Terminamos un año que no fue fácil. La primera mitad fue complicada por las declaraciones del presidente de los Estados Unidos, Donald Trump. Hacia la segunda, las cosas fueron tomando su justa dimensión y el sector Real Estate siguió con la ruta del crecimiento.
Apesar de que cerramos con buena actividad, consideramos que el primer semestre de 2018 va a ser un periodo complicado. Hay que esperar a ver cómo se van desarrollando los temas que están en el foco, como la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) y las elecciones presidenciales en México.
Una vez más estamos confiados en que los que participamos en el sector Real Estate estamos aquí porque entendemos que es un negocio cíclico; que a lo largo de la historia se ha logrado sobrepasar varias crisis, cambios de gobierno y presiones geopolíticas externas.
Entonces, a pesar de que el 2018 se ve complicado, estamos convencidos que las obras no se detendrán, que las inversiones seguirán, porque en el sector inmobiliario son a muy largo plazo. Por ejemplo, un proyecto como el de usos mixtos de Mítikah no es solo para los siguientes dos o tres años, es para los próximos 50.
En FUNO, confiados en la historia del grupo y que en las épocas de mayor volatilidad o crisis es cuando más oportunidades surgen, estamos preparados para aprovechar y tomar la oportunidad en las diversas coyunturas.
Gonzalo Robina Director General Adjunto de Fibra Uno
Con inversión de 20,000 millones de pesos, Mítikah, en la CDMX, será el proyecto inmobiliario más grande de Latinoamérica.
Lo hicimos en plena crisis de 1994-1995 y posteriormente en 2008-2009. Hay que estar listos para cuando llegue la oportunidad, lo que ha sido una de las varias estrategias que han guiado a FUNO durante estos seis años y llegar a los siete en marzo de 2018.
En épocas como las que estamos viviendo, lo mejor es tener “la pistola cargada”. Lo hemos hecho; tenemos la chequera lista para tomar las oportunidades que se vayan presentando en el mercado.
Lo vimos en el primer semestre de 2017 cuando el mercado estaba seco. Fue hasta junio-julio cuando se concentró la actividad y las Fibras fuimos al mercado por recursos para continuar con nuestros planes de crecimiento y seguimos con este modelo.
Preparados para momentos difíciles
La visión de FUNO es prepararse para los ajustes o cambios de tendencia. Por ejemplo, durante la época de bajas tasas de interés, nos criticaron mucho la razón del por qué nuestra deuda de largo plazo la tomábamos a tasas fijas, cuando los demás tomaban deuda a corto plazo y a tasa variable. Eso sucedió durante los cinco primeros años de vida de la Fibra, pero nuestra visión era estar preparados para cuando llegará la época de tasas de interés volátiles.
Visto de otra manera, estuvimos pagando un seguro para que cuando vinieran en alza las tasas, nosotros tuviéramos nuestro costo financiero controlado. Ahorita vemos esa bondad y por el contrario, habrá que ver a los que tengan vencimientos de corto plazo en el primer semestre de 2018, si van a presentarse líneas de crédito para sustituirlas y a qué costo las van a renovar.
La filosofía con la que hemos manejado la Fibra ha sido con esa prudencia. Hoy duermo más tranquilo que nunca porque tenemos bien amarrados nuestros costos financieros.
Torre Platinum, inaugurada en 2008, posee un área rentable de 7,019 m².
Su portafolio comercial incluye 309 propiedades y un GLA de 2,975,023 m².
Más oportunidades en comercial
Hoy tenemos 50% de nuestro ingreso por bienes en el segmento comercial; 30% en el industrial y 20% en oficinas. Idealmente, buscamos tener un balance entre 40% comercial, 40% industrial y 20% de oficinas.
A medida que se nos vayan presentando las oportunidades para alcanzar ese 40% industrial, las iremos tomando. Hasta ahora se han presentado más oportunidades del lado comercial.
El portafolio industrial no ha crecido como queremos; hemos tenido que ir creando nuevos espacios por la falta de propiedades para adquirir, por lo que hemos ido desarrollando.
En el sector de oficinas, los sismos de septiembre pasado en la Ciudad de México plantearon un nuevo escenario. Por temas de seguridad y eficiencia, inquilinos que tenían ocupadas oficinas en la colonia Roma, en la Condesa o en la Del Valle buscarán moverse a edificios Clase B o en los espacios que estén disponibles en el corredor de Insurgentes.
En esta materia nunca he estado negativo como muchos analistas del mercado que prevén sobreoferta para los próximos cuatro años. La situación no está para suicidarse, pero tampoco soy tan optimista para decir que no pasa nada.
El centro comercial del proyecto Mítikah ofrece 90,000 m² rentables.
Samara Shops está en una de las zonas más importante de la CDMX: Santa Fe.
Plaza Outlet Monterrey cuenta con un área rentable de 37,951 m².
Inversión segura
De cara a las elecciones presidenciales en México de 2018 y ante la incertidumbre, una de las mejores inversiones que se pueden hacer es en tabiques, por su seguridad, plusvalía y liquidez.
Hoy, las 12 Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) tienen inversiones en Fibras. Eso quiere decir que todos los mexicanos ahorradores a través de los sistemas de las Afores ya están invirtiendo en estos fideicomisos.
La teoría es que el valor del certificado de la Fibra debe reflejar la plusvalía que tienen los inmuebles en el tiempo y siempre la plusvalía paga por arriba de la inflación.
Justo en transiciones políticas o épocas de incertidumbre es cuando se presenta el momento de comprar, y dado el descuento que presentamos la gran mayoría de las Fibras, hoy se puede comprar barato, refugiarse en tabiques para lo que se pueda presentar en 2018.
En relación con el TLCAN, las negociaciones como se han ido desarrollando apuntan a que se irá alargando el tema —sin mayor evolución—, pero seguirá produciendo cierta inseguridad e inestabilidad.
La probabilidad que se cancele es muy baja. Los mexicanos estamos a favor que continúe. Se ha formado un mercado estable y sólido que debería seguirse explotando. Quizá el TLCAN necesita sus ajustes, porque cuando surgió, había una coyuntura completamente diferente a la actual. Temas como las telecomunicaciones, la automatización y los ambientales no estaban presentes. Ahora hay que adaptarse y lo que se tenga que ajustar para renovarlo.O
Su portafolio industrial de 106 propiedades totaliza un GLA de 3,866,313 m².
Tras los sismos en septiembre, creció la ocupación de edificios Clase B en CDMX.
Los tabiques son una de las mejores inversiones por su seguridad, plusvalía y liquidez.
Texto Gonzalo Robina
Foto: FUNO