El acelerado aumento de la población y su concentración en grandes ciudades es uno de los ejes del actual fenómeno de reciclaje urbano en las ciudades más grandes del mundo.

En unos 10 años habrá 27 ciudades de más de 10 millones de habitantes en el mundo, según expresó el ministro de Desarrollo Urbano de la India, dentro del marco del  8° Congreso Mundial de Metrópolis.

Se estima que en el año 2007 la mitad de la población mundial vivirá en zonas urbanas y que en el 2015 residirán más de 600 millones de personas en ciudades de más de cinco millones de habitantes, de las cuales dos tercios se encontrarán en los países en desarrollo.

Pese a los riesgos y conflictos que conlleva esta evolución, cabe afirmar que las regiones metropolitanas se convierten cada vez más en los centros de comunicación, innovación y crecimiento para la acción internacional de la economía y la ciencia, aparte de ser las impulsoras del desarrollo social y de las tendencias de la moda y la cultura.

Dentro de las necesidades de las ciudades actuales se encuentran el reaprovechamiento de espacios o áreas en desuso, la optimización de los que actualmente brindan servicio y un poco de marketing para atraer inversionistas.

Cada ciudad lleva el proceso según su propia realidad, su actitud e identidad, que son dinámicas como la cultura y la gente que la conforma.

Este proceso conduce a una concentración de inversiones inmobiliarias, tanto en bienes comerciales e industriales, como residenciales, y un sutil aumento del contraste de grupos socieconómicos que cambia la composición poblacional.

En la búsqueda por bajar los costos, el mundo de las inversiones extranjeras directas se concentra en 10 países (incluidos China, Brasil, México, Indonesia y Tailandia), pero por otro lado también surgen booms inmobiliarios en las capitales europeas y algunas norteamericanas, que no quieren perder su lugar central en los medios, las finanzas, el consumo, la moda y la innovación cultural.

Nueva York, epicentro inmobiliario

Después de los ataques a las Torres Gemelas, el mercado de bienes raíces de la ciudad de Nueva York tuvo una larga y trabajosa recuperación, pero ahora está experimentando un crecimiento estable desde fines del año pasado. Con un incremento de las transacciones comerciales y una tendencia del mercado que sigue rompiendo récords, con más de 10.8 millones de pies cuadrados de espacios de oficinas en construcción (el doble que el año pasado), entre los que se pueden contar One Bryant Park, 7 en el World Trade Center (WTC), el edificio del periódico New York Times y la Torre Hearst como reciclaje y unos 3.8 millones de pies cuadrados adicionales para nuevos proyectos, incluidas las nuevas oficinas centrales de Goldman Sachs.

Una encuesta de Cushman & Wakefield Healey & Baker, basada en datos del 2003, establece que Nueva York es la ciudad preferida para establecer sedes de negocios fuera de Europa. Muchos sienten que se desató una especie de fiebre de compra por parte de los europeos en esa ciudad. Los analistas inmobiliarios más conservadores estiman un aumento en las inversiones extranjeras de hasta 15 por ciento respecto al año pasado.

Según Steven Spinola, presidente del Real Estate Board of New York, esto puede deberse al plan de desarrollo económico del alcalde Michael Bloomberg, quien ha provisto de gran ímpetu a las condiciones del mercado. Para citar un ejemplo, en enero se aprobó la rezonificación del lado este, que junto a los ambiciosos planes del Dowtown de Brooklyn significa el esfuerzo de planeamiento más grande en la historia de la ciudad, y seguramente será copiado para las zonas de Green Point y Williamsbur. Entre muchas otras novedades oficiales, existen numerosos y promisorios desarrollos, tanto en las áreas comerciales, multifamiliares y de retail. Entre los fenómenos que se observan en la ciudad se encuentra un aumento de los condominios de vivienda suburbanos, cercanos a estaciones ferroviarias para paliar los inconvenientes de autopistas caducas, así como los anexados a hoteles. Con el aumento de los precios de condominios, más de 40 por ciento de los hoteles proyectados en la ciudad incluyen condominios. Entre las marcas que ya se observan se encuentran Ritz-Carlton, Plaza y Marriott Residence Inn.

Oportunidades

Se supone que la zona del Bajo Manhattan es una excelente oportunidad, porque hay planes de incentivo post 9-11 y las obras de redesarrollo del WTC y sus alrededores generarán valor agregado a las propiedades. Entre las novedades se encuentran el fabuloso Condominio Ritz-Carlton, que se titula como el primer edificio residencial alto “ambientalmente sustentable”.

El caso más flexible es la Torre Hearst, diseñada por el estudio de Lord Foster. Los históricos seis pisos de las oficinas centrales, estilo Art Decó, del gigante mediático Hearst, tendrán un incremento de 697 pies más para fines de 2006, o un millón de pies cuadrados de espacio para oficinas para centralizar a todo su staff en la ciudad. Al decir de Foster, el diseño triangular “propone un diálogo creativo entre lo viejo y lo nuevo”, basado en piel de vidrio, además de una reducción energética respecto al promedio en Nueva York, con innovaciones como ventilación natural de hasta 75 por ciento en el año.

Toda la reconstrucción del predio donde se ubicaba el edificio del WTC antes de los ataques del 11 de septiembre es como una miniciudad, con muchos autores de renombre mundial, tales como Daniel Libeskind, Frank Gehry, Santiago Calatrava y el estudio Snohetta.

Entre las construcciones más recientemente presentadas se encuentra el interior de la Central de Transportes del World Trade Center para la Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey, con el español Calatrava como arquitecto asociado al proyecto.

La construcción demandará 2 mil millones de dólares y tomará por lo menos unos cuatro años más en concluirse. El escultural proyecto une al bajo y medio Manhattan con Nueva Jersey a través de tubos bajo el río Hudson. El diseño agrega flujo de luz hasta 60 pies bajo tierra, gracias al estilo “alado” que combina acero con vidrio, que en ocasiones queda abierto al cielo y con algunas de sus partes retráctiles automatizadas para ventilación y el detalle marketinero de que el eje principal estará alineado con el ángulo del sol a las 10:28 de la mañana del 11 de septiembre, cuando colapsó el edificio que se erigía en ese lugar.

Reunirá una red de transporte múltiple que incluye trenes, ferry, 14 líneas de metro y un complejo de túneles bajo Manhattan. Calatrava también está construyendo la torre 80 South Street, su primer proyecto residencial en Estados Unidos.

No obstante, la complejidad de jugadores políticos en el asunto de la reconstrucción pone en peligro su desarrollo. Al cierre de esta edición, Goldman Sachs se echó atrás con la inversión de 2 mil millones de dólares para la reconstrucción de sus oficinas centrales, aduciendo falta de certeza y seguridad, que están condicionando todavía parches y hasta cambios conceptuales al controvertido diseño de la Torre Libertad e incluso su ubicación final.

También existen dudas sobre si se construirán algunas de las edificaciones ya aprobadas, como el Memorial y el complejo de teatros diseñados por Frank Gehry, pero sólo el tiempo dirá si la ciudad puede pilotear esta tormenta y aprovechar esta enorme oportunidad de crecimiento y exposición.

Barrios neoyorkinos

Todos los barrios neoyorkinos están organizados para continuar con sus planes de expansión o renovación. Por ejemplo el centro de Brooklyn ocupa una posición única como back-office alternativo a Nueva Jersey, y la ciudad está encarando ambiciosos proyectos de renovación urbana, que van desde proponer a Willoughby Square como lugar para establecer nuevos centros de oficinas, parques en Flatbush Avenue, hasta modificaciones del mapa urbano.

La iglesia de san patricio, rodeada de las nuevas construcciones del siglo XX y XXI.|WEV & HE

Entre los que tuvieron resonancia internacional por su concurso de proyecto es el Distrito Cultural, cuya biblioteca y centro de artes visuales ganó el mexicano Enrique Norten, y el teatro el arquitecto Gehry. La inversión pública estimulada por la BAM Local Development Corporation y el ente cultural distrital para el revival del barrio generará un estimado de 4.5 millones de pies cuadrados en oficinas comerciales nuevas, y mil unidades habitacionales.

En los últimos tiempos se construyeron edificios como el de oficinas Pierrepoint Plaza, 2 campus de MetroTech, el complejo mixto Renaissance Plaza.

En el 2006 comenzará la construcción del Harlem Park, un complejo de 600 mil pies cuadrados, que incluye locales comerciales, apartamentos y un hotel –el primero en 40 años en ese barrio– de la cadena Marriott, de 34 pisos, que se proyecta costará 236 millones de dólares y que buscará ser una puerta de revitalización comercial y residencial al área.

Reciclaje y hoteles

Una de las transformaciones de moda y que ayuda a reposicionar culturalmente a un barrio son los viejos “edificios insignia” en lugares nice y centrales de la ciudad, en hoteles. Muchas veces son edificios insignia y muchas veces están en barrios insignia, por lo que son fuertes generadores de energía social y hacen que el área gane puntos a la hora de la cotización inmobiliaria. Y si son de autor mejor. Estos hoteles boutique se caracterizan por ser de moda tan avant garde como caros.

Uno de los casos más cercanos es el hotel Condesa DF, el más reciente de la cadena mexicana de hoteles de diseño, que incluye el Habita en el Distrito Federal y el Deseo en Playa del Carmen. El edificio de los años 20 que da al Parque España, dentro de su extraña forma de cuña, es una celebración de colores y texturas. Paredes turquesa, plantas exuberantes y rico mobiliario de nogal ocupa armónicamente el aireado espacio blanco, mientras se complementa una atmósfera ecléctica y moderna con elementos interiores retro, floreros antiguos y luces de fibra de vidrio en forma de bolas gigantes. Los balcones interiores dan al patio interno triangular, donde se ubican restaurante y bar principales, que son el corazón del edificio. Esto, junto a la terraza con sus sofás semicirculares, su vista teatral, su restaurante, bar y baños termales hacen del edificio uno de los lugares más calientes en la moda de nuestra capital.

Hacia el sur del continente, el Faena Hotel + Universe, en Buenos Aires, Argentina, recibió el premio 2005 de la revista inglesa Wall Paper al mejor nuevo hotel. Fue producido por la exitosa dupla del famoso vanguardista Philippe Starck, que también hizo Delano en Miami, Estados Unidos, y el empresario local Alan Faena.

Universe renovó un silo de granos de siete pisos, que data de 1902, en las recuperadas áreas de los docks de Puerto Madero, donde a pesar de una economía dura (1 dólar equivale a 3 pesos argentinos) la construcción mantiene el exorbitante precio de 2 mil dólares por m2.

Su impronta de opulencia imperial combinada con extravangancia contemporánea resulta cómoda. Dominan los blancos y rojos sangre, drapeados de terciopelo dorado, candelabros de cristal, pisos de lapacho y piedra, vidrio grabado y mobiliario rococó moderno.

El hotel tiene 500 habitaciones pero ya planean hacer una copia en pequeño del Universe en Río de Janeiro, Brasil.

En Europa se ven muchos casos. Una de las renovaciones recientes más fashion fue la del hotel originalmente patrocinado por Victor Hugo, sobre la panadería más antigua del histórico barrio Le Marais, que data del siglo XVII y está catalogado como monumento histórico.

Parque Weihnactsmarkt, y la iglesia de Rememberenc en Berlín, Alemania.| WEV & HE

El hotel se rediseñó con una naturaleza totalmente diferente y fue bautizado como Petit Moulin, y ahora tiene cuatro estrellas. Sus interiores son del diseñador de modas Christian Lacroix, que le dio un aire de caja de alta costura, con diseños de texturas estilo patchwork colorido, y cada interior es totalmente diferente. Se pueden ver extravangantes combinaciones de motivos florales, rayas, cuero superpuesto con tafeta, terciopelo y lino, dibujos de modelos y combinación ecléctica de muebles que incluyen sillas de Arne Jacobsen Wan o espejos venecianos, todo con un aire de tendencia sobrecargada. Por supuesto que tiene conexiones de TV e internet, además de todas las comodidades.

Otro caso sonado es el East Hamburgo, en Hamburgo, Alemania. Reconstruido sobre una fundidora de acero en Pauli, en la parte más trendy de Hamburgo, cerca de Reeperbahn. Esto fue realizado por el grupo gastronómico Gastro Consulting, y su foco culinario está puesto en la comida de influencia asiática y de fusión, y en las fiestas.

Su ostentoso y audaz restaurante puede ser visto desde el bar de dos pisos ubicado entre historietas estilo Dalí, donde se instalan los DJ. Las habitaciones reciben nombres de flores, tienen su propio código de colores y de aromas, con combinaciones sofisticadas de especias orientales, como flores de gengibre, jazmín, canela y lotus entre otros.

El tour de interiores está firmado por el arquitecto de Chicago Jordan Mozer, quien hace prevalecer unas curvas en resina que dan forma a sillas enormes y esculturas de aluminio pulido, como tinas en los baños de planta abierta.

Albercas en el techo

Ante los problemas de tránsito y de grandes distancias para los que no viven en el centro de las ciudades, se está poniendo de moda el reaprovechamiento de la superficie de los techos: albercas. Tal es el caso del techo del hotel Gansevoort en Manhattan, abierto el año pasado, que recibe el check-in de gente que ni se queda a dormir y sólo aprovecha el rato en la alberca, el bar, el jardín y áreas de encuentro, con clases de yoga y la vista desde arriba de los 14 pisos del resort urbano.

Otros ejemplos son el hotel Maritime (que tiene bares y lugares de esparcimiento en el techo), el hotel Buckingham, al este de la Avenida de las Américas (recapturó el techo de su penthouse para ser ofrecido para reuniones y conferencias), y son varios los hoteles que están haciendo lo mismo.

En el caso de París, la capital francesa, van más lejos: no sólo se contentan con una alberca, hicieron una playa urbana en medio de la ciudad.

Una de las formas de renovación de la ciudad es una resignificación del uso de sus áreas comunes. Un ejemplo sonado es la Paris Plage o Playa de París, que ya cumple tres años y que se extiende a lo largo de dos millas al margen derecho del Sena, cerca del Pont Neuf.

La idea fue catalogada de locura, pero se ha transformado en el evento del año en el verano parisino. El ayuntamiento trajo especialmente arena blanca, palmeras, sombrillas y hasta reposeras, que se anexan a una alberca de 220 m2, juegos de playa y hasta espectáculos al aire libre que se organizan para el disfrute de los bañistas en París.  El proyecto costó dos millones de euros (más de la mitad fue provisto por negocios) y el año pasado atrajo a tres millones de visitantes.

Centros históricos

Ante la concentración urbana en aumento y la falta de lugar se está dando el fenómeno de recuperación de centros o barrios históricos en las viejas ciudades del mundo, de manera muy parecida a lo que sucede en nuestro Centro Histórico, en el Distrito Federal.

Esto se realiza a iniciativa del gobierno y luego con el apoyo privado en diferentes esquemas, para después tentar a los inversionistas particulares a habitar los diferentes barrios. Son lugares donde se concentran viviendas y locales baratos, habitados por jóvenes, estudiantes, artistas y migrantes, que van marcando la tendencia y luego estos lugares se ponen de moda para residentes con mayor poder adquisitivo o como centros de entretenimiento o de visitas turísticas.

Así sucedió en las colonias Condesa y la Roma (México), en el East Village (Nueva York), en el Downtown de Los Ángeles, en el Noting Hill (Londres), en el Raval (Barcelona), o en el Lavapiés en Madrid hasta antes de los ataques de Atocha.

Los centros históricos están desde hace años atrayendo nuevos residentes e inversores. Los viejos edificios ofrecen espacios interesantes que cuestan menos para rehabilitar como residencias que como oficinas high tech.

Muchas veces, las políticas de zonificación y los incentivos fiscales de construcción de epicentros culturales son el soporte para el desarrollo de residencias en los centros históricos. Y generalmente el éxodo comienza entre los grupos de profesionales sin niños.

El Alcalde Bertrand Delanoë, cuya buena fama le permite buscar la reelección, se enfocó en reintegrar a la población parisina a través de comprar propiedades de lujo (sobre todo en áreas comerciales) y dividirlas en nuevos departamentos con rentas accesibles, como es el caso de HLMs (Habitations à Loyer Modéré), para evitar que las familias más jóvenes se vayan de la ciudad. Esta práctica también fue realizada en otras ciudades europeas, como Munich y Madrid.

Ante los viejos palacios, se puede disfrutar de la playa en plena capital francesa.|RAYMOND SAHUQUE

Otro de los grandes emprendimientos que se ven en la siempre nueva París es el anuncio de renovación de la zona del viejo mercado y actual centro comercial venido a menos y de transporte de Les Halles, en un ambicioso proyecto que se calcula costará como mínimo 200 millones de euros y tendrá su finalización absoluta en unos 25 años. Teóricamente el proyecto estará a cargo del arquitecto francés David Mangin.

Otra de las reformas apreciadas por los parisinos es la del sistema de transporte y la de subir el perfil internacional de la capital, incluyendo su intención fallida de ser cede olímpica.

En Madrid, España, la Agencia Municipal de Alquiler puso en marcha, en diciembre del año pasado, el programa Alquila Seguro. Sus objetivos eran sacar al mercado las viviendas vacías de la ciudad y recuperar inmuebles especialmente en el centro de la misma. Lo logran a través de suscribir un seguro de caución que garantiza el cobro del alquiler en caso de no pago y en caso de que sufra daños, entre otras medidas.

Los 1,159 jóvenes que consiguieron vivienda residen ahora en 504 pisos, con una media de 70 m2, a un precio de entre 15 y 20 por ciento por debajo del mercado, para viviendas que llevaban entre seis meses y más de un año como desocupadas. Aunque faltan rentar muchas, Madrid está consiguiendo su objetivo de rehabilitación del centro, y Málaga y Barcelona ya están estudiando el modelo.

El gobierno municipal de Madrid aprobó en febrero de este año la convocatoria de un concurso para la construcción del anillo de túneles que distribuirá el tráfico bajo los cuatro rascacielos que van a levantarse en los terrenos de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, en el paseo de la Castellana.

Ranking y marketing

Hoy en día, las ciudades están en venta, se han mercantilizado como cualquier otro producto, y se han esforzado por convertirse en una marca atractiva utilizando la combinación de equipos especializados con la detección de oportunidades del mercado en el que cotizan, para posicionarse como lugar para invertir, visitar, vivir y comprar.

En consonancia con el nuevo entramado político, económico y social, las ciudades han desarrollado nuevas prácticas y estrategias para situarse en el contexto internacional. Conseguir contactos, participar de recursos y estar presentes en todos los medios de comunicación es un requisito para competir en primera línea. Entre estas estrategias destacan la constitución de redes, la cooperación transfronteriza y el lobbying. Las ciudades buscan ser la sede de éste y otros eventos (deportivos, culturales), como los Juegos Olímpicos, para así captar la atención de millones de turistas potenciales y, en el mejor de los casos, generar un proyecto de ciudad más allá del hecho en cuestión tal como hizo Barcelona en 1992, que lo aprovechó como motor de una revolución urbanística sin precedentes y para ponerse a competir como ciudad internacionalmente.

La firma internacional Cushman & Wakefield Healey & Baker condujo una encuesta en 2003 que determinó que Londres, París y Frankfurt siguen siendo las ciudades top en la elección para ubicar negocios. Luego Barcelona y Madrid, muy cerca Bruselas y Amsterdam, para junto a Berlín y Munich conformar las del grupo de las siete.

De norte a sur

Moscú está buscando inversionistas para que ayuden en la renovación de la vieja ciudad, que ya se hizo evidente desde hace unos cinco años y según un estudio de la firma Cushman & Wakefield Healey & Baker es la ciudad europea que recibirá mayores inversiones extranjeras en los próximos cinco años.

El problema es que fueron tantos años de mal mantenimiento que ahora la oportunidad es enorme: más de 5 mil edificios en el centro, 16 millones de metros cuadrados de casas y la misma cantidad de predios no residenciales bastante andrajosos. Los modernos edificios que están fuera del centro y el resto de la ciudad todavía aguardan un plan de fondo para una mejora de infraestructura pública y decisiones de estructuras de madera muy arruinadas que datan de fines de los siglos XIX y XX. La construcción está en camino, virtualmente a través de toda la parte central de Moscú.

La oficina central que administra el distrito dijo que unos 1.1 millones de metros cuadrados fueron comisionados al distrito y que de ésos 795 mil fueron abiertos con premisas no residenciales.

Bilbao está luchando fuertemente por ganar posiciones en las preferencias de los inversionistas inmobiliarios. Hace más de una década entró en un proceso de renovación, o reinvención absoluta, partiendo de la renovación de su ría, que sigue ganando terreno, combinado con su apuesta por una arquitectura de autor con hitos arquitectónicos.

Lo mismo en Londres, que en Nueva York, México, Argentina  o Rusia, la renovación y reciclamiento urbano y es un fenómeno que se da tarde o temprano en todas las grandes ciudades del mundo, aunque cada una tiene sus propias características, pero que normalmente siempre desatan un boom inmobiliario.