El antecedente de los Fibras son los Real Estate Investment Trust (REITS), que son instrumentos con origen en Estados Unidos desde 1960, y que han sido utilizados como modelo para su implementación en otros países. Actualmente, en el mercado estadounidense cotizan más de 200 REITS con activos diversificados en 12 sectores.

Naturalmente, el mercado mexicano es más pequeño que el estadounidense, aunque viendo el tamaño del país de origen de los REITS, podemos darnos una idea de que localmente existe un potencial de crecimiento interesante para los Fibras.

Panorama general del sector

Respecto a los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) que cotizan en México, éstos desarrollan principalmente sus operaciones en los segmentos: industrial, de oficinas, comercial y hotelero, aunque también tienen activos en segmentos como el educativo y de vivienda, entre otros.

Con lo anterior, podemos clasificar a los Fibras según el segmento donde operan. Dentro de los diversificados  se encuentran FUNO, Danhos, FMTY, FNOVA y FPLUS. Los dedicados 100% al segmento comercial son FSHOP y SOMA; mientras que existen dos enfocados a la hotelería: FINN y FIHO. En el segmento industrial consideramos a Terra, FIBRAMQ, FIBRAPL y FIBRAUP. Finalmente, hay uno especializado en el sector educativo: EDUCA; y STORAGE que se enfoca a la renta de bodegas de almacenamiento.

Según la información reportada al cuarto trimestre de 2021 (4T21), los 15 Fibras que cotizan en la BMV administran un área bruta rentable (ABR) de 26.2 millones de metros cuadrados mientras, que el valor en libros de sus propiedades de inversión asciende a 652 mil 983 millones. Los ingresos generados por el sector durante 2021 sumaron un monto de 53 mil 247 millones de pesos (mdp).

Para fines de nuestro análisis, en Ve por Más (BX+) damos seguimiento a los siete Fibras de mayor tamaño y bursatilidad en el mercado mexicano: Fibra Uno, Fibra Danhos, Fibra Prologis, Fibra Macquarie, Fibra Terrafina, Fibra Monterrey y Fibra Shop.

El valor de mercado de estos Fibras, al último precio de cierre, se ubicó en 222 mil 28 (mdp), cifra que representa un descuento de 40% comparado con el valor neto de los activos (NAV) al 4T21, que es de 371 mil 694 millones de pesos.

El antecedente de los Fibras son los REITS estadounidenses.

 ¿Por qué invertir en un Fibra?

Ahora que conocemos el tamaño del sector, así como las empresas que lo integran, vale la pena plantear las consideraciones sobre por qué se recomienda considerar a los Fibras como alternativa de inversión.

1. Diversificación. En un principio, está este aspecto, debido a que los Fibras tienen características tanto de instrumentos de renta fija como de renta variable. Lo primero, porque, por regulación, están obligados a distribuir entre sus tenedores de certificados (CBFIs) por lo menos el 95% de su utilidad fiscal, mientras que los bonos que pagan intereses también representan una obligación de pago con cierta periodicidad. Por lo anterior, el rendimiento de las distribuciones (dividend yield) suele compararse con el rendimiento de los títulos de deuda.

Por otro lado, los Fibras también tienen elementos de renta variable que los hacen comparables con las acciones. La distribución depende del flujo generado por la empresa, y este último puede ser variable en función del entorno operativo o económico. Si el flujo sube o baja, la distribución podría moverse en el mismo sentido. Por ejemplo, debido al impacto de la pandemia, algunos fideicomisos de inversión en bienes raíces pospusieron el pago de distribuciones.

Cabe mencionar que los inversionistas pueden negociar los CBFIs como si fueran acciones, por lo que estos también están sujetos a alzas y bajas en los precios. Con lo anterior, podemos ver que los Fibras son un activo alternativo que contribuye a la diversificación.

2. Comparación vs bienes raíces privados. Típicamente, cuando las personas piensan en invertir en bienes raíces, lo visualizan a través de una transacción en mercados privados: comprar una casa o un departamento y beneficiarse de las rentas y plusvalías. Si bien no descartamos esto como una alternativa, vale la pena considerar las ventajas de invertir en bienes raíces a través de los Fibras.

Los Fibras nos dan exposición a naves industriales, entre otras.

Los ingresos generados por los Fibras durante 2021 sumaron un monto de 53 mil 247 millones de pesos.

Inicialmente, los montos a invertir en transacciones privadas son más altos respecto al monto para invertir en Fibras. Pensemos en el precio de un departamento en la Ciudad de México, en donde necesitaríamos invertir, por ejemplo, 3 millones de pesos. En el caso de un Fibra podríamos comprar un certificado desde 20 o 30 pesos; entonces, si compráramos 100 certificados, nuestra inversión sería de 300 mil pesos.

En adición, los Fibras nos dan exposición a bienes raíces –como centros comerciales, naves industriales u oficinas corporativas–, los cuales son operados por profesionales en el sector. Esto nos quita ese riesgo al comprar una propiedad directamente.

3. Distribuciones. A diferencia de otros activos, como las acciones, los Fibras deben de distribuir un porcentaje del flujo que generan al menos cada año, haciéndolos atractivos a los ojos de los inversionistas.

Típicamente, los Fibras realizan un pago de distribuciones trimestrales, aunque no necesariamente debe ser así, por ejemplo, Fibra Monterrey (FMTY) lo hace de manera mensual. Lo que dice la ley, es que los fideicomisos de inversión en bienes raíces deben distribuir, al menos, un 95% de su resultado fiscal anual.

En 2021, el promedio ponderado de la distribución fue de 1.8 pesos por certificado, lo cual significó un rendimiento de 7.6% cuando lo dividimos entre el precio promedio de ese año. Esta distribución representó un crecimiento de 6.3% respecto a 2020, año en que el flujo de Fibras se vio más afectado por la pandemia.

En 2020, la distribución de la muestra fue de 1.7 pesos por CBFI, mientras que en 2019 había sido de 2.1 pesos. Para 2022, nuestra expectativa es seguir viendo una recuperación en el flujo de los Fibras, lo que también se traduciría en un crecimiento en distribuciones. Esperamos que el año la distribución por CBFI crezca 7.5% anual; un rendimiento de 7.6% al último precio.

4. Tasas de interés vs rendimiento de las distribuciones. Como se mencionó anteriormente, el rendimiento de los Fibras suele compararse con el rendimiento de los bonos. En este punto, me parece importante señalar que, aunque es una comparación adecuada para un inversionista, no debe ser el único factor a considerar, ya que otro componente de estos instrumentos, y que los hace diferentes de un bono, es que debido a que sus activos son propiedades, los inversionistas también participan en la plusvalía de las mismas.

Dicho lo anterior, la referencia que suele utilizarse para fines de comparación es el bono a diez años. En México, actualmente este rendimiento es de 8.4%, mientras que el bono del tesoro estadounidense registra un rendimiento de 1.9%. La comparación con el bono estadounidense es pertinente para aquellos fideicomisos con contratos dolarizados, como suelen ser las industriales. 

Como podemos observar, el rendimiento de los bonos este año ha sido alto comparado con el rendimiento de las distribuciones, lo cual ha afectado el sentimiento de los inversionistas respecto a los Fibras.

Niveles de Valuación ¿caras o baratas?

Descuento en NAV. Además de las distribuciones, debemos considerar el valor de los activos que pretendemos adquirir al comprar el certificado de un Fibra. Un indicador muy utilizado para hacerlo es el Net Asset Value (NAV), por sus siglas en inglés. En términos generales, el indicador considera el valor de los activos operativos y les resta el valor de los pasivos. Para tener un indicador de valuación de mercado, podemos tomar el precio por certificado y dividirlo entre el NAV por certificado, obteniendo así el múltiplo P/NAV o precio a Net Asset Value.

Los Fibras de la muestra que analizamos cotizan a un múltiplo P/NAV de 0.63x, o bien, a un descuento de 37.4% respecto al valor neto de sus activos (NAV). Los mayores descuentos se observan en: FSHOP, FUNO y FIBRAMQ.

En el año, los Fibras acumulan una disminución de 2.8% en el precio de los certificados, mientras que en 2021 retrocedieron 0.5%. Este desempeño en el precio de los certificados y el descuento al que cotizan podría explicarse por las alzas en tasas de interés, debido a la relación que hemos descrito.

Los 15 Fibras que cotizan en la BMV administran un ABR de 26.2 millones de metros cuadrados.

Bursatilidad: ¿Qué tan fácil es comprar o vender los títulos de los Fibras?

Un elemento importante para los inversionistas es la bursatilidad de los certificados.

Por bursatilidad entendemos qué tanto se negocian los títulos de la empresa en el mercado de valores, lo cual puede medirse como el número de acciones o certificados que son objeto de intercambio (el volumen), o bien, si lo queremos ver en dinero, el importe operado, es decir, el volumen de acciones negociado multiplicado por su precio. Esto es relevante, debido a que un activo puede gustarnos, pero al momento de querer comprar acciones podría ser difícil encontrar quien las venda en el mercado; en sentido opuesto, si queremos salir a vender, sería difícil encontrar un comprador.

En ese sentido, una de las principales áreas con potencial de mejora es el tema de bursatilidad. El Fibra más bursátil es FUNO, con una operación de mercado un promedio diaria de 132 mdp. Después, tenemos Fibras de bursatilidad media, como FIBRAPL, que opera cerca de 30 millones de pesos diarios; o Danhos, con 26 millones. Sin embargo, muchos de los Fibras que han sido colocadas en la Bolsa, registran niveles de operación muy bajos, a veces con promedios de operación por debajo del millón de pesos diario. Como vemos, la diferencia en niveles de bursatilidad es significativa en el sector.

Desempeño diferenciado por sectores

Un elemento clave a la hora de adquirir un certificado, es conocer las operaciones de la empresa que estamos adquiriendo. En ese sentido, cabe decir que cada uno de los segmentos de bienes raíces donde operan los Fibras atraviesa por dinámicas distintas.

A continuación, un comentario breve sobre los principales segmentos donde operan los Fibras mexicanos:

- Sector industrial, desempeño sólido. En los últimos años, la ocupación en el segmento industrial se ha mantenido en niveles altos, beneficiándose principalmente de la mayor demanda de espacio industrial al norte del país, ante el proceso de nearshoring, además de la mayor necesidad de espacio logístico para el comercio electrónico. De acuerdo con lo comentado por los Fibras que operan en el sector, ambas tendencias serán sostenibles en 2022, por lo que la ocupación debería permanecer en niveles altos.

Otra característica, es que la mayor parte de sus contratos están ligados al dólar, por lo que también constituyen una buena cobertura ante depreciaciones de la moneda local.

- Sector comercial, en recuperación luego restricciones por la pandemia. En cuanto a los centros comerciales, se registró una afectación significativa en 2020 derivado de las restricciones a la movilidad para controlar la pandemia, lo que implicó cierre de comercios. Lo anterior, se reflejó en incrementos en la desocupación de locales, caídas en ingresos variables, como estacionamientos, y en apoyos a los inquilinos en forma de descuentos y aplazamientos de pagos.

En 2021, el sector comercial empezó a dar señales de recuperación ante la mayor movilidad y afluencia de personas. La ocupación en el segmento se ha estabilizado en niveles cercanos a 90% y esperamos que hacia adelante se siga observando una recuperación.

- Sector de oficinas, en tiempos de reconfiguración. El segmento de oficinas, que ya desde antes registraba ocupaciones bajas, fue el más afectado a raíz de la pandemia. Aunque las empresas seguirán requiriendo de espacios de trabajo en el futuro, vemos cómo cada vez es más común la implementación de esquemas de trabajo mixto o semi presencial. Lo anterior se traduce también en ahorros en rentas para las empresas.

Aunque ya no esperan caídas drásticas en los niveles de ocupación, seguirán observándose niveles bajos, presionando los niveles de rentas en el segmento a corto plazo.

Pensar en el largo plazo

Para finalizar, me gustaría señalar una última consideración para los inversionistas: El sector de bienes raíces debe pensarse como un horizonte de largo plazo. Si bien las posibilidades de hacer trading existen, en el caso de los Fibras debemos tener en cuenta que las dos fuentes de rendimiento –las plusvalías y el pago de distribuciones– se materializan con el tiempo.

Texto Eduardo López

Foto: PTM / YY / COTIZACION FIBRASMAXIMUSND