En varios mercados internacionales se observa que los precios de la vivienda se han encarecido. En cambio, en México hay un desempeño acorde a las condiciones de la oferta y la demanda.

Posterior a la crisis financiera internacional de 2008, la recuperación económica fue acompañada por un incremento constante de precios en la vivienda en muchos países. México no vivió una crisis inmobiliaria como otras naciones, pero sus precios no han dejado de subir.

De acuerdo con el Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda en México, en los últimos seis años comprendidos entre el primer trimestre de 2012 y el primer trimestre de 2018, los precios de la vivienda a nivel nacional se incrementaron 40.12%, es decir, a un ritmo promedio anual de 6.69 por ciento.

Para tener una referencia, en el mismo periodo de tiempo, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) reportó un crecimiento acumulado de 26.66%, lo que significa un ritmo de alza anual promedio de 4.44 por ciento.

Behance, Guadalajara. Las adquisiciones especulativas provocan burbuja en costos.

De entrada, la afirmación que sustenta que los bienes raíces no pierden valor en el tiempo es validada con estas cifras; cuando menos contra la inflación así sucede. También se han apreciado en términos reales o lo que es igual, conllevan una buena plusvalía.

Al 30 de marzo de 2012, el Banco de México (Banxico) informó que el tipo de cambio spot se ubicó en 12.8093 pesos por dólar y al cierre de marzo de 2018 se ubicó en 18.2709 pesos, lo que significó un incremento de 42.63% en la paridad peso-dólar.

Entre 1T2012 y 1T2018, los precios de la vivienda aumentaron 40.12%

Respecto al incremento acumulado de 40.12% de los precios promedio de la vivienda en el mismo periodo, de acuerdo al Índice, tuvieron un desempeño muy parecido —casi el mismo nivel—, lo que comprueba que a largo plazo, los inmuebles nos protegen de la devaluación, aunque tampoco le ganaron terreno.

Por lo tanto, respecto a variables internas, podemos decir que los precios de la vivienda lograron mantenerse frente a la devaluación del peso frente al dólar, sin ganarle terreno; pero respecto a la inflación, acumuló una buena plusvalía. El desempeño de los últimos seis años en materia de precio de vivienda, no muestra indicadores que demuestren un disparo desproporcionado de precios.

El precio de las viviendas con crédito hipotecario garantizado en México aumentó 8.68% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2017, de acuerdo con el Índice. Este considera casas solas, en condominio y departamentos con crédito hipotecario garantizado.

Torre Shiro, Monterrey. Costos de inmuebles aumentaron 8.68%.

Demanda real

Al respecto, Ricardo García Conde, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de Citibanamex, señaló que los precios de la vivienda en México responden al comportamiento de la oferta y la demanda. Pero lo más importante es que la demanda es real, lo que significa que en México el porcentaje mayoritario de las adquisiciones de casas o departamentos se hacen para habitar las propiedades y un porcentaje mínimo se ejerce como inversión o en forma especulativa.

Describió que cuando le preguntó a diversos desarrolladores qué porcentaje de compradores lo hacen con fines de inversión, le respondieron que de cada 10 departamentos vendidos, un máximo de 35% lo hace con fines de inversión.

Lo anterior significa que la mayoría (casi 70%) son para habitar; incluso, entre los mismos inversionistas a lo mejor un departamento es con fines patrimoniales, es decir, para los hijos, para rentar, o quizá para revender más adelante, por lo que el porcentaje de inversión es aún menor.

Señaló que como experiencia, le tocó ver en el buró de crédito de Estados Unidos cómo una persona llegó a tener 50 hipotecas. Cuando vio su historial, detectó que la persona tenía 35 hipotecas vivas y 15 pagadas. “En cualquier mercado esto sería algo muy preocupante; aquí en México nunca hemos visto algo así”, afirmó.

En el caso de México, tenemos la percepción que hoy en día una persona tiene regularmente un crédito para vivienda; una segunda hipoteca acaba siendo más o menos normal también; a la tercera, ya empiezan a preguntar más cosas al cliente. Pero  tener una cuarta hipoteca es muy, pero muy difícil que se la otorguen.

Refirió que un caso extremo registrado en México, fue cuando un acreditado tenía cinco hipotecas simultáneas y estaba buscando una sexta. Cuando revisó su expediente, se cercioró que ya había pasado por todos los bancos y lo más probable es que nadie se la hubiera otorgado. “Esta es la gran diferencia con otros mercados”, por lo que insistió en que en nuestro país la demanda de vivienda es más real.

Reconoce que ha habido un crecimiento sucesivo en los precios de vivienda, pero no ha sido un desempeño parejo en todo el país, incluso dentro de la misma Ciudad de México, que no ha sido homogéneo.

“En mi opinión, obedecen a las más puras y básicas leyes del mercado de oferta y demanda. Si por un lado la construcción de vivienda se ha visto reducida y por otro lado tienes una población creciente, la demanda ahí está y ello obedece a una demanda real”.

Cuestionado sobre un posible desorden de precios, señaló que “una burbuja de precios se vuelve peligrosa cuando los compradores son especulativos; eso es lo que vimos en otros países antes de 2007-2008: en Inglaterra, Italia, España y en Estados Unidos”.

Cuando el comprador es especulativo no ocupa la vivienda, no obedece a una demanda real y además de ello se desprenden una serie de distorsiones. Por ejemplo, si además de hacer una compra con fines especulativos se hace apalancada con un crédito, es un escenario más negativo porque entonces la capacidad de demanda se vuelve casi infinita, pero ya no es real. Este fenómeno fue lo que provocó el alza de precios en Estados Unidos antes de las crisis de 2007 y 2008.

García Conde asegura que eso no ha pasado en México y considera que no va a ocurrir, porque a la par de la demanda real, los que compran un segundo o tercer inmueble como cobertura, para rentarlo, para revenderlo en un futuro, sus compras las hacen en su abrumadora mayoría de contado.

Incluso, afirmó que cuando se hace una compra especulativa en México, casi no se hace sobre producto terminado, sino la especulación es más sobre la ejecución de la obra, es decir, “compran en preventa y vendo cuando se termine”. Aquí realmente la amenaza es contra el propio desarrollador, porque va a competir contra su propio producto terminado.

Torre Shiro, Monterrey. El mercado atiende una demanda más real.

“Quien hace una compra especulativa difícilmente la tiene apalancada. La tiene con créditos muy pequeños, entonces por  esa parte me parece muy difícil que hubiera una súbita caída en precios”, argumenta.

Asimismo, en término de perspectivas de precios, al momento en que suben las tasas de interés y que baja un poquito la demanda o la capacidad de endeudamiento de las personas, se contribuye a consolidar los precios. “Probablemente la velocidad a la que suben los precios va a cambiar”.

Claroscuros

Por su parte, Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Auto de HSBC, opina que los precios de la vivienda en México han crecido en promedio un poco por arriba de la inflación.

Afirmó que el último dato que da a conocer la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) al 1T2018 de 8.68%, parecería muy superior a la inflación. Sin embargo, “el tema que tú tienes que considerar cuando das este diagnóstico es que SHF toma de alguna manera como referencia los avalúos hechos a todos los créditos garantizados y a todos los créditos hipotecarios. Entonces, lo que afirma en un momento dado es cuál es el valor de ese crédito en función de vivienda nueva, vivienda usada, vertical y horizontal”.

Recomienda considerar las tenencias, por ejemplo, cuánta es vivienda vertical, cuánta es vivienda horizontal, porque cada una va teniendo una valoración y un crecimiento distinto. Por ejemplo, el metro cuadrado de vivienda vertical es mucho más alto que el de vivienda horizontal.

Meridiano 103, Guadalajara. 70% de los créditos son patrimoniales.

De 10 departamentos vendidos, 35% se adquieren para inversión.

“No es lo mismo 60 metros en un departamento, que 60 metros en una vivienda horizontal y esto está considerado dentro del índice. Como no está segmentado el índice, si lo hicieras a lo mejor, el índice de precios está por arriba de la inflación pero no mucho”.

Margain afirma que ese tipo de diagnósticos a veces son los que habría que tener más claro, por lo que hay que comprenderlos para transmitirlos adecuadamente. Sin embargo, afirmó que el hecho que la vivienda siga creciendo por un tema de oferta y demanda, de alguna manera no genera una burbuja de precios, sino más bien un mercado sólido. “Son fortalezas que tiene nuestro sector”, concluye.

Texto Ricardo Vázquez

Foto: AXEL CARRANZA