Es el referente obligado en el mercado de Fibras, su capacidad de innovación es incuestionable, pero necesita aplicarla también en el management para continuar como el favorito de los inversionistas.
Fibra Uno (FUNO) ha sido el pionero del mercado de Fibras públicas en México, no exclusivamente por la Oferta Pública Inicial, sino por todo lo demás que ha venido acompañado de distintos productos financieros.
Fue el primero en hacer un follow on, en colocación de deuda, en crear un vehículo de desarrollo (CKD), incluso el que hizo un aniversario de su colocación. Y por supuesto, también fue el primero en el que invirtieron los fondos de pensiones.
José Antonio Gómez Aguado Socio Director de Investia Asesores Financieros.
También fue el pionero en pagar con Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI). Siendo este uno de los beneficios más relevantes de las Fibras ya que ha sido prácticamente copiado por todos.
En fin, creo que va a seguir siendo el vehículo que logre esas innovaciones. Aunque también hay que decir que hoy se vive en un entorno mucho más competitivo donde existen otros fideicomisos que, en su afán de ser más atractivos al mercado, pretenden innovar. Para muchas Fibras más pequeñas es más fácil hacerlo que para FUNO, cuyo tamaño representa alrededor del 40% o 50% de este mercado.
FUNO abrió el camino y le enseñó, de alguna manera, al resto de los vehículos el camino para seguir creciendo al llegar al mercado de real estate público mexicano, y me refiero prácticamente a todas las Fibras y a un par de empresa más que, sin serlo, de alguna manera siempre van a verlo como referencia: Vesta, Hoteles City e incluso Gicsa.
Evolucionar el management, requisito para seguir creciendo
El extraordinario crecimiento que ha tenido en cinco años, lo vieron desde un principio sus fundadores: André y Moisés El-Mann.
En la primera cita que tuve con André El-Mann, antes de la existencia del fideicomiso, durante un desayuno me dijo: “Con este vehículo público voy a ser el principal propietario de real estate en México”. Su visión fue clarísima desde entonces; en ese momento pensé que estaba exagerando y ahí lo olvidé.
A cinco años de distancia, mi balance de FUNO es de resultados muy positivos, pero también crítico. Creo que tiene que evolucionar, se ha quedado como el vehículo más atractivo, en donde si quieres invertir y exponerte al real estate mexicano, es el vehículo más completo, el portafolio de mayor calidad y el más liquido; sin embargo, le ha faltado evolucionar.
El mercado está teniendo una progresión en las estructuras de gobierno corporativo y de management. Seguramente han escuchado del tema de internacionalizar una Fibra, de disminuir los esquemas de comisiones, de eliminar el famoso fee de adquisición, y todo este tipo de cosas que en mi opinión se tiene que evolucionar en México.En FUNO son muy ágiles en innovar en tema de vehículos, como puede ser Helios (CKD), por ejemplo, pero en mi opinión han sido lentos en lo que respecta a su gobierno corporativo, y sobre todo en su estructura organizacional y creo que es ahí donde debería venir ya una segunda vuelta, antes de cualquier otra cosa. Hay quien habla de consolidación en el sector; yo creo que mucho antes de eso tiene que irse a una estructura más alineada a los intereses de los inversionistas. Eso les permitiría reflejar todo el valor que tiene el certificado y cuyo precio no ha subido lo que debería.
Si voy a comprar una Fibra me voy a fijar que tenga comisiones mucho más alineadas conmigo, como inversionista. Si hace esa evolución y luego consolida, lo vamos a seguir viendo como la Fibra más grande del mercado mexicano y va a romper todos los paradigmas hacia adelante.
Considero que el proceso de maduración del mercado se va a dar rápido y deberán tender hacia estándares internacionales, con el objetivo de alinear más los resultados hacia el interés de los inversionistas.
Pongo un ejemplo muy claro: si mis activos crecen al doble ya no te voy a cobrar el 1% sobre el doble, ya no te voy a cobrar nada y eso se va a reflejar en un mayor dividendo. Hacía allá es donde deberá tender el mercado en el corto plazo.
Texto:José Antonio Gómez Aguado
Foto: FACAX