Lejos de ser un boom, el ciclo inmobiliario de los desarrollos de usos mixtos se encuentra en una etapa temprana de ascenso.

La falta de reserva territorial en las grandes ciudades y los elevados precios de la misma propiciaron que estos proyectos llegaran para quedarse. Sin embargo, lo más importante para los desarrolladores de grandes proyectos inmobiliarios es que a través de este esquema se le puede sacar la máxima productividad a un terreno.

Por ejemplo, a una superficie se le puede sacar la máxima rentabilidad si ésta “crece hacia arriba”, ya sea mediante torres de oficinas, hotel o residencial y de esa manera se logra el objetivo de productividad respecto a un desarrollo que con un sólo uso no podría alcanzar y, a la vez, se logra balancear el riesgo.

Parque Toreo, un desarrollo de Sordo Madaleno Atquitectos. 

Y es que con diversos productos dentro de un mismo desarrollo, si a alguno de ellos le va mal, seguramente encontrará el balance del otro u otros segmentos.

Cuando un desarrollador considera como proyecto la edificación de un centro comercial, en el mejor de los casos construirá tres pisos en el terreno que tenga disponible y la única forma de obtener mejor rentabilidad es construir verticalmente para otro u otros usos. Por lo tanto, el uso mixto reduce el riesgo y potencializa la productividad de un terreno y la inversión de un desarrollador.

De igual manera, los usos mixtos pueden generar autodemanda. Es decir, un desarrollo encabezado por espacios de oficinas le genera demanda a los espacios comerciales, ya sea que se trate de restaurantes o bien un gimnasio.

Es claro que si los proyectos están bien planeados y pensados, los distintos usos generan sinergias importantes entre los segmentos presentes, incluyendo la señalada autodemanda.

En términos de inversión, el uso mixto también resulta atractivo para los Fibras inmobiliarios, muchos de las cuales incorporan edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc., a su portafolio, por lo que todo conjunto de uso mixto se vuelve automáticamente en una posibilidad para incorporarse a un Fibra.

The Landmark Guadalajara, es un proyecto de más de 1,000 millones de dólares.

Balance de riesgos

La fórmula es buena e interesante, pero hay diversos elementos de riesgo que se observan actualmente en el mercado nacional. El éxito de un proyecto depende de dónde se ubica, porque la localización sigue siendo estratégica. Un buen proyecto, con una mala ubicación, tendrá que asumir mucho riesgo.

Otra posibilidad es que se observe saturación de desarrollos en ciudades o zonas. Como en México sigue habiendo muchos recursos, tal parece que hay prisa por colocar los fondos y tener un retorno para los inversionistas.

Aquí el riesgo radica en la posibilidad de que alguna ciudad o zona se saturen. Y bajo esta situación, quien pega primero, pega dos veces; quien ancla al mercado, gana la partida. Ante una eventual saturación, la opción es que se hagan desarrollos que se complementen y no que se canibalicen entre ellos mismos.

Tal parece que hay una gran carrera en el mercado inmobiliario, pero no todos tienen la experiencia y el prestigio para desarrollar grandes proyectos de usos mixtos. Incluso, los expertos señalan que algunos desarrolladores sólo rentan sus espacios, en cambio otros los comercializan y ahí ya hay una gran diferencia para los proyectos.

Una recomendación es que si el proyecto es mediocre, mejor que no se haga, porque si el proyecto no es potente, no tendrá vida. De la misma manera, hacen hincapié en la necesidad estratégica de balancear los riesgos, para que al final la combinación entre el precio del terreno, la inversión final y la rentabilidad, encuentren el balance que busca todo inversionista.

Ciudad de México, El origen

Hace 40 años, con la disponibilidad de tierra que había, en la Ciudad de México se hicieron zonas de vivienda, zonas de oficinas y zonas de comercio, todas separadas entre sí. Las pocas zonas donde el uso mixto existió siempre, como el centro, la zona de Polanco, el corredor de Insurgentes, son lugares donde siempre ha habido plusvalía y un mayor desarrollo.

Los usos mixtos son una alternativa a los conflictos de espacio y traslado en las ciudades.

Hoy, se está volviendo a dotar las zonas de todo tipo de usos, lo que es muy positivo porque el combinar los usos permite ampliar el espectro del mercado y una mejor calidad de vida para la población. Algo que se está dando de manera acertada es la reconversión de zonas a diferentes usos.

La reconversión de las zonas viejas a zonas nuevas, lo vemos en Paseo de la Reforma, donde se han demolido edificios viejos y actualmente se construye un uso mixto con edificios nuevos de oficinas y retail, lo mismo vemos en otras zonas de la ciudad como Nuevo Polanco. Antara, Carso, Miyana son una muestra clara de lo que es una regeneración de una zona industrial y de estos megaproyectos que se convirtieron en usos comercial, corporativo e incluso residencial.

La reconversión de la tierra es un tema muy importante y para que se lleve a cabo adecuadamente, debe de haber una reasignación de usos de suelo que permitan la densificación de estos predios.

Luego de que en 2006 iniciara sus operaciones Antara Polanco y en 2007, Reforma 222, los desarrolladores encontraron una gran alternativa para construir en ciudades donde la tierra es escasa y cara.

Desde el punto de vista del usuario, de la población que habita las grandes ciudades, los usos mixtos son una gran alternativa para mejorar su calidad de vida.

El atractivo desarollo de Arcos Bosques tiene un diseño clave
que conjuga todas las ventajas de usos mixtos.

En la actualidad, por ejemplo, el bien más escaso y caro en la Ciudad de México es la tierra. Tenemos claro que vivimos en una ciudad muy conflictiva, donde las distancias y recorridos se tornan muy grandes en tiempo por la cantidad de tráfico, con un sistema de transporte masivo que no está a la altura de una ciudad como la nuestra.

Ante dicho escenario, los desarrolladores inmobiliarios encontraron una solución para satisfacer los requerimientos de la población en un sólo espacio: edificaciones con varios usos. Por eso se considera que hoy el uso mixto es una respuesta a los requerimientos que el mercado está presentando.

Se está llevando una planeación muy ordenada en el proceso de desarrollo que involucra la parte comercial, la parte de oficinas, la parte residencial, la parte de hoteles y la parte de entretenimiento, con el único objetivo de maximizar el valor y uso de la tierra, densificar y, en un pensamiento teórico: beneficiar a la ciudad para evitar traslados que te llevan tanto tiempo, densificar ordenadamente y brindar al usuario mejor calidad de vida.

Esto sintetiza el espíritu del uso mixto, además del espíritu natural del negocio que es la maximización del valor de la tierra. Su fin interior es brindar una mejor calidad de vida a quien vive, al utilizar y pasar una gran parte del día en un mismo espacio.

Lo que se busca es generar un mejor nivel de vida para los usuarios de éstos, debido a que tendrán la oportunidad de realizar la mayor parte de sus actividades cotidianas, sino es que todas en un mismo lugar, sin necesidad de desplazarse en automóvil o en transporte público. Con el precio de tierra tan elevado en algunas ciudades, definitivamente para poder vender en un mismo sitio oficinas, vivienda y comercio, requiere que haya un mercado. Pero la finalidad de combinar los usos permite ampliar el espectro de mercado y poder justificar más fácilmente un proyecto en un determinado sitio.

Para que los desarrollos sean exitosos tiene que haber infraestructura de urbanización, de transportes, medios de comunicación y servicios.

Paseo la Fe, San Nicolás de los Garza, Nuevo León.

Evolución

En opinión del arquitecto Javier Sordo Madaleno, ha cambiado mucho la tendencia del desarrollo en la Ciudad de México por cómo ha cambiado la vida misma aquí. “Nos hacen falta espacios para caminar, abiertos, en los que realmente podamos disfrutar del buen clima de la Ciudad de México. Y esto ha sido parte de lo que ha motivado un poco el cambio en el espacio”.

Agregó que las personas buscan cada día más el espacio abierto, el contacto con lo verde, con la naturaleza; observa de igual manera que las personas se han ido sofisticando mucho en el tema, por lo que ya no les satisface lo más tradicional, siempre están buscando cosas un poco que les llamen la atención, a las cuales quieran regresar y pertenecer. Por todos estos elementos que se han ido sumando, se ha afectado el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, por lo que cada día son más grandes y más fuertes. “A lo largo de los años se ha observado que los proyectos que tienen más tamaño, más fortalezas y reúnen más capacidades, siempre sobreviven mucho mejor”, afirmó.

Además, otro tema que tenemos que resolver en la ciudad es el tema de la movilidad. Aquí sobresalen los usos mixtos, porque si una persona puede vivir donde trabaja y resolver toda su semana prácticamente sin salir de ahí, ésta es la mejor forma de resolverlo.

Los usos mixtos exigen una planeación muy ordenada.

También puntualizó que hay que ir cambiando la ciudad y este tipo de proyectos traen un beneficio enorme en ese sentido. También señaló que es muy importante que la ciudad se renueve; hoy lo que está pasando es que a través de estos proyectos, estamos recuperando zonas de la ciudad que estaban perdidas. Esa parte viene, por ejemplo, con grandes proyectos en la zona industrial de Vallejo, hay proyectos grandes en Reforma, en el sur, todos ellos realmente van a recomponer esas zonas y veremos un gran impacto en las áreas.

El arquitecto finaliza señalando que hoy hay muchos jugadores grandes, importantes instituciones financieras que están invirtiendo en proyectos de este tipo y esto ha propiciado que los proyectos que se hacen hoy sean muy grandes.

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: Thor Urbana, Gicsa, Edmonds International y FCA Arquitectos, MRP, Altea Desarrollos, Cigsa