Gonzalo Robina - Director General Adjunto de Fibra Uno (FUNO)
Durante ese periodo, a través del mercado de valores se ha levantado una gran cantidad de recursos entre todas las Fibras, mediante el mercado de capitales y del mercado de deuda, que se han inyectado en inversiones al mercado inmobiliario, por lo que el balance es muy positivo.
Siendo autocríticos, al mercado le hace falta profundidad, lo que no es exclusivo de las Fibras, sino del mercado de valores nacional en su conjunto. En los fideicomisos inmobiliarios, en particular, tienen una elevada dependencia de la inversión de los Afores, entre un 65 y 70%, mientras que en el caso particular de Fibra Uno (FUNO) solo es un 12% y el restante 88% en manos de terceros.
Por lo tanto, fuera de dos o tres Fibras con buena liquidez, a las demás les hace falta más bursatilidad. En particular, FUNO tiene la suficiente liquidez en el mercado de valores para que los grandes fondos internacionales puedan operar y lo ideal es que fueran muchos más.
Centrum Park.
Estrategia definida
Desde su nacimiento, FUNO ha sostenido una estrategia de diversificación en su portafolio con el que se siente muy cómodo: 40% de mercado inmobiliario industrial, 40% comercial y 20% corporativo.
Sin embargo, a lo largo de los 11 años de vida de FUNO, podemos presumir nuestra capacidad de adaptación a las condiciones que vaya presentando el mercado, por lo que esa combinación ha variado.
Por ejemplo, en algún momento, llegamos a tener 55% de retail, debido a que en cierto momento tomamos la oportunidad que representó comprar dos paquetes de MRP, anclados por tiendas de auto servicio, en su gran mayoría con Walmart, cuyo crédito es el mismo que el de Estados Unidos.
En cambio ahora, lo que está más caliente es el tema industrial y estamos creciendo ahí. Si por razones de mercado me salgo de mi 40-40-20 y crezco 50 en industrial, que es por donde quiero crecer ahora, es lo adecuado actualmente.
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La diversificación paga
Con la experiencia profesional de 40 años del grupo y la personal, sabemos que este negocio es cíclico. Por ejemplo, cuando les va bien a las oficinas, a los industriales no tanto; cuando el retail está caliente, a lo mejor a las oficinas les va mal; entonces, esa diversificación siempre ayuda a compensar los buenos y los malos momentos.
Si hoy en día fuéramos exclusivamente una Fibra de oficinas, estaríamos de capa caída. Sin embargo, lo que estamos sufriendo en el segmento de oficinas, nos lo está compensando el sector industrial, donde tenemos ocupaciones del 97-98 por ciento.
Por lo tanto, esa diversificación de estar en los tres grandes sectores inmobiliarios, creo que, al día de hoy, nos ha pagado positivamente.
La pandemia puso a prueba este modelo de negocio, y se demostró que es exitoso, operativa y financieramente.
Tendencias de mercado: oficinas castigadas
Hoy en día, el sector de oficinas es el sector más afectado y va a tardar más tiempo en recuperarse. Es un mercado que fue frenado con la nueva administración de la Ciudad de México (CDMX), por lo que hubo proyectos que se detuvieron durante seis, nueve, 18 meses y se suspendieron todas las licencias.
Luego de la crisis sanitaria, a lo mejor eso fue positivo, porque quizás hoy habría otros 800 mil metros cuadrados (m2) adicionales de inventario y estaríamos inundados de espacios de oficinas.
Muchos proyectos se detuvieron, aun cuando ya no había restricciones, porque a los inversionistas y a los desarrolladores se les frenó la carreta y no han podido rescatarlos.
Han sido dos o tres años prácticamente completos, en donde va a ser mínima la inyección de m2 en el mercado. Eso ayudará a que el inventario que hoy está disponible sea absorbido.
Por lo tanto, nos tenemos que adaptar, y difícilmente veo que en los próximos 18 meses haya incrementos en las rentas y tengamos que estar otorgando ciertos privilegios a los inquilinos en sus renovaciones; tendremos que estar dando descuentos o incentivos para que la gente regrese, etc.
Considero que, en un lapso de 18 meses, para finales de 2023 o principios de 2024, lo que hoy vemos de inventario disponible se va a terminar de absorber, regresando a los niveles que estábamos antes de la pandemia.
La vida corporativa seguirá dentro de las oficinas, porque la mayor parte de las personas no tiene una infraestructura adecuada para trabajar en casa. Por otro lado, como cabeza de una empresa, tratas de transmitir a la gente que está contigo, que colabora contigo, la cultura que quieres inyectar, lo cual no puedes hacer a través de una videollamada.
El Home Office estuvo bien temporalmente, pero no es lo que quieres para toda tu vida.
Torre Reforma Latino.
Parque Industrial TepozPark.
Industrial, el bueno de la película
El mercado inmobiliario industrial es como la chica guapa del baile. Todos quieren industrial.
Por un lado, tenemos un boom de logística, concentrado en las grandes ciudades, con una alta concentración en el centro de la República, que es el área metropolitana de la CDMX; considera Toluca y toda el área conurbada del Estado de México, etc. En esta zona, metro cuadrado que levantas, metro cuadrado que te toman.
Aquí se observa la combinación del crecimiento en la demanda, la pirámide poblacional y el irnos adaptando al e-commerce; de alguna manera eso está bomming, y al final de cuentas todo mundo está creciendo por ahí.
Por el lado de manufactura, el fenómeno conocido como e-shoring ha impulsado el segmento. Fue increíble la cantidad de compañías que se habían ido de México a China a finales de los años 90 y principios de los 2000. Pero es a la inversa, empresas americanas, canadienses y mexicanas que están regresando a instalarse en México; además, vemos una importante cantidad de compañías de origen chino montándose para producir en México y poder seguir atendiendo al mercado de Estados Unidos.
Torre Mítikah.
Retail en adaptación
El retail se está adaptando y transformando, pero, a final de cuentas, tenemos hoy tráficos récord en los centros comerciales. Hemos ido metiendo cada vez más entretenimiento a los centros comerciales y sugiero que, dado que México tiene su propia cultura, no debemos dejarnos llevar por tendencias globales.
Las personas salen a pasear a los centros comerciales, porque por el tema de inseguridad que estamos viendo en el país, se sienten seguras dentro de un centro comercial. Incluso, en algunas ciudades, por poner un ejemplo, en Hermosillo, Sonora, van a refrescarse, porque la gente no tiene aire acondicionado en sus casas.
La pandemia vino a acelerar aunque sea un poco el e-commerce, cosa que veo positiva, pero en México todavía hay mucho espacio para el retail.
Y es que el tema es la profundidad en el sistema bancario para el uso de las tarjetas de crédito, hemos mejorado mucho en penetración pero sigue haciendo falta bancarización. Por lo tanto, la persona que no tiene una tarjeta de crédito para comprar por Amazon, tiene que ir a depositar al OXXO de la esquina, así que prefiere ir al centro comercial, pasea, se refresca y se entretiene.
Soy un firme creyente de que el retail ya está de regreso, y si bien los centros comerciales se tienen que adaptar, los espacios se van a seguir requiriendo. Es importante señalar que por la crisis sanitaria que hemos vivido murieron algunas marcas y algunos retailers, pero también han nacido nuevas.
Pero pensando en la adaptación, hay un par de espacios importantes que dejaron la salida de México de Best Buy y los estamos aprovechando para reconfigurarlos y transformando para ser ocupadas por universidades, que con los usos complementarios de estacionamiento, horarios de los centros comerciales, etc., se están complementando muy bien. Justo aquí podemos ejemplificar que se va evolucionando conforme el mercado lo pide.
Galerías Valle Oriente.
La importancia de la sustentabilidad
Como parte de la evolución de las Fibras, en FUNO, le hemos puesto toda la atención requerida a los criterios ASG, que son los aspectos medioambientales, sociales y de gobierno corporativo.
Le hemos invertido mucho tiempo, dinero y esfuerzo. Somos líderes absolutos y referentes a nivel global, no solamente nacional; nuestra gente que lleva internamente el tema de ASG preside el comité de ASG de la AMPIP, el ASG del Journal Lang Institute, el ASG de la Asociación Mexicana de Fibras (AMEFIBRA), etc.
No vamos a parar, al contrario, vamos a seguir evolucionando. Somos referentes, no solamente dentro de la industria inmobiliaria a nivel local, estamos dentro del Top Ten de las empresas a nivel global en materia de ASG, evaluado en Londres.
Inversión atractiva
FUNO es el fideicomiso con mayor liquidez del mercado y trabajamos para ser atractivo para todo tipo de inversionista, desde los más pequeños hasta los institucionales más grandes.
Nos puede ayudar hacernos llegar a más inversionistas pequeños y micro inversionistas, pero igualmente trabajamos para los grandes fondos que tienen millones de acciones en su poder. Aquí no somos clasistas, como sucede en algunos mercados de otros países.
Y como parte del trabajo, buscamos que el mercado termine reconociendo el valor neto de nuestros activos, para que se refleje en un precio más real de mercado.
¿Por qué invertir en Fibras y en particular en FUNO?
Sobre la inversión en Fibras, consideramos que es la mejor forma a la hora de hacerlo en un sector, donde por tradición y a nivel global todo mundo que se dedica a cualquier otro negocio y tienen ahorros destinan parte de su patrimonio en un bien raíz que les deja rentas, que mantiene su valor en el tiempo y ofrece plusvalía.
Si te gusta FUNO por ser la Fibra más grande, diversificada, de mayor fuerza y poder, compras sus títulos. Te gusta el sector de los hoteles, busca un fideicomiso hotelero.
Pueden invertir de forma diversificada en varias Fibras a la vez. Siempre van a tener liquidez, por ejemplo, en una emergencia, prácticamente en todas puedes salir en 24 horas.
Asimismo, ¿quieres un préstamo contra tus CBFIs?, también te lo prestan en 24 horas. Son muchas las ventajas que se tienen al estar invirtiendo en Fibras, porque atrás de eso está el respaldo de los bienes raíces administrados por profesionales.
¿Por qué invertir en FUNO? Es una pregunta recurrente. Si fuera futbol, diría que solo existe el Real Madrid y los demás, aquí están FUNO y los demás por el tema de la liquidez, la diversificación, el profesionalismo el track record y músculo que tenemos. Aquí sí aplica: El tamaño sí importa.
A final de cuentas, somos el arrendador más grande de Walmart, somos el arrendador más grande de Alsea, somos el arrendador más grande de Santander; o sea, puede caer cualquier industria y no estoy hablando únicamente del sector inmobiliario.
Por ejemplo, le pegas al sector automotriz por lo que tú quieras, pues tenemos retail, tenemos comida, servicios financieros, tenemos entretenimiento; por ejemplo, los cines siguen medio afectados, pero tenemos bancos, etc.
Todos estos ejemplos que pongo, son las razones por las cuales el inversionista va con FUNO.
Mariano Escobedo.
Crecimiento orgánico
Para finalizar, quiero agregar que, de cara al futuro, apostamos por un crecimiento orgánico con diversos proyectos en desarrollo que no se detuvieron en la pandemia. Seguiremos desarrollando lo que traemos en nuestro pipeline.
Pero también estamos abiertos a revisar las oportunidades de mercado que se presenten, tenemos la liquidez para ello.
Texto Gonzalo Robina - Director General Adjunto de Fibra Uno (FUNO)
Foto: FUNO