su principal actividad –la tienda departamental– y se están convirtiendo en operadores de marcas internacionales.
Midtown Jalisco tendrá un área rentable de 57,157 m2.
En conclusión
El año 2015 presenta condiciones ideales para el desarrollo de centros comerciales en México gracias al crecimiento económico que las reformas estructurales traerán, a la disponibilidad y diversidad de fuentes de financiamiento, a la sofisticación de los desarrolladores mexicanos y a la presencia de grandes retailers tanto nacionales como extranjeros. Según cifras de Colliers International, los centros comerciales que se incorporarán en el periodo 2014-2016, sumarán aproximadamente un millón de metros cuadrados rentables.
Tan sólo la ciudad de México contará con ocho nuevos centros comerciales, los cuales sumarán 266,000m² a la cuenta de
4.5 millones de m² existentes en la capital. Se puede asegurar que la industria mexicana de los centros comerciales tiene un lugar especial a escala mundial y que seguirá evolucionando para servir mejor a un consumidor que cada vez exige mejores espacios de compra, entretenimiento y socialización.
Fuentes: Colliers, CBRE, Cushman & Wakefield, Lizan Retail Advisors (LRA)
Texto:Jorge Lizán
Foto: SORDO MADALENO, Archelo
