Este tipo de desarrollos presentan una gran diversificación en México, tanto por tamaño, como en conceptos y ubicación geográfica. Real Estate Market & Lifestyle realizó una investigación sobre los proyectos que están ya en construcción, que iniciaron este año su operación o bien que están en ampliación, identificando alrededor de 80 proyectos distribuidos en al menos 21 ciudades distintas.

Los resultados arrojados en este trabajo indican que en la actualidad hay nuevos proyectos o en construcción con al menos 31 millones de m² rentables en desarrollos de usos mixtos.

Es importante destacar que el número de desarrollos es mayor, pero no consideramos a los que tienen más de un año en operación; sin embargo, hay otros proyectos con más antigüedad que actualmente están en una segunda o tercera etapa de su desarrollo.  De la misma manera, tenemos conocimiento de otros proyectos donde incluso ya se tiene la reserva territorial, pero en algunos casos aún no se tienen los permisos completos o bien siguen en negociaciones con potenciales socios y por ello no se han hecho públicos; por ejemplo, en Paseo de la Reforma y en el sur de la Ciudad de México, al igual que en otras ciudades del país, como los casos de Chihuahua, Puebla y Tijuana, donde aún no se hace oficial su construcción, pero que incrementarán en forma considerable las cifras.

Miyana, en la Ciudad de México.

Los proyectos son cada día más diferentes y tienen más vertientes, es decir, presentan una gran multiplicidad, la cual incluye una gran diversificación geográfica dentro del territorio nacional.

Las grandes ciudades del país, como el Distrito Federal, el Estado de México (Huixquilucan,  Naucalpan, Tlalnepantla y Metepec), Monterrey y Guadalajara, tienen amplia presencia de este tipo de proyectos.

Sin embargo, ciudades de tamaño medio y con fuerte crecimiento no se quedan atrás, tal es el caso de Querétaro, Puebla, Mérida, Veracruz, entre otras.

Las ciudades más representativas del país son mercados naturales para los usos mixtos, debido a la importante actividad comercial que se tiene y la dispersión de espacios de oficinas con los que cuentan, además de que los grandes desarrolladores del país están presentes en éstas con importantes proyectos de usos mixtos. Pero no es exclusivo de ellas, porque también ciudades de tamaño mediano y en pleno crecimiento, como Querétaro o Puebla, presentan estas mismas características.

Esfera City Center Monterrey en Nuevo León.

Hace poco tiempo se consideraba que fuera de las grandes ciudades no se podrían hacer proyectos de estas características, porque se corría un gran riesgo: que la gente no las habite. Sin embargo, con la presencia en al menos 21 ciudades, esta última condición parece haberse superado.

Por ejemplo, en ciudades de tamaño medio e incluso un poco más pequeñas, también hay mercado para estos proyectos. Casos muy concretos tenemos el de Covalia, en San Luis Potosí. Este desarrollo cuenta con 3,000 m² para comercios, 2,000 m² de oficinas, además de área residencial vertical y un hotel, es decir, es un desarrollo pequeño comparado con los promedios de las grandes ciudades.

Si bien frente a los grandes desarrollos de las ciudades de mayor tamaño parecen proyectos pequeños, los analistas del sector consideran que para esa escala de mercado (tamaño de la ciudad y población) está bien, por lo que piensan que si se hiciera un prototipo se podría replicar en otras 15 ciudades similares, entre ellas Acapulco, Veracruz, León y Morelia, por ejemplo.

A pesar del gran número de ciudades, aún se observa una elevada concentración en pocas de ellas, porque el D.F. participa con el 20.4% del total, al acumular 6.4 millones de m²; el Estado de México aporta 6.1 millones de m² que representan el 19.5%, entre ambas entidades concentran el 39.9% del total. Las tres ciudades que siguen en este rankig por su participación son Baja California Sur con 3.25 millones de m2, Veracruz con 2.98 millones de m² y Quintana Roo con 2.71 millones de m².

Lo mismo se observan en las ciudades tradicionales del país que en ciudades medias o destinos turísticos. Asimismo, los tamaños de los desarrollos y proyectos son muy diversos.

Latitud La Vitoria, Querétaro.

Otra tendencia que se observa es una elevada concentración, porque en la Ciudad de México hay alrededor de siete proyectos en el sur de la misma y ello podría causar cierta saturación. Ya son públicos dos proyectos con más de 400,000 m² de área rentable en construcción cada uno, hay otros dos con 200,000 y 300,000 m², pero hay otros tres que aún no se hacen públicos y son de grandes dimensiones.

A manera de conclusión podemos decir que coincidimos en que este tipo de proyectos son un modelo de rentabilidad inmobiliaria, de eficiencia en el uso de la tierra, pero nos cuestionamos sobre los riesgos de saturación que se pueden presentar en algunas ciudades.

Texto:Jesús Arias y Alicia Gutiérrez

Foto: Arquinauta, Cabo Norte, Tierra y Armonia, Mrp, Inmobilia