La adquisición de una propiedad de playa o de descanso es un objetivo para las personas que prefieren vacacionar en un inmueble propio. Sin embargo, en muchas ocasiones la inversión se va encareciendo irracionalmente, primero por el costo total del inmueble, y luego por el mantenimiento que resulta elevado cuando esa propiedad se utiliza cuatro o cinco semanas al año. Por ello, una alternativa a esta situación en México es lo que se denomina internacionalmente “Fractional Time” (“Tiempo Fraccionado”, por su traducción). No obstante, en nuestro país es conocido como “Propiedad Fraccionada”.

|CORTESÍA FOUR SEASONS MIAMI

jorge Ordorica, directivo de Grupo Loma, explicó a Real Estate Market & Lifestyle que el concepto de “Propiedad Fraccionada” es muy sencillo, y significa: “compartir una propiedad que normalmente es cara y que se utiliza pocos días al año, normalmente entre 30 y 40 días. Esto permite tener un balance perfecto entre el tiempo que se utiliza un inmueble vacacional con el costo y la responsabilidad de mantenerlo”.

Los especialistas consultados coincidieron en que la Propiedad Fraccionada existe desde hace muchos años, aunque no lo haya sido de una forma organizada, pero esto se observa sobre todo en las propiedades de tipo vacacional. Se empieza a dar principalmente en lugares donde los bienes raíces son muy caros, típicamente en los resorts de ski sobre nieve, en el oeste de Estados Unidos. “Es ahí donde empieza”, aseguró el directivo de Grupo Loma. Ordorica afirmó que “todos conocemos casos en los que   una propiedad ha sido adquirida por varios      familiares, varios amigos o varios socios, pero a mediados de los años noventa se empiezan a dar los primeros proyectos de forma organizada. Éstos fueron diseñados específicamente para la Propiedad Fraccionada, y muchas personas los denominan ‘proyectos de nueva generación’. Y este fenómeno se ha ido desplazando a todo tipo de desarrollos, por ejemplo de playa, de golf, de spa. Inclusive, hoy ya está ocurriendo la existencia de la Propiedad Fraccionada en zonas urbanas, en ciudades como Nueva York, Miami, París, Londres y Hong Kong, entre otras.”

Vista aérea de moon Palace.|CORTESÍA MOON PALACE

Así, según Ordorica, “ya hay todo tipo de desarrolladores, principalmente en lugares fuera de México, aunque localmente está empezando a abrirse este sector, este nicho, y los desarrolladores poco a poco entrarán a ofrecer este producto”.

Localizados en playas

En el caso particular de México, este nuevo concepto empieza a cobrar importancia, principalmente en los destinos de playa, aunque con expectativas de que se va a ampliar a otros destinos.

Jorge y Arturo Ordorica.|CORTESÍA GRUPO LOMA

En este sentido, Alexis Burwell, socio de La Punta Realty en Puerto Vallarta, señaló que “la experiencia de las personas que compran casas vacacionales, particularmente en el área de Puerto Vallarta, y que provienen principalmente de Estados Unidos, Canadá y Europa, es que la ocupan entre seis y ocho semanas al año, es el promedio que hemos visto en esta zona. De ahí es de donde surge la modalidad de la Propiedad Fraccionada, y de esa forma se ahorra mucho en el costo del bien y en su mantenimiento”.

Arturo Ordorica también de Grupo Loma, afirmó que “las Propiedades Fraccionadas son proyectos de primer nivel. Generalmente son unidades grandes, terminadas, equipadas, o sea con camas, sofás, mesas, cubiertos, refrigerador, televisor, por nombrar algunos elementos. Es decir, solucionan la vida completamente. Los desarrolladores las entregan totalmente terminadas y con un nivel de primera, incluso pueden tener otro tipo de servicios adicionales, como club, spa, etcétera”.

El objetivo, y uno de los pilares de estos proyectos, es que las personas tengan un gran servicio, que se despreocupen de todo lo que es mantenimiento y administración de la propiedad, pues para eso se contrata y para eso se paga.

No son tiempos compartidos

Juan Díaz Rivera, Director de Mercadotecnia de Coldwell Banker Riveras, en Cabo San Lucas, señaló que en ese destino turístico nacional la Propiedad Fraccionada comenzó de una forma muy semejante a la del Tiempo Compartido, con una manera de uso muy parecida, por lo que inicialmente no tuvo éxito, y se confundía con aquél.

Vista aéreade Punta Mita.|CORTESÍA PUNTA MITA

Sin embargo, un aspecto fundamental, que destacó Burwell, es que éste es un esquema de propiedad, por lo que el nombre de la persona aparece en el título de propiedad del inmueble, lo que permite revenderlo, rentarlo, hacer intercambios entre instituciones que manejan propiedades temporales, lo mismo en Asia, que en Europa. Es decir, no tiene nada que ver con el concepto de Tiempo Compartido.

Alexis Burwell.|ARCHIVO

A. Ordorica fue contundente al afirmar que no es Tiempo Compartido, y explicó que sus diferencias principales tienen que ver con cuatro conceptos:

•  Las unidades son significativamente más grandes que las típicas suites de los proyectos de Tiempo Compartido.

•  En el tradicional Tiempo Compartido el uso es normalmente una semana fija o bien dos al año. En la Propiedad Fraccionada se tiene mucha flexibilidad, porque se goza de semanas múltiples y rotativas anualmente, lo que significa que a cada persona le corresponde todo tipo de semanas mientras tenga la propiedad.

• El plan de uso también es flexible, al poder reservar el tiempo vacacional de diferentes maneras.

• En el caso de Propiedad Fraccionada la adquisición es de un bien raíz, normalmente a través de un fideicomiso maestro, como derechos fideicomisarios. Esto genera la posibilidad de que la propiedad se pueda rentar, heredar, hipotecar, vender, etc., incluso sin ninguna de las problemáticas de cuando se trata de una copropiedad. Mientras que en el caso de Tiempo Compartido lo que se adquiere es una membresía.

Para ampliar las bondades de este esquema, cabe señalar que si una unidad es administrada por una empresa que en un momento dado tenga varios desarrollos bajo este concepto se podrán hacer intercambios con otros desarrollos, en otros destinos. O bien podrán estar integradas a un sistema, como por ejemplo RCI, donde además ya han seleccionado nichos para diferentes tipos de unidades y hacer intercambios con esto. Asimismo, si el administrador es un operador hotelero, podrán hacer intercambio con cuartos de hotel o boletos de avión, etcétera.

Todos los entrevistados coincidieron en que para realizar esos intercambios se está haciendo un estándar de propiedades, se están preseleccionado. Esto es así porque no se toma a cualquiera, por la razón de que el intercambio tiene que tener el mismo nivel.

Mercado de extranjeros

Burwell fue muy claro al señalar que el mercado mexicano aún no ha sido educado en este concepto, hace falta conocimiento del tema y sobre todo difusión de sus bondades. Reconoció que la mayor parte de sus clientes para la Propiedad Fraccionada son extranjeros, por ello afirmó que se observa a muchos extranjeros invirtiendo en desarrollos en Puerto Vallarta, lugar de influencia de La Punta Realty, y donde seguramente algunos serán bajo este concepto.

Díaz Rivera expresó que, según su percepción, los mexicanos prefieren “tener su casa”, y no rentarla o compartirla. Para él esto es parte de nuestra cultura. Por ello    estima que entre 90 y 95 % de los desarrollos bajo este esquema tienen como propietarios a extranjeros, principalmente estadounidenses, que conocen y entienden bien el sistema.

Sin embargo, Burwell afirmó que los desarrolladores nacionales están acariciando la idea de vender en Tiempos Fraccionados, pero consideró que se ha publicitado poco, por el número reducido de proyectos frente a los tradicionales, aunque asegura que ahí debe estar el éxito.

Isla Navidad.|CORTESÍA ISLA NAVIDAD

Un ejemplo de ello es Bahía Finestre (Propiedad Fraccionada), proyecto de Grupo Loma, que será uno de los desarrollos más exclusivos de Ixtapa Zihuatanejo. El proyecto consta de 18 departamentos para ser vendidos en nueve fracciones por unidad, a través de derechos fideicomisarios. Y cada unidad posee un promedio de 308 metros cuadrados. Ello garantiza un tiempo mínimo de cinco semanas por fracción, más los tiempos adicionales, que también son de cinco semanas, pero de acuerdo con disponibilidad en el momento de reservación.

Los entrevistados coincidieron en que en el mercado de Miami hay varios fraccionales del Four Season y Ritz Carlton que han tenido auge con los latinoamericanos.

Juan Díaz Rivera.|CORTESÍA COLDWELL BANKER RIVERAS

En particular, Díaz Rivera afirmó que en este esquema los desarrollos que tienen marca han sido más exitosos, porque al relacionarlo con servicios representa un plus: “Ligarlo con una marca conocida es exitoso”.

A. Ordorica dijo que, además de las dos empresas citadas, otras firmas internacionales con éxito en la Propiedad Fraccionada son Fairmont, St. Regis y Rosewood.

Número de fracciones

Seguramente, una de las preguntas que se harán los interesados es el número de fracciones en que se va a dividir una propiedad. De acuerdo con los entrevistados, la respuesta es que pueden ir desde cuatro hasta 12. No obstante, lo normal cuando se vende un inmueble bajo este esquema es que sean entre seis y 10 fracciones.

Esto quiere decir que, si se dividen las 52 semanas del año, a los fraccionados le van a tocar entre cinco y ocho semanas anualmente. Sin embargo, normalmente los proyectos no asignan todas las semanas disponibles del año, dejan un espacio “de colchón”, que posteriormente se puede utilizar por los propietarios, pero de acuerdo con un sistema de reservaciones.

Arturo Ordorica señaló que entre los servicios que ofrece una Propiedad Fraccionada hay que destacar: administración profesional (generalmente de tipo hotelero, lo que da la posibilidad de un conserje), servicio de choferes, compra anticipada de víveres, administración de la propiedad (que incluye el pago de los servicios, impuestos, y otros). Esto permite tener la posibilidad de servicios de lavandería, con cuestiones adicionales (mesero, cocinera, etc., aunque probablemente estos servicios tengan un cargo). Y si tuviera un club se podría disfrutar de los servicios de comida a la unidad, entre otros.

Según Díaz Rivera, en México todavía se confunde la Propiedad Fraccionada con Tiempo Compartido, pero esa percepción poco a poco va cambiando. Él cree que cuando los mexicanos descubran las bondades de la Propiedad Fraccionada —como el hecho de pulverizar el costo de la propiedad, de poder habitar una propiedad de dos millones de dólares pagando una fracción del valor total— se incrementará la demanda.