Aunque sus estrategias para lograrlo son distintas, en los tres casos el diagnóstico de los candidatos es el mismo: a cinco años de un intenso rescate inmobiliario en las delegaciones centrales del Distrito Federal (DF) se crearon desequilibrios que es urgente componer.

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El Bando Dos, el polémico ordenamiento emitido por el ahora candidato a la presidencia de la República de la Alianza por el Bien de Todos, Andrés Manuel López Obrador, pudo cumplir su cometido pero a cambio concentró el crecimiento de viviendas, oficinas y comercios en la zona central, en detrimento de otras delegaciones.

Demetrio Sodi, candidato del PAN, considera que se requieren fuertes inversiones en materia de infraestructura para reparar banquetas, tuberías de agua y drenaje, y rescatar el pavimento dañado por el uso intensivo durante el periodo de reconstrucción. Afirma que si llega a encabezar el gobierno capitalino lo primero que hará es suprimir el Bando Dos y poner en marcha un intenso programa de recuperación de plazas públicas y del centro de la Ciudad, no sólo en el corredor financiero, sino extendiéndolo a los perímetros A y B.

Marcelo Ebrard|JM

Por su parte, el puntero en las encuestas, Marcelo Ebrard, candidato del PRD, promete continuar las políticas de la actual administración y darle un perfil social a su política de vivienda.

La candidata del PRI, Beatriz Paredes, adelantó que incluirá en su presupuesto una partida especial para financiar el acceso a la vivienda de las mujeres trabajadoras. La propuesta de campaña de Beatriz Paredes coincide con el candidato De­me­trio Sodi, en que es necesario involucrar a los vecinos y especialistas en materia urbana en el desarrollo de proyectos comerciales e inmobiliarios, y en hacer valer la   aplicación de las normas urbanas. Afirman que es para evitar que el arribo de nuevos desarrollos afecte el entorno en las zonas cuyo carácter habitacional se desea preservar.

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Por su parte, el también senador con licencia, Demetrio Sodi, adelantó que pondrá en marcha una política integral de promoción de inversiones inmobiliarias en Paseo de la Reforma, Plaza de la Revo­lu­ción, Avenida Juárez y Zona Rosa, donde buscará recuperar los espacios públicos para que los turistas y los capitalinos disfruten la ciudad.

El candidato albiazul afirma que el sector inmobiliario está desconectado de la ciudad y es urgente recuperarlo para reconstruir el espacio urbano, crear más empleos y captar más turistas.

“El número de turistas extranjeros que vienen anualmente a la Ciudad de México es de 2 millones a 2.5 millones. Me gustaría tener por lo menos unas cinco veces más”, comentó Sodi.

Inversión en el centro de la ciudad

Y continuó afirmando que priorizará la inversión inmobiliaria en el centro de la ciudad, pues en este espacio se concentra la cultura y la diversión de la capital del país. No obstante, a diferencia de la actual administración, en vez de restringirla al Pri­mer Cuadro la extenderá al perímetro que conforman Avenida Chapultepec, Pa­seo de la Reforma, Eje 1 Norte, Circun­valación y Fray Servando. Dicho perímetro concentró la cultura, el turismo, la vida social y la diversión de la ciudad hasta los años setentas y ochentas.

En cambio, afirmó, con la creación de lugares como Santa Fe, se desarrolló un centro urbano que lejos de constituir un polo de desarrollo, conformó una ciudad aislada dentro de la metrópoli. “Santa Fe es un verdadero cuello de botella: problemas de agua, transporte, vialidades, y además sus habitantes se aburren porque no hay nada que hacer, se encierran en sus casas. Pero hay otro problema, si las ciudades se desintegran socialmente en estratos sociales se vuelven violentas. Con Santa Fe estamos creando una separación de clases, y esto violenta, irrita. Hay que integrarla”, expresó Sodi.

Junto con su programa de inversión inmobiliaria en la zona central, Sodi afirma que pondrá en marcha proyectos específicos de rescate en el corredor Reforma-Norte, en los alrededores de la Basílica de Guadalupe, Azcapotzalco, Coyoacán, Tlal­pan y Xochimilco, para los cuales ya tiene programas de recuperación en el centro de estudios metropolitanos que creó: Metró­poli 2025.

Ubican riesgo

Los expertos opinan que el repoblamiento de la zona central planteado al inicio de la actual administración (origen del Bando Dos) todavía depende de muchos factores: que la participación ciudadana en la ciudad atraviesa una situación de estancamiento, que la restricción para construir vivienda en las cuatro delegaciones centrales generó una expansión urbana hacia la zona conurbada y que el mercado ha puesto el acento, hasta ahora, en la adquisición de vivienda en vez de incentivar una política de rentas a bajo costo.

Beatriz Paredes|JM

Todo lo anterior, a pesar de que en el sexenio que está por terminar, en el ámbito federal y local, la industria inmobiliaria dejó atrás el estancamiento derivado de la crisis de la década de los años noventa.

Ya se aprecia la reactivación en las grandes inversiones inmobiliarias y en la oferta de vivienda, que en el caso del DF estuvieron acompañadas de grandes inversiones en obra pública en el Centro Histórico, en corredores como Avenida Juárez, Paseo de la Reforma y Ejército Nacional; pero, a decir de los expertos en materia inmobiliaria, es sólo el inicio.

Otro factor que influirá en el futuro repoblamiento será el encarecimiento del costo de la vivienda en colonias como Álamos, San Pedro de los Pinos, Narvarte y en el mismo Centro Histórico, resultado del incremento en el valor de terrenos como de casas.

Efectos contrarios

La densificación urbana también generó una decena de protestas en dos de las cuatro delegaciones ubicadas dentro de la franja de repoblamiento (Benito Juárez y Miguel Hidalgo) conformada por el Bando Dos. Las quejas de vecinos se debieron a: alteraciones en el uso del suelo, proyectos que rebasaron la altura permitida en las normas urbanas y al temor de que los nuevos proyectos propiciaran una sobredemanda de agua, electricidad y drenaje en sus colonias.

En cambio, en la Delegación Ve­nus­tiano Carranza el mercado no encontró las condiciones óptimas para la construcción de proyectos habitacionales, como los que se realizaron con éxito en las otras tres demarcaciones, lo que produjo un rezago en esta zona de la ciudad.

Ello quedó de manifiesto en la visita que la delegada Ruth Zavaleta hizo a la Asamblea Legislativa en el 2004, cuando presentó un informe a los diputados locales en el que subrayó dicho rezago y solicitó a los legisladores recursos para infraestructura a efecto de iniciar la recuperación de una importante franja ubicada en la zona oriente.

A nivel del mercado, el Bando Dos también generó un encarecimiento en el costo de la vivienda en colonias como Álamos, San Pedro de los Pinos y Narvarte, en terrenos de 390 metros cuadrados que alcanzaron valores de más de 4 millones de pesos, según cifras de Canadevi.

El vicepresidente de la Cámara Nacional de la Vivienda en el DF, Ariel Sánchez, explicó que la política de vivienda del gobierno federal tuvo uno de sus más importantes resultados en el Estado de México, pues en la capital del país el Bando Dos inhibió la promoción de grandes desarrollos habitacionales, lo que convirtió a los municipios de la zona conurbada en una zona en constante expansión.

“Mientras en el DF buscan la manera de limitar el crecimiento, el gobierno del Estado de México sigue buscando la manera de hacer más eficiente la producción de vivienda en beneficio principalmente de los que menos tienen”, detalló Sánchez.

Y comentó que en el año 2004 se construyó menos vivienda en el DF que en 1992 y 1993, y el encarecimiento de los hogares construidos en las delegaciones centrales motivó a las familias a comprar en el Estado de México.

“Por supuesto, no todo fue negativo, pues la política de repoblamiento se cumplió en algunas zonas de la antigua ciudad central, y ahora sigue atender los rezagos, sobre todo en infraestructura en las delegaciones periféricas y que éstas se vayan abriendo”, aclaró.

Un ejemplo es lo que ocurrió en la colonia Cuauhtémoc, donde se construyeron grandes edificios residenciales y de oficinas, entre ellos el rascacielos más grande de Latinoamérica, la Torre Mayor, Esto significó que a esa zona llevaron nuevos inquilinos, principalmente parejas jóvenes, con trabajo estable, o hijos, lo que obliga a las autoridades a brindar mejores condiciones de vida, comentó el funcionario. Y, por otro lado se explayó en que aún hay terrenos disponibles en el DF en los que se deberá aplicar acciones de reciclamiento con una visión menos tajante que la que aplicó el Bando Dos que, entre otras cosas, no consideró que en cada delegación existen secciones donde se pueden crear proyectos de vivienda y extender las políticas de repoblamiento a otras demarcaciones, como Iztacalco, por ejemplo.

Piden fiscalizar acciones

La ex delegada en Miguel Hidalgo, Margarita González Gamio, coincide con Ariel Sánchez en el tema de que en cada una de las delegaciones que conforman el DF existen regiones y microrregiones que, por su diversidad y vocación, requieren de políticas diferenciadas. La maestra en urbanismo afirma que aun dentro de una delegación existen áreas que es indispensable proteger, como colonias o barrios que son susceptibles de regenerar, o zonas urbanizadas que cuentan con equipamiento y son aptas para el desarrollo urbano. Comentó que el Bando Dos tiene inconsistencias derivadas de una delimitación geográfica que no corresponde con la di­námica de crecimiento urbano. Por ejem­plo, al considerar que es necesario re­po­­blar las cuatro delegaciones centrales (Cuau­h­té­moc, Venustiano Carranza, Be­ni­to Juárez y Miguel Hidalgo) se deja fuera a Azca­potzalco, Gustavo A. Madero, Iztacalco y Coyoacán, que comparten el mismo problema del repoblamiento. Al aplicar el establecimiento de un límite a la construcción de vivienda tomando como base a divisiones político-administrativas pero no demográficas se partió de una premisa errónea.

“El Bando Dos considera que en los últimos 30 años las cuatro delegaciones del centro, Cuauhtémoc, Benito Juárez, Mi­guel Hidalgo y Venustiano Carranza han disminuido su población; sin embargo, también ha disminuido la población de las delegaciones Azcapotzalco, Gustavo A. Madero e Iztacalco desde los años ochenta y Coyoacán desde 1995, y para estas delegaciones no hay políticas de redensificación, sino que en una inconsistencia se pretende restringir su crecimiento”, indica González Gamio.

Para el director del Programa Uni­versitario de Estudios sobre la Ciudad (PUEC), Manuel Perló, el Bando Dos fue y ha sido una política con muy buenos propósitos pero mal instrumentada. Pero desde el punto de vista urbanístico no se puede establecer una relación causal directa entre prohibir la construcción de vivienda en esas 12 delegaciones y autorizarla en las otras cuatro, lo que es el principal defecto de esta política que en el fondo pretendía proteger la zona ecológica de la ciudad.

Demetrio Sodi|JM

“Todos los habitantes de la ciudad y todos los dictámenes técnicos han demostrado que la presión que existe sobre la superficie de recarga del acuífero (las delegaciones del sur y poniente del DF) está fuertemente amenazada. Teniendo en cuenta que la causa es proteger esta zona, estamos de acuerdo con ello, pero donde creo que hubo una mala instrumentación fue en restringir el desarrollo en las otras 12 delegaciones, muchas de las cuales ya están completamente urbanizadas”, explicó.

El urbanista afirmó que, aunque se ha dicho que la infraestructura de la antigua ciudad central está subutilizada, se tiene que tomar en cuenta que esa misma infraestructura está disponible en algunas zonas de delegaciones ubicadas en la periferia. En cambio, en términos de disponibilidad de los servicios, la ciudad cuenta con una demanda fija de algunos, por ejemplo el agua, por lo que el Bando Dos debió estar acompañado de inversiones en la infraestructura de drenaje, por ejemplo.

“No es tan tajante decir que no hay servicios en las delegaciones que no están en la zona central. Y si hablamos de infraestructura, el hecho de que haya agua no garantiza que haya el caudal que requieren los nuevos proyectos. La ciudad recibe los mismos 35 metros cúbicos que desde hace varios años, pero no hay agua para abastecer, a menos que se la quitáramos a otra parte de la ciudad, y además no hay tratamiento de agua residual ni algo que garantice incrementar el líquido”, expresó.

Cifra récord

El repoblamiento también generó una cifra récord en materia de construcción de vivienda en el DF y el Estado de México. De acuerdo con la Canadevi, en el 2005 se construyeron 98 mil nuevas casas en la Zona Metropolitana, cifra sin precedentes en América Latina.

Una de cada cinco viviendas que se construyeron en los últimos cinco años se hizo dentro del territorio que comparte el Estado de México y el DF, con una relación proporcional de 9 a 1, respectivamente. Y en los últimos cinco años se construyeron más de 350 mil viviendas a un ritmo de 191 hogares cada día (con semanas de siete días) para más de 1.5 millones de personas beneficiadas.

Con la intención de corregir el “boom” que generó el Bando Dos en la zona central, el gobierno capitalino otorgó más créditos para la construcción de vivienda nueva de interés social en dos delegaciones ubicadas fuera de la antigua ciudad central. Así, el Instituto de Vivienda del DF (INVI) reporta que en el periodo 2001-2005 se otorgaron créditos para la construcción de 35 mil 482 viviendas nuevas, la mitad de ellos en Iztapalapa (30 por ciento) y en Gustavo A. Madero (21 por ciento). El mismo comportamiento se registró en el otorgamiento de créditos para el mejoramiento o ampliación de vivienda ya existente, rubro en el que se otorgaron 63 mil 974 créditos entre enero del 2001 y diciembre del 2005, también asignados preferentemente en Iztapalapa y Gustavo A. Madero.

Anavel Monterrubio, subdirectora de Evaluación y Seguimiento del INVI, comentó que con base en el análisis conjunto interinstitucional en el gobierno del DF se aprobaron diversos proyectos de sustitución (reciclamiento) en predios ubicados en las delegaciones de la periferia. El 7 de marzo en una entrevista radiofónica el jefe de gobierno Alejandro Encinas aseguró que las condiciones de estabilidad en la economía de la Ciudad de México permitieron que este sexenio el sector privado construyera 113 mil viviendas con una inversión de 120 mil millones de pesos. A su vez, la inversión del GDF en créditos para la vivienda de interés social representó una inversión de 10 mil millones de pesos que se tradujeron en la construcción de 14 millones de metros cuadrados.

Nueva cara al DF

En materia de proyectos urbanos, la ciudad también captó numerosas inversiones privadas en los corredores Centro His­tórico, Juárez, Paseo de la Reforma, Pal­mas, Ferrocarril de Cuernavaca y Ejército Nacional.

Durante un encuentro con desarrolladores que acudieron a la Expo Inmo­bi­liaria, Encinas aseguró que al corte de marzo de 2006 el monto de las inversiones inmobiliarias del sector privado era de 16 mil millones de pesos, a las que deben sumarse 2 mil 500 millones de pesos que el gobierno del DF destinó a obra pública, aportando así el gobierno local 16 pesos por cada 100 pesos invertidos por la IP.

Encinas adelantó que en el 2006 el gobierno destinará otros 250 millones de pesos en obras de carácter metropolitano a través del Fondo Metropolitano que se conformó con el gobierno federal y el Estado de México.

Estas inversiones permitieron que en colonias populares se aplicaran recursos fiscales para la construcción de infraestructura en las que ya empieza a haber condiciones para una renovación urbana.

Según cifras oficiales, en colonias como Polanco, Escandón y San Miguel Chapultepec se realizaron obras de infraestructura, como la sustitución del asfalto por concreto hidráulico y la reposición de banquetas por 270 millones de pesos, con lo que se captaron 60 proyectos de vivienda mediante inversión privada. En toda   la delegación se captaron 400 proyectos inmobiliarios, 40 por ciento de los cuales se construyeron en Polanco y colonias colindantes: Anzures, Granada y Am­plia­ción Granada.

El delegado en Miguel Hidalgo, Fer­nando Aboitiz, afirmó que los mil 091 departamentos representan la llegada de entre 3 mil y 4 mil vecinos, lo que habla de que el Bando Dos ha cumplido su misión y está habiendo una recuperación.

“El Bando ha cumplido con su objetivo, nosotros creemos que estuvo bien esta política, porque el centro es el que tiene mayor infraestructura, pero también el Bando ha generado una especulación que no es lo más conveniente para la ciudad. En este momento hay terrenos que son incomprables, por eso pienso que sería el momento de hacer una revisión del Bando y seguir densificando el centro, pero igualmente hay que liberar otras zonas. Desde luego que nosotros hemos apoyado este nuevo repoblamiento, toda vez que apoyamos esta política habitacional. Es decir, nosotros vemos con buenos ojos el repoblamiento siempre y cuando se cumpla con la norma, con la ley, ya que contamos con la infraestructura necesaria, pero queremos que Polanco vuelva a tener más vecinos en vez de comercios y oficinas. Como lo explica el director general de Obras y Desarrollo Urbano en Miguel Hidalgo, Carlos Ruiz de Chávez, la vivienda cualifica el espacio público y ayuda a ordenar la vialidad, el ambulantaje y los servicios.

“Desde luego, nuestra política ha sido regresar a los vecinos a Escandón, Anzures, Polanco y Lomas, y la vivienda cumple en todas partes con ese objetivo”, señaló. Y añadió que la arquitectura y la inversión pública en parques y jardines, que acompaña a los nuevos proyectos, va a permitir a las nuevas generaciones habitar con una mejor calidad de vida. Pero la delegación no solamente es Polanco, al menos dos terceras partes de la inversión inmobiliaria que está llegando a la delegación se repartirá en las colonias menos favorecidas, como Pensil, Argentina, Agricultura, Anáhuac y Granada, donde se han llevando los mismos esquemas de recuperación mediante inversión pública. Se trata de vecindades, callejuelas y plazas donde la Delegación Miguel Hidalgo está haciendo y reparando banquetas, arreglando jardines e instalando bibliotecas para propiciar la inversión y el desarrollo inmobiliario.