El reporte “Situación Inmobiliaria México”, elaborado por el Grupo Financiero BBVA Bancomer, advierte que la producción de viviendas en México se realiza básicamente por la iniciativa privada y se caracteriza por ser un negocio muy atomizado. Indica que el sector está formado por aproximadamente 2 mil 200 empresas, de las que 10 por ciento pertenecen al sector informal, y que considerando el total de las empresas la mayoría son unidades de menos de 100 personas y se concentran, en su mayor parte, en el Distrito Federal, Jalisco y Nuevo León.

Además, destaca que la mayor parte de la construcción de vivienda formal está concentrada en unas pocas empresas, ya que considerando el volumen de producción de viviendas en la actualidad (460 mil en 2004) un número muy pequeño de empresas (10) edifican aproximadamente una tercera parte del total de casas vendidas. El resto del mercado se distribuye, en partes iguales, entre las empresas medianas y pequeñas, y las microempresas.

Este análisis destaca que las grandes empresas son las que venden más de 5 mil viviendas anuales y se caracterizan porque tienen la capacidad de crecer en un entorno de mercado estancado o contraído y allegarse financiamiento con fuentes alternas al sistema bancario, de modo que la mayoría está listada en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Las medianas empresas son aquellas que venden entre mil y 5 mil viviendas al año y su aparición y expansión se da en general en momentos de auge de demanda de vivienda. Su organización casi siempre involucra todos los aspectos del proceso de producción, pero con métodos menos estandarizados que las grandes compañías.

Las pequeñas y microempresas son las que venden menos de mil viviendas al año, y corresponden, en general, a aquellas que se crean para un proyecto específico y se extinguen cuando se ha vendido la última vivienda. Usualmente estas empresas entran en el sector de manera intermitente, buscando alta rentabilidad a corto plazo, sobre una reducida inversión, por lo que su grado de apalancamiento suele ser elevado. El análisis acota que las pequeñas y las micro representan 93 por ciento del total de las empresas desarrolladoras de vivienda. En los últimos años las empresas desarrolladoras han registrado beneficios crecientes y sin mucha volatilidad, debido a los moderados avances en el precio de las viviendas y los estrictos controles en los costos de producción. En el caso de las empresas cotizadas en bolsa, los elevados volúmenes de venta les permitieron eficiencias en los costos de administración y venta, incidiendo positivamente en la tendencia creciente del margen de operación que en 2004 promedió 20.3 por ciento, más de dos puntos por arriba del margen de 2003.

 
El sector de la construcción es uno de los más dinámicos de la economía.

Explosivo crecimiento en ventas y utilidades

Precisamente, las empresas desarrolladoras que cotizan en el mercado accionario de la BMV lograron superar las alzas de costo en los materiales de construcción y presentaron aumentos en los primeros seis meses de este año, tanto en sus utilidades de operación como en las netas. Con ello refirman que el sector de la construcción es uno de los más dinámicos de la economía y que mantendrá esta tendencia en el 2005 y parte del 2006.

“Los resultados mostrados por las compañías desarrolladoras de vivienda fueron satisfactorios, inclusive por arriba de las expectativas de los analistas, debido al dinamismo que se ha generado por los diversos programas gubernamentales y el financiamiento otorgado por los intermediarios financieros”, señaló Rita Aranda, subdirectora de Análisis Fundamental en Multivalores Grupo Financiero.

En conjunto, las cifras de las seis empresas que cotizan en la BMV muestran que en el periodo de enero a junio 2005 los ingresos por ventas crecieron a un ritmo anual de 20 por ciento, su utilidad de operación lo hizo en 22 por ciento y la utilidad neta en 36 por ciento. Asimismo, la rentabilidad del capital (utilidad neta a capital contable) fue de 8 por ciento, ligeramente superior al 7.8 por ciento del mismo periodo 2004.

Lo anterior tuvo como base que los ingresos de los desarrolladores sumaron en los primeros seis meses del presente año 15 mil 106 millones de pesos, su utilidad de operación alcanzó los 2 mil 995 millones y la utilidad neta mil 826 millones de pesos.

La importancia de las ventas de cada uno de los grupos, en el total del grupo, fue la siguiente: Corporación Geo (Geo) 27 por ciento, Urbi (Urbi) 23, Consorcio Ara (Ara) 19, Desarrolladora Homex (Homex) 19, Sare Holding (Sare) 10 y Consorcio Hogar (Hogar) 2 por ciento.

En cuanto a la contribución a las utilidades totales por parte de cada empresa, Urbi aportó 27 por ciento, Ara 24, Geo 22, Homex 21, Sare 6 y Hogar restó 1 por ciento, ya que es la única que muestra pérdidas en el periodo de referencia.

Mayor rentabilidad en

vivienda Media y Residencial

Carlos González Tavares, especialista del sector en Ixe Casa de Bolsa, añadió que los buenos resultados de las empresas se deben también a una mejor mezcla de ventas que han impulsado, porque existe una mayor rentabilidad en las viviendas destinadas al segmento Medio y Residencial. Es decir, en vivienda con precios superiores a 500 mil pesos.

“A partir del 2000 el Gobierno Federal estableció un ambicioso plan de construcción de viviendas para los próximos seis años, teniendo como meta la edificación de 750 mil viviendas para el 2006, en donde el Infonavit, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y Fovissste desempeñan un papel importante. La participación, en aumento, de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado y de la Banca se reflejará en un mayor crecimiento al financiamiento de vivienda de tipo Medio y Residencial”, expresó Consorcio Ara en su presentación de resultados a la BMV.

Consideró que la disminución de las tasas interés de los créditos hipotecarios permiten acceder a segmentos de la población que aspiran a contar con una vivienda de mayor valor a la que podrían acceder a través del financiamiento existente con anterioridad.

De hecho, el Banco de México reportó que al cierre de junio el crédito bancario al sector privado tiene un crecimiento de 4.9 por ciento, y en particular el destinado a la vivienda aumentó 40 por ciento, con lo que ya son 24 meses de crecimiento ininterrumpido y con una tendencia de crecimiento constante. Es de resaltar que, por primera vez desde 1994, el ritmo de crecimiento del crédito hipotecario ya es muy cercano al crédito al consumo que ha estado fluctuando entre 40 y 45 por ciento anual en los dos últimos años.

“El crecimiento de la cartera de crédito vigente a la vivienda se explica porque los esquemas de financiamiento que la Banca ha introducido son altamente flexibles y los contratos hacen referencia al uso de tasas de interés fijas y bajas. Éstas se redujeron, entre otros factores, por la mayor competencia entre instituciones y la baja en la inflación, y hasta fechas recientes se conservaron en el rango de 13 a 15 por ciento anual. Así, menores tasas de interés han abaratado el costo de contratar un crédito para comprar vivienda”, indicó Francisco Javier Morales en el último reporte sobre crédito bancario elaborado por BBVA Bancomer.

Situación operativa

En el segundo trimestre de 2005 las ventas totales de las empresas desarrolladoras ascendieron a 8 mil 604 millones de pesos, debido a que Homex logró un aumento anual en sus ventas de 49 por ciento, Geo de 23, Ara de 16, Sare de 15 y Urbi de 19 por ciento.

En el caso de Hogar se presentó un decremento de 26 por ciento y, de acuerdo con la empresa, los volúmenes de las ventas siguen siendo afectados por la aplicación de diversas estrategias operativas específicas en diseño, producción y venta iniciados en los últimos tres meses del ejercicio 2004,     a través de las cuales Hogar tomó la decisión de enfocar sus nuevas etapas con mayor énfasis hacia otros esquemas, como son cofinanciamiento, SHF y bancos, así  como la reducción importante de proyectos de Infonavit  tradicional.

De abril a junio del 2005 Homex presentó un crecimiento anual en su utilidad de operación de 36 por ciento, Urbi de 29, Geo de 27, Sare de 25, Ara de 16, mientras que la baja en ventas provocó que Hogar disminuyera en 60 por ciento.

En lo tocante a la utilidad neta, Geo presentó un incremento anual de 38 por ciento, Homex de 175, Ara de 34, mientras que   Sare y Urbi crecieron en 18 por ciento. Como es de esperarse, Hogar mostró pérdidas.

Es de señalar que Homex indicó que la operación por medio de la cual adquirió Controladora Casas Beta (Beta) concluyó el 1 de julio de 2005 y que para realizar esta operación, valuada en 2 mil 040 millones de pesos, Homex adquirió 53 por ciento del capital social de Beta por mil 63 millones en efectivo, financiado a través de un crédito sin garantía con un banco comercial internacional, y 47 por ciento por 22 millones de sus acciones comunes valuadas en 977.6 millones de pesos. Agregó que la integración de Beta se espera concluir, sin mayor problema, a finales del 2005, y que Carlos Romano, anteriormente accionista mayoritario de Beta, fue nombrado como el décimo miembro del Consejo de Administración durante la asamblea de accionistas realizada el 30 de junio de 2005.

Perspectivas

El especialista del sector en Ixe consideró que el dinamismo de crecimiento en ventas, utilidad de operación y utilidad neta de las empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en la BMV, se mantendrá en lo que resta del 2005 e inclusive en el 2006, porque existirá un mayor dinamismo en el sector de vivienda Media y Residencial, además de que seguirán vigentes los planes y programas generados por el gobierno y sus entidades.

“El crédito destinado al sector de vivienda Media y Residencial ha estado rezagado en los últimos años, por lo que la estabilidad en tasas, la importante demanda existente en este nicho y la creación de nuevos productos por parte de los intermediarios financieros hará que presente una reactivación importante”, expresó Carlos González Tavares.

Norma López, analista del sector vivienda en Multivalores Grupo Financiero, detalló que la banca comercial ha estado reactivando de manera importante el crédito hipotecario de vivienda Media y Residencial en los últimos dos años y que espera que otorguen financiamiento al menos a 50 mil clientes en el presente año.

“Desde comienzos de la actual década, la construcción de viviendas ha ido aumentando paulatinamente hasta duplicar los niveles de 10 años antes. No es aventurado predecir que, si las condiciones económicas lo permiten, la construcción de vivienda continuará aumentando hasta alcanzar el millón de unidades al año, en el mediano y largo plazo”, señaló el análisis de Grupo Financiero BBVA Bancomer.

El reporte citado indica que para los próximos años se visualizan amplias oportunidades de negocio en el sector vivienda. Este optimismo se fundamenta en las metas de crecimiento del crédito de los organismos públicos y un aumento del financiamiento por parte de las instituciones privadas. Anticipa que en 2005 y 2006 se originarán unas 600 mil y 750 mil  hipotecas, respectivamente. Asimismo, en términos de expectativas, indica que los desarrolladores y constructores esperan un crecimiento de entre 12 y 15 por ciento en sus ventas de 2005, mientras que los bancos estiman un aumento en su cartera crediticia hipotecaria entre 35 y 40 por ciento en términos reales, y superar con holgura la cifra de 30 mil créditos a la vivienda que otorgó durante 2004.

Como conclusión, el análisis referido estima que “las perspectivas para los próximos años se ven favorables. Nuestras estimaciones para 2005 y 2006 son de una expansión de 4.9 y 4.2 por ciento en la construcción en su conjunto, y de 4.7 y 4.4 por ciento en la edificación de vivienda, y un crecimiento muy dinámico del financiamiento a la vivienda de la banca comercial.