OFICINAS CORPORATIVAS CIUDAD DE MÉXICO

Cuatro lustros rentando y vendiendo oficinas

¡Qué maravilla! Parece que fue ayer cuando, luego de recibirme de la carrera de Derecho por la Universidad Iberoamericana, el presidente de Grupo SARE, Don Dionisio Sánchez González, a través de su hijo Arturo Sánchez Carbajal -quien es un entrañable amigo-, me extendiera la invitación para ser “Broker de oficinas” en su empresa de comercialización SARE COMERCIAL, que recientemente anunciara su sociedad con el gigante norteamericano CB Commercial.

Y es que, aunque los lectores más jóvenes no lo crean, en México la profesión de consultor inmobiliario “comercial” hace 20 años no existía; fue ante la inminente firma del Tratado de Libre Comercio, en tiempos del Presidente Carlos Salinas de Gortari, cuando se inició la vertiginosa llegada de las más importantes firmas de consultoría internacional dedicadas a la promoción de bienes raíces comerciales, especializadas en los ramos de oficinas, industrial y comercial. Dichas empresas vinieron para atender la llegada de múltiples empresas extranjeras, así como el crecimiento y desarrollo de las que ya estaban ubicadas en nuestro país.

El ejercicio de compartir algunas anécdotas y recuerdos de estos cuatro lustros a través de la presente reseña del mercado de oficinas de nuestra ciudad, tiene por objeto rendir homenaje y tributo a los destacados desarrolladores inmobiliarios, arquitectos e inversionistas, a quienes considero justo expresar mi admiración, reconocimiento y agradecimiento por su incansable labor, su incuestionable compromiso y amor a nuestro México. A todos y cada uno de ustedes,…¡Muchas gracias!

LLEGAN LAS INMOBILIARIAS COMERCIALES A MÉXICO

A principio de los 90´s comenzaron a operar en el país firmas internacionales de gran prestigio en corretaje y consultoría inmobiliaria, tales como: Jones Lang LaSalle, dirigida desde entonces por Don Pedro Azcué; Colliers International, que luego firmaría una alianza estratégica con una familia de impecable trayectoria inmobiliaria, los Lomelín, hoy dirigida por Javier y Ausencio Lomelín; Cushman & Wakefield, que se asoció con el desaparecido Grupo Opción de Antonio y Luis Gutiérrez y la cual, a la fecha, sigue dirigiendo el querido Víctor Lachica; y CB / SARE Comercial, que más tarde cambiaría su nombre a CB Richard Ellis, empresa en la que tuve el privilegio de trabajar por casi 20 años.

¡Toda una vida dedicada a la renta y venta de oficinas! Quién hubiera imaginado que en sólo 20 años este mercado crecería y se profesionalizaría en nuestra ciudad; cuántas anécdotas y gratas experiencias, cuántos momentos difíciles sorteando las diferentes crisis económicas; y sobre todo, cuántos entrañables y admirables amigos que como desarrolladores e inversionistas tuvieron la visión y el valor de cambiar nuestra Ciudad, dotándola de imponentes torres de oficinas que llevarían a México a la modernidad corporativa.

1993 - 1997

De la Fantasía a la Crisis

Recibíamos todos los días, y “en cascada”, requerimientos de empresas solicitando espacios de oficinas para instalar a las más importantes firmas nacionales e internacionales de todos los sectores. Empresas norteamericanas, europeas, asiáticas y canadienses deseaban aprovechar la firma del TLC para capitalizar la oportunidad de crecimiento que México prometía.

Vimos ocupar nuevas oficinas a grupos del sector financiero: Banamex, Bancomer, GE Capital, JP Morgan, Goldman Sachs, Banco Santander, Credit Suisse y BNP. Paralelamente nacía y crecía una generación de bancos nacionales como Bital, Inverlat, Mifel, Banorte, Banco del Bajío, Serfín, Banco Capital, Asemex, Banpaís, IXE e Interacciones, entre otros.

También se consolidaban aseguradoras como Metlife, Zurich, ING, Mapfre y Principal, algunas en sociedad con consorcios mexicanos que más tarde terminarían por adquirir.

Edificios Representativos 1993-1997	Año	Nombre del edificio	Corredor	Desarrolladoor	Superfici total rentable m2
	1992	Torre Diamante	Insurgentes	SARE	22,000
	1992	Centro Corporativo Forum	Polanco	GFA	9,000
	1993	Corporativo Opción Santa Fe 1	Santa Fe	Grupo Opción	22,000
	1993	Zafiro I y II	Periférico Sur	Inmobiliaria Lesin-Camasil	15,000
		Corporativo Pirámide	Santa Fe	Invertierra	7,000
	1993	Torre Chapultepec	Polanco	Romano	11,000
	1994	Corporativo Opción Santa Fe 2	Santa Fe	Grupo Opción	24,000
	1994	Plaza Arquímides	Polanco	Picciotto Arquitectos	7,500
	1994	Torre Reforma	Reforma	SARE	17,500
	1994	Torre Óptima I	Lomas Palmas	Inmobiliaria BROM	23,000
	1995	Torre Mural	Insurgentes	Grupo Opción	36,500
	1996	Corporativo Polanco	Polanco	Grupo Marcos	41,500
	1996	Torre Arcos I	Bosques	Grupo Dine - Desc	61,000
	1996	Reforma Lomas Altas	Lomas Altas	Drul y Asociados	19,300
	1996	Torre Esmeralda I	Lomas Palmas	GICSA	30,200
	1996	Corporativo Interlomas 16	Interlomas	GICSA	6,500
	1996	Calakmul	Santa Fe	Grupo Coronado	16,500
	1997	Corporativo Opción Santa Fe 3	Santa Fe	Grupo Opción	19,500
	1997	Torre Altiva	Lomas Palmas	LHB	20,100
	1997	Reforma 265	Reforma	LHB	28,200

 

 

En pleno “boom” de las nuevas tecnologías llegaron a México empresas como Novell, Sensormatic, BMC Software, Microsoft, Oracle, Progress Software, Bentley Systems y SAP, que inundaban nuestro mercado con software, mientras observábamos la detonación de las dedicadas al hardware como IBM, HP, Compaq, Apple, Dell, Toshiba, Epson, Acer y Texas Instruments, así como Verifone, Johnson Controls, NCR y Harrys Telephones. Es oportuno recordar y destacar que en 1993 ¡éramos muy pocos los que contábamos con una PC en nuestro escritorio!

Otro importante sector en desarrollo fue el automotriz, marcado por la llegada a México de marcas como Mercedes Benz, BMW, Land Rover, Honda, Peugeot y Jaguar, en tanto Volkswagen, General Motors, Ford, Chrysler y Nissan se posicionaban fuertemente.

La entonces reciente privatización del sector telecomunicaciones, permitió que en este lustro viéramos nacer y crecer organizaciones de la importancia de Telmex, Telcel, Iusacell, Nextel, Avantel, AT&T, Pegaso, Alestra, Axtel, France Telecomm, Deutsche Telecom, Sprint, Metrored, Unefon, y desarrollarse a otras como Motorola, Ericsson, Sony, Nokia, Samsung, Panasonic, LG, Palm y 3Com.

Encontrar espacios de calidad mundial donde establecieran sus domicilios estas empresas no era tarea fácil. Fue así como aparecieron dos relevantes organizaciones: el Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI) y por otro lado la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), cuyos socios han sido pilares fundamentales para el desarrollo inmobiliario profesional, construyendo más del 70% de los proyectos relevantes en nuestro país.

En esta época, nacieron los primeros edificios “inteligentes” en México, los cuales ofrecían un nuevo concepto dotado de la más alta tecnología disponible en su momento. Esta generación de oficinas fue la primera en contar con elevadores de alta velocidad, equipos automatizados de aire acondicionado y calefacción, cuartos inteligentes con sofisticados sistemas de seguridad, tarjetas de acceso electrónicas, sistemas de CCTV y monitoreo, alarmas de emergencia contra incendio y otras instalaciones cuya aplicación prioritaria era resguardar la seguridad de los usuarios: escaleras presurizadas, helipuertos y sistemas computarizados contra incendio dotados de sensores de humo y rociadores.

Corredor Reforma

 

LA CRISIS

Tras la crisis que estalló en diciembre de 1994, muchas empresas abandonaron nuestro país; otras optaron por disminuir su ritmo y expectativas de crecimiento. Pero a pesar de los tiempos difíciles, los desarrolladores mexicanos mencionados NO abandonaron su determinación por modernizar el mercado de oficinas y “sortearon” esos momentos contra viento y marea, lo que amerita un profundo reconocimiento por su valiente misión y su compromiso con México.

1998 -2002

Eficiencia espacial: Diseño y mobiliario

Este concepto tomó una relevancia primordial, lo que atrajo a importantes firmas de arquitectos internacionales altamente especializados en el diseño interior de oficinas: Space, HOK y KMD, las que realizarían sus diseños complementándolos con moderno mobiliario modular de las marcas Herman Miller, Steelcase, Hayworth, Knoll y Organitec, compitiendo con firmas nacionales como Von Haucke, PM Steele y Riviera.

Esta tendencia también daría origen al nacimiento de empresas constructoras especializadas en el acondicionamiento interior. Incursionaron en el mercado GA&A, GIA, SARE TI y Alpha Hardin, apoyadas por respetables arquitectos como Guillermo Sepúlveda, Juan Manuel Lemus y Jacobo Guttman.

Arquitectura: Estética y funcionalidad

México atestiguaría diseños innovadores en sus edificios corporativos con la inserción de las tendencias arquitectónicas más vanguardistas americanas, europeas y asiáticas, para conjuntar belleza y funcionalidad a través de las obras de extraordinarios arquitectos mexicanos y extranjeros que pondrían muy en alto el nombre de nuestro país. A esta generación de impecables arquitectos nuestro más profundo reconocimiento: Teodoro González de León, Javier Sordo Madaleno, Ricardo Legorreta, Enrique Norten, Francisco Serrano, Agustín Hernández, Pedro Ramírez Vázquez y Juan José Díaz Infante, así como Richard Meier, Michael Edmonds, Cesar Pelli, Zeidier Roberts y Jean Michel Colonnier, entre muchos otros.

En este periodo el talento no se haría esperar, surgiendo una importante generación de arquitectos e ingenieros mexicanos que, como desarrolladores inmobiliarios, dotaron al mercado de múltiples edificios de primer nivel. Mi admiración y respeto a estos incansables empresarios a quienes ofrezco disculpas por omitir su nombre.

El “boom” de Las Lomas y Santa Fe

A pesar de lo difícil que fue superar la crisis de 1994, la evolución de las oficinas en nuestra ciudad era imparable, pues la fuerte demanda de espacio de calidad seguía llegando en “oleadas”, animada por diversos sectores que habían tomado la determinación de mejorar sus sedes corporativas.

La suma de factores como: la extensa oferta de terrenos en Santa Fe, la disponibilidad de excelentes terrenos de alta densidad en Las Lomas de Chapultepec, y la contribución de gobiernos que entendieron que era fundamental crear espacios de desarrollo inmobiliario, detonaron el rápido crecimiento de estos dos corredores corporativos convirtiéndolos en las zonas de mayor actividad en ese tiempo.

Servicios, tecnología e infraestructura

Vimos al sector servicios buscar nuevos edificios. Las más prestigiadas firmas de abogados, contadores y consultores de negocios tomaron la iniciativa de tener oficinas de mayor calidad, entre las que podemos recordar a Martínez Algaba, White & Case, González Calvillo, Von Wobeser y Sierra, Junquera Sepúlveda, Gallástegui y Lozano, Heather & Heather, Jáuregui y Navarrete, así como PWC, Delloitte & Touche, Ernst & Young, KPMG, McKinsey, Bain&Company y Accenture. Algunas de estas compañías firmaron por vez primera contratos de largo plazo, resultando en arrendamientos de 7, 10 y 15 años de término forzoso.

En un mercado ya en franca recuperación, llegó el boom de las revolucionarias empresas de internet: las famosas “punto com”. Entonces vimos nacer y desaparecer un sin número de ellas que ocuparían una importante cifra de espacios corporativos. De esta generación sobrevivirían muy pocas, como Terra, Mercado Libre, AOL, Esmas, Yahoo! y Google.

Presenciamos también la consolidación de firmas especializadas en la construcción, infraestructura y energía, como OHL, Fluor Daniel, Gas Natural, Iberdrola, Unión Fenosa, Thyssen, Techint, Shell, Texaco, Mobil Oil, Lockwood Greene, Alstom, así como la expansión de otras constructoras nacionales como Gutsa, ICA, Tradeco, SARE, Grupo Opción, Bufete Industrial, Dine, Geo, Ara, Homex, Hogar y Tribasa.

Torre Zentrum

Las Afores

La creación del sistema privado del ahorro para el retiro (CONSAR) dio nacimiento a las operadoras de Afores. Recordamos entre ellas a Afore Bancomer, Afore Siglo XXI, Profuturo GNP, Santander, Banamex, Inbursa, Principal, Azteca, ING y Banorte, cuyas instalaciones ocuparon una gran cantidad de metros cuadrados.

Edificios Representativos 1998-2002	Año	Nombre del edificio	Corredor	Desarrolladoor	Superfici total rentable m2
	1998	Reforma Plus Corporativo	Lomas Altas	GFA	24,000
	1998	Corporativo Corum	Peridérico Sur	Ideaurban	22,000
	1999	Torre Cuadrata	Lomas Altas	Studio Arquitectos	14,500
	1999	Torre Esmeralda II	Lomas Palmas	GICSA	42,500
	1999	Periférico Sur 2321 Torre I y II	Periférico Sur	Promociones del Parque	23,000
	1999	Corporativo PWC	Polanco	BCBA IMPULSE	22,000
	2000	Torre Siglum	Insurgentes	SARE	21,000
	2000	El Dorado	Norte	Grupo de los Ríos	9,000
	2000	Torre del Ángel	Reforma	Hines	22,000
	2000	Torre del Bosque	Lomas Palmas	ALHEL	22,500
	2000	Corporativo Opción santa Fe 4	Santa fe	Grupo Opción	29,100
	2001	Montes Urales II	Lomas Palmas	Grupo Opción	16,500
	2001	Torre Mayor	Reforma	Reichmann International	77,000
	2001	Parque Insurgentes	Insurgentes	Picciotto Arquitectos	14,300
	2001	Parque Cuicuilco II y III	Periférico Sur	Grupo Danhos	24,000
	2002	Corporativo Zentrum	Santa Fe	ALHEL	28,000
	2002	Corporativo Horizonte	Bosques	Ideaurban	16,000
	2002	Punta Santa Fe Torre A	Santa Fe	GICSA	39,500
	2002	Torre Óptima 3	Lomas Palmas	Inmobiliario BROM	16,300
	2002	Corporativo Las Flores	Periférico Sur	GIM Desarrollos	8,500

Por una profesionalización continua

En esa época se creó el Instituto Comercial e Industrial (ICEI), cuya organización ha permitido dar sólidos pasos en la profesionalización y especialización de los agentes inmobiliarios comerciales o brokers, a través de foros, talleres y programas de capacitación continua.

El ICEI logró la aceptación generalizada de criterios internacionales en el país, estableciendo por primera vez un estándar en las variables de mercado: inventario, oferta, demanda y tendencias. Así mismo, al incluir los estándares de medición BOMA, coadyuvó a determinar con precisión las normas, metros útiles vs. rentables, patrones de consumo, avances tecnológicos, además de otros mecanismos que permitieron clasificar los corporativos por zona, tipo y clase de producto, e instituir políticas claras de comercialización compartida entre los diversos jugadores del sector.

La creación de este Instituto ha resultado de vital importancia para la continua mejora de nuestro sector. Mi agradecimiento y reconocimiento a todos y cada uno de los brokers por su profesionalismo y amistad. Compartir con ustedes estos 20 años ha sido un privilegio.

2003- 2007

Reconversión urbana y proyectos de usos mixtos

Ante la escasez de terrenos en zonas céntricas para el desarrollo corporativo y el incremento de valor de la tierra, observamos una lenta pero continua salida de fábricas de la Ciudad de México, que daría pie a la reconversión de zonas de uso industrial para transformarse en proyectos residenciales, comerciales y de oficinas. Tal fue el caso de las plantas productoras de las automotrices General Motors y Chrysler, que se convertirían en dos representativos desarrollos mixtos: Antara y Parque Polanco, respectivamente.

Otros centros corporativos surgieron en zonas tradicionalmente industriales que, al cambiar su vocación, dieron cabida a proyectos como el imponente TecnoParque en Azcapotzalco, que hoy alberga en sus más de 100,000 m² de back office empresas como HSBC, American Express, BNP, Bimbo, Ericsson y Nextel. Más tarde continuarían con otras reconversiones grupos como Carso, Bal y Abilia con gran éxito en “Nuevo Polanco”.

Santa Fe continuó creciendo hasta convertirse en el corredor de oficinas con el mayor número de metros cuadrados de espacio corporativo disponible en la ciudad, ofreciendo un considerable inventario de edificios de alta calidad a precios muy competitivos. Este panorama atrajo a compañías nacionales e internacionales de todos los sectores como Microsoft, Kraft Foods, DHL, Grupo Modelo, Disney, Ford, Cinépolis, GIM, Chrysler, Televisa, Unisys, 3M y Sun Microsystems; incluso se reubicaron en este corredor algunas compañías del sector financiero, como Banorte, GE, Banobras y Actinver.

Resurgimiento del Paseo de la Reforma

Después de años de rezago y abandono de este corredor, y sólo tras las atrevidas inversiones de Reichmann International y de Gicsa a principios de este siglo, motivadas por incentivos del gobierno local, se dio la construcción de las majestuosas Torre Mayor y Torre HSBC. Grupo Danhos rompió todo paradigma al invertir en el magno conjunto Reforma 222, primer proyecto de usos mixtos de alto nivel sobre Paseo de la Reforma, desarrollo que albergaría corporativos de la talla de Alsea, ING, IOS Offices, Japan Bank, Banco Interamericano de Desarrollo, OHL y CMR, entre otros, y que daría pie al resurgimiento de este corredor activando con dinamismo el desarrollo de múltiples y diversos proyectos inmobiliarios.

Los beneficios del desarrollo inmobiliario derivan en el aumento de la competitividad de la ciudad, crean miles de empleos durante su construcción y en la operación, pagan impuestos prediales, rescatan zonas, modernizan las urbes y sobre todo, permiten la expansión del sector servicios que es del que viven todas las ciudades contemporáneas.

Centros de Negocio “Business Centers”

Otro sector que se consolidó de manera importante en este lustro con el nacimiento y la llegada de empresas nuevas al mercado mexicano, fue el de los centros de negocio o business centers. IOS Offices, Regus, IZA y Altavista ofrecieron gran flexibilidad en área rentable, plazos y condiciones de contratación en espacios corporativos de lujo, totalmente equipados, amueblados y listos para su uso inmediato. Estos centros permiten a pequeños usuarios obtener los beneficios de una excelente imagen corporativa, al ubicarse en los mejores edificios de la Ciudad.

Como ejemplo del vertiginoso crecimiento y el éxito de estas empresas, hemos constatado la apertura de múltiples sucursales de IOS Offices en los más sobresalientes edificios tales como: Reforma 222, Capital Reforma, Torre Reforma 115 en la zona centro; y Torre Murano en el Sur y Corporativo CEO en el poniente, entre otros.

Una apuesta por el consumo interno

Otro grupo representativo en la ocupación de espacios es el farmacéutico y el de consorcios de productos de consumo. En este rubro vimos expandirse y reubicarse en mejores inmuebles a compañías de la talla de Pfizer, Novartis, Roche, Allergan, Eli Lilly, Genomma Lab, Moksha8 Farmacéutica, así como a AVON, Unilever, Grupo Modelo, Sigma Alimentos, PepsiCo, Gruma y Gillette. El crecimiento de estas empresas impulsó, de manera importante, al sector de medios y publicidad, entre cuyas empresas podemos mencionar a Publicis, BBDO, Editorial Expansión, Editorial Televisa, DDB, Ogilvy, Terán TBWA y JWT, entre otros.

Edificios Representativos 2003-2007	Año	Nombre del edificio	Corredor	Desarrolladoor	Superfici total rentable m2
	2003	Antara Polanco (Fase I)	Polanco	GrupoSordo Madaleno	30,200
	2003	Torre Acuario	Santa Fe	Grupo Cuervo	30,500
	2003	Corporativo Magnus	Santa fe	Grupo Promotor Jomer	25,100
	2003	Corporativo Aicon	Santa fe	MF Arquitectos / Arditti	23,000
	2004	Tecnoparque A y B	Norte	Promociones del Parque	36,000
	2004	Torre Worl Plaza	Santa Fe	ALHEL	23,200
	2004	Intelis Corporativo	Insurgentes	Inmobiliaria Lesin-Camasil	9,800
	2004	Qurvic	Santa Fe	MF Arquitectos / Arditti	15,200
	2004	Corporativo Rotonda	Bosques	Grupo Flisser / Helfon	22,100
	2005	Torre Reforma 115	Lomas Palmas	Inmobiliaria BROM	27,000
	2005	Torre E3	Lomas Palmas	GICSA	44,500
	2005	Torre HSBC	Reforma	GICSA	38,500
	2006	Arcos Norte D	Bosques	Grupo Dine - Desc	13,500
	2006	Torre Blanca	Santa Fe	Invertierra	9,500
	2006	Corporativo Metropol	Lomas Palmas	ALHEL	22,000
	2006	Tecnoparque C, D y E	Norte	Promociones del Parque	54,000
	2007	Torre Arcos II	Bosques	GICSA	57,600
	2007	Torre Murano	Insurgentes	Inmobiliaria Lesin-Camasil	32,100
	2007	Corporativo Periférico 261	Periférico Sur	Inmobiliaria Lesin-Camasill	12,500
	2007	Reforma 222	Reforma	Grupo Danhos	24,300

Sector público: el gigante despierta

No cabe duda que el sector público es, ha sido y será el mayor usuario de espacios de oficinas en la nación. Tras un rezago de años fuimos testigos de un deterioro continuo en las oficinas del gobierno. Sería a finales de los 90´s y principios de este siglo que veríamos una gradual pero continua mejora en los espacios ejecutivos de las entidades gubernamentales, en gran parte gracias a los cambios estructurales que en el 2004 tuvo el INDAABIN (antes CABIN), que permitió superar diversos problemas en el orden jurídico, administrativo, orgánico, funcional y presupuestal. Así, con un enfoque 100% profesional y objetivo, el organismo empezó a expedir los criterios técnicos, la metodología y los procedimientos de evaluación, los cuales, apoyados por estudios profesionales de las principales firmas inmobiliarias, generaron estrategias de ahorro, eficiencia, funcionalidad y seguridad para los usuarios, permitiendo la compra y renta de significativos edificios corporativos de clase mundial.

Podemos mencionar como ejemplos de estas transacciones inmobiliarias, principalmente en las zonas centro y sur de la ciudad, la reubicación en nuevas sedes corporativas de organismos como Banobras, COFETEL, la Judicatura Federal, SCT, SSA, PFP, IFAI, SAT, Senado de la República, SEMARNAT, TFJA, SENER y PGR, entre otras.

2008-2012

La crisis de las “Subprime” del 2008

Después de varios años de estabilidad económica en México, durante el sexenio del presidente Vicente Fox y principios del gobierno de Felipe Calderón se dio un crecimiento continuo del sector inmobiliario, principalmente en los sectores de vivienda, turismo y comercio. Vimos llegar, crecer y consolidarse a fondos internacionales de desarrollo e inversión inmobiliaria como Difa, Deka y Hines, mientras otros grupos realizaban importantes adquisiciones de reserva territorial, como SARE, FADESA, LAR, Hansa Urbana y GICSA.

La recesión económica mundial del 2008 nos tomó por sorpresa. El otorgamiento excesivo de créditos hipotecarios mal garantizados en Estados Unidos y en otras naciones europeas como España, nos llevaría a una crisis mundial sin precedentes. El efecto en México no se haría esperar, y lamentablemente en esta época algunas de las desarrolladoras de mayor tradición y solidez sucumbieron ante el embate de la tormenta perfecta: falta de crédito, apalancamiento excesivo y la caída del mercado interno.

Afortunadamente, esta crisis se encontró con un mercado de oficinas bastante sano y maduro, con una disponibilidad histórica mínima de aproximadamente 5% promedio durante el 2008 y de apenas 9% durante el 2009, lo que permitió que el efecto de esta crisis, en la mayoría de los casos, no fuera fatal.

Durante 2010 nuevamente surgió una oleada de nuevos proyectos de alta calidad: se dio una serie de significativas operaciones en pre-arrendamiento de espacios como nunca antes, y algunas grandes empresas anclaron los corporativos en construcción en los corredores Reforma, Insurgentes, Polanco y Santa Fe, aprovechando así las condiciones del mercado para estrenar oficinas. Tal fue el caso de Grupo Carso, Monex, New York Life, Mapfre, Microsoft, GE, Danone, Huawei, L’Oréal, Coca-Cola Femsa, Banco Compartamos, Banorte-Generali, Ericsson, Zurich, Mead Johnson, Grupo Tradeco, Consupago, Genomma Lab, Colgate-Palmolive, Ericsson, Siemmens, ICA Fluor y Néstle, por mencionar algunos.

SEGMENTACIÓN DEL MERCADO

En este lustro, la madurez del mercado y los diferentes valores de la tierra en las distintas zonas de la ciudad, permitieron una segmentación de la oferta de oficinas por precio de venta y renta, diferenciando sensiblemente los mercados de la zona central de negocios “central business district”, como Reforma, Polanco y Lomas Palmas, a los mercados secundarios o suburbanos, como Santa Fe, Interlomas, Periférico Sur e Insurgentes.

A continuación se muestra una tabla comparativa de los 10 corredores corporativos de la Ciudad de México, donde hoy se encuentran ubicadas las oficinas Clase A+ y A.

 

Sub-mercado	Número de Edificios	Inventario Existentes	Total m2 disponibles	Tasa de ocupación	USD / m2/ Mes	Total m2 Construcción	Total m2 Proyecto
Bosques	20	309,300	19,500	6.2	$23.7	-	-
Insurgentes	31	400,400	32,900	8.2	$23.1	161,100	139,000
Interlomas	9	77,200	3,600	4.7	$22.0	8,600	9,500
Lomas Altas	6	71,900	5,600	7.8	$23.3	13,700	13,000
Lomas Palmas	58	530,250	31,200	5.9	$29.6	95,600	4,400
Norte	10	140,800	3,300	2.4	$17.8	95,400	79,300
Periférico Sur	30	367,450	35,100	9.6	$23.9	26,600	52,900
Polanco	30	613,900	60,100	9.8	$28.7	248,800	137,000
Reforma	15	459,850	64,500	14.0	$30.4	281,300	127,100
Santa Fe	67	1,022,200	115,100	11.3	$21.9	148,600	244,200
Total	276	3,993,400	371,000	9.3	$25.6	1,079,700	806,000

Certificación LEED: tendencia irreversible

Plaza Carso

La impostergable responsabilidad social en las empresas por el cuidado del medio ambiente y del planeta, llevó al nacimiento del “US Green Building Council”, órgano que se dio a la tarea de establecer los criterios de construcción necesarios para otorgar niveles de certificación LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design). Esta certificación de energía y diseño ambiental se otorga con base en la evaluación de los siguientes conceptos: ubicación sustentable, ahorro en el consumo de agua, protección de la atmósfera y uso eficiente de energía, origen y tipo de materiales de la construcción, calidad de vida interior e innovación en el diseño. Puede otorgarse en cuatro niveles LEED: Certified, Silver, Gold y Platinum.

Esta tendencia ha establecido el nuevo estándar de diseño y construcción de los corporativos en todo el mundo, y nuestra ciudad no es la excepción. Algunos edificios que destacan en nuestro mercado son: Virreyes, con “LEED Platinum”; Terracota Cien, Espacio Santa Fe, Park Plaza, Torre HSBC y Toreo, con “LEED Gold”; Terret, con “LEED Silver”; y Green Tower, con “LEED Certified”.

-	Año	Nombre del Edificio	Corredor	Desarrollador	Superficie Total Rentable m2
Edificios Representativos 2008-2012	2008	Corporativo Nápoles	Insurgentes	MF Arquitectos	25,000
	2008	Corporativo Pabellón Bosques	Bosques	Geometrica	12,300
	2009	Corporativo CEO	Santa Fe	Arditti Arquitectos	24,600
	2009	Corporativo Félix Cuevas	Insurgentes	Helfon Arquitectos	18,800
	2009	Parque Interlomas	Interlomas	Grupo Probin	19,600
	2010	Corporativo Magenta	Reforma	Diámetros Arquitectos	16,700
	2010	Corporativo City Shops	Norte	IDU	10,500
	2010	Plaza Carso	Polanco	Inmuebles Carso	170,000
	2010	Samara	Santa Fe	Diámetros Arquitectos	85,000
	2011	Dakota 95	Insurgentes	Grupo Hir	18,200
	2011	Park Plaza Torre I y II	Santa Fe	ALHEL	65,000
	2011	Torre Polanco	Polanco	Inmobiliaria Lesin-Camasil	34,000
	2011	Magna Sur	Periférico Sur	Procasa	14,500
	2011	Corporativo Dos Patios	Polanco	Grupo Gigante / Del Parque	27,100
	2011	Terracota Cien	Santa Fe	Invertierra	21,000
	2011	Century plaza	Santa Fe	GIM Desarrollos	27,000
	2012	Capital Reforma I y II	Reforma	GICSA	58,000
	2012	Antara Polanco (Fase II)	Polanco	Grupo Sordo Madaleno	32,600
	2012	Torre New York Life	Reforma	MF Arquitectos / Pulso inmobiliario	43,700

EL FUTURO: Lo mejor está por venir

Son muchos los factores globales que hoy sitúan al país ante una inmejorable oportunidad para el desarrollo y crecimiento en todos los sectores de negocio. Esta coyuntura se compone de la crisis europea, la desaceleración asiática y el insostenible crecimiento de la economía brasileña, aunados a la actual estabilidad económica nacional, producto de nuestras reservas financieras y energéticas (petróleo y gas), y del bono demográfico para los próximos 20 años, período en que el grueso de nuestra población estará entre los 25 y 45 años de edad, etapa de máxima productividad y consumo. Estos componentes nos permiten vislumbrar un crecimiento sostenido ¡sin precedentes!

El mercado de oficinas A+ y A de la Ciudad de México cuenta hoy con aproximadamente cuatro millones de metros cuadrados al cierre de 2012, lo que significa un incremento de 4.6% con respecto al inventario de 2011. Durante el 2012 se agregaron 21 edificios, sumando más de 210 mil metros cuadrados, y se espera que para el término de 2013 se integren otros 500 mil metros cuadrados, con lo que el inventario total será de 4.5 millones de metros cuadrados.

Los precios promedio de renta de oficinas clases A+ y A en la Ciudad de México oscilan entre 18 y 35 USD / m2 / mes, con un promedio ponderado de 25.6 USD. Esperamos una tendencia a la alza entre el 10% y el 15% en los próximos 24 meses.

Nuestro optimismo se basa en la alta demanda registrada durante 2012, año en que la absorción bruta (total de transacciones realizadas) rebasó los 530 mil metros cuadrados, mientras que la absorción neta (aperturas y expansiones) fue de 367 mil metros cuadrados, máximo histórico en los últimos 20 años.

Inversión sin límite: FIBRAS y CKDes

Los recientes cambios en la legislación de las Afores permiten que éstas inviertan en instrumentos que cotizan en la BMV: FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) y CKDes (Certificados de Capital de Desarrollo). Esto ha despertado un apetito en los grandes fondos institucionales e inversionistas nacionales y extranjeros, con montos de capital nunca antes vistos en este país.

El primer FIBRA que cotizó públicamente en el mercado bursátil mexicano fue FIBRA UNO, creado para adquirir, poseer, desarrollar, arrendar y operar una diversa gama de inmuebles, incluyendo propiedades industriales, comerciales y de oficinas. Su incursión es un gran caso de éxito, pues durante el 2011 y 2012 tuvo un extraordinario desempeño con el que podemos dar fe del optimismo y la confianza de los inversionistas en el mercado inmobiliario de México. Al día de hoy, en su tercera emisión, logró una captación de 1,700 mdd y está hoy valuada en aproximadamente 5 mil mdd. Adicionalmente se encuentran cotizando dos FIBRAs más: uno especializado en el sector hotelero, “Fibra Hotel”, otra en el segmento industrial, “Macquarie”.

Estamos convencidos que esta tendencia continuará. La gran liquidez que estos enormes fondos inyectarán al mercado inmobiliario promoverá un fuerte crecimiento y el desarrollo continuo en nuestro sector.

Mega proyectos de usos mixtos

El incuestionable éxito de los proyectos de usos mixtos como Reforma 222, Antara, Samara, Park Plaza y Moliere 222, nos permiten anticipar que ésta es una tendencia de desarrollo irreversible, ya que ofrecen una apreciada mezcla de seguridad, comodidad y calidad de vida para el usuario.

Hoy podemos constatar el nacimiento de algunos mega proyectos inmobiliarios que ya están en construcción y que ofrecerán esta mezcla de giros con los más altos estándares de calidad mundial. Entre ellos destacan por su dimensión y ubicación: en el centro-norte de la ciudad, el Toreo y la torre Virreyes, ambos de Grupo Danhos; al sur, el conjunto Mítikah de Prudential, Ideurban y OR-B, así como el proyecto Manacar de Pulso Inmobiliario; en Polanco Plaza Carso Fase II y III, Antara II y III de SM Arquitectos, Terret de Abilia y el Conjunto Polanco de Grupo Gigante; así como en Santa Fe, The Point, de Pelmar y Patio Santa Fe de MRP.

Nueva era corporativa

Es emocionante atestiguar, como presidente de Coldwell Banker Commercial de México, el despertar de una nueva era corporativa, pues después de estos 20 años de trabajo y mejora continua, hoy como mexicanos podemos estar muy satisfechos de contar con un parque corporativo al nivel de las principales capitales del mundo. En estos tiempos nuestras oficinas compiten con los más representativos corporativos internacionales en arquitectura, eficiencia, funcionalidad, seguridad y calidad, por lo que hoy desarrolladores, inversionistas, brokers, constructores y todos los que participamos en esta industria, debemos sentirnos muy orgullosos y agradecidos de vivir en este increíble país llamado MÉXICO.

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Texto Luis G. Méndez Trillo

Foto: COLDWELL BANKER COMMERCIAL, ABBADNN, ALHEL,