Son al menos 15 fondos de inversión de las grandes ligas que están inyectando recursos a proyectos inmobiliarios comerciales, de oficinas, industriales y de vivienda desde hace tres años. Al contrario de otras industrias, donde la inversión está siendo atraída por economías competitivas como China, en el ámbito inmobiliario de México el interés se mantiene vivo ante la solidez de algunos sectores de los bienes raíces.

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¿Qué hay detrás de estas cuantiosas carteras de fondos de inversión? Tasas de rentabilidad superiores a las de Estados Unidos, así como niveles de consumo que en otros mercados consolidados en el mundo no se pueden alcanzar.

La inversión registrada en este trienio, y la que está por venir, se concentra en el éxito y potencial de crecimiento de algunas áreas, como la de centros comerciales y vivienda, en los últimos tiempos.

Luis Gutiérrez, presidente de Grupo Acción, una de las firmas mexicanas con al menos tres grandes aliados estratégicos de inversión (Kimco, ABM Properties y Grupo Lar), insiste en que cualquier consolidación de portafolios inmobiliarios está basada en la rentabilidad que el proyecto puede dar a inversionistas institucionales.

“En la industria nadie puede predecir qué ocurrirá con las tasas de rentabilidad, sin embargo, siguen siendo atractivas para los inversionistas extranjeros”, precisó.

Centro comercial en la calle de moliere, polanco

La rentabilidad que está generando a fondos y grupos de empresarios ejercer inversiones en México era de hasta 11.5 por ciento el año pasado. Si bien este nivel permanecía en niveles de 14 por ciento en el 2001, este rango continúa siendo atractivo, a decir de los directores de empresas inmobiliarias.

El inicio

No han pasado ni cinco años desde que la inercia de inversiones institucionales llegó a los desarrollos inmobiliarios. Las primeras experiencias fueron sin duda casos como el fondo Pulte Homes en Invertierra. Poco después vino una agresiva participación de O´Connor Capital en Grupo Acción, Desarrolladora Metropolitana (DeMet), y más tarde en grupos como Consorcio Ara, en su división de centros comerciales. A la fecha, este fondo de inversión dispone de activos en México por 600 millones de dólares.

Ricardo Zúñiga, general partner de The Peabody Funds, comenta que la participación de recursos del exterior se ha dado a través de fondos o de asociaciones estratégicas con empresas mexicanas.

“Las condiciones de riesgo país de México son favorables, y mucho tiene que ver con el mercado en el futuro en términos de ingresos y las posibilidades de desarrollo”, indica.

Grupo Lar España, con medio año de actividades en México, a través de su socio Grupo Acción tiene proyectos para construir, al finalizar este año, 2 mil 500 casas y mantener este ritmo en los próximos años. El plan de expansión de esta empresa española es construir vivienda media en las colonias Cuauhtémoc y Del Valle, del Distrito Federal, y en otras áreas de Guadalajara y Quintana Roo.

La idea de este grupo español, de entrar al mercado con una alianza, fue generar experiencia para invertir en vivienda media con un valor de entre 1 y 1.5 millones de pesos, ante el potencial de este desatendido mercado.

El camino de la inversión extranjera en el mercado nacional continuó su avance con el ingreso de fondos de inversión de compañías de corretaje inmobiliario que mantenían presencia en el mercado local a través de filiales o socios mexicanos. Es el caso de CMI Staubach, Jones Lang LaSalle y CB Richard Ellis.

De esta manera, las empresas de corretaje que ya tenían una visión clara de las oportunidades de compra en el mercado facilitaron no sólo la adquisición de nuevas propiedades, sino que también facilitaron la realización de contratos de arrendamiento y procesos de capitalización de grandes empresas con activos en inmuebles para dar paso a reestructuraciones financieras y capitalizar su operación.

Amy Erixon, quien ha liderado en los últimos tiempos para Jones Lang LaSalle Investment la compra de activos por 2 mil millones de dólares en Latinoamérica, dice que el mercado inmobiliario mexicano es atractivo aun para el inversionista internacional.

“No existe por supuesto una explosión industrial, como la que está habiendo entre Juárez y Estados Unidos, sin embargo, hay industrias que están recuperándose. Este movimiento está generando un profundo cambio de la posición que se tiene en Estados Unidos sobre México.”

Erixon cree que la caída en los niveles de rentabilidad no representa mayor riesgo: “Al contrario, para muchas compañías está siendo más fácil instalarse en México por las posibilidades de crecimiento”.

Solidez comercial

Sin duda, tras la actividad inmobiliaria industrial, el sector con mayor dinámica de desarrollo y captación de recursos provenientes del exterior es el que corresponde a centros comerciales. Sólo en el 2006 grupos nacionales y extranjeros terminarán una inversión de mil 300 millones de dólares en 30 proyectos de centros comerciales.

A pesar de que existe la percepción de que hay signos evidentes de saturación en esta industria, las oportunidades de generar proyectos rentables continúan atrayendo la atención de multinacionales como Kimco Realty Corporation, The Peabody Funds, Chelsea Property Group y México Retail Properties, entre otros.

Andrew Strenk, director de la firma Strategic Planning Concepts International, dice que las oportunidades de inversión en el sector comercial están en nuevas opciones de diseños y tendencias de centros de compras.

“Igual que en Estados Unidos, en México el consumidor también está cambiando. Los días de Aurrerá, Gigante y Comercial Mexicana, centros con docenas de locales, son contados.  ¿Cuántas plazas tipo Satélite o Perisur se han construido recientemente? No muchas. Las bodegas, tiendas de especialidades, cines, restaurantes desarrolladores y centros comerciales que lean correctamente las tendencias también se beneficiarán”, detalla Strenk.

Industrial y oficinas

En el área industria, donde compiten gigantes nacionales como Finsa y Bermúdez Internacional, la inversión extranjera que lideró este sector es Peabody Group, un fondo de 850 millones de dólares, parte de los cuales fueron invertidos en un programa industrial a través de Grupo Acción en 1999. Cinco años más tarde logró consolidar el segundo portafolio industrial más grande de México con 550 mil metros cuadrados.

“Con ese fondo aprovechamos las circunstancias del mercado, ese portafolio estaba rentado a multinacionales, se volvió atractivo para los inversionistas a quienes se les cumplieron las expectativas de rendimiento. La tasa interna de retorno a esa inversión fue al menos de 20 por ciento.”

 Caso distinto es la postura de la inversión extranjera en torno a proyectos corporativos de oficinas, sobre todo frente al ejercicio de recursos directos en el desarrollo de centros comerciales.

Hines Interests es uno de los fondos que ingresó en la primera ola de inversiones inmobiliarias. Tras remodelar un antiguo edificio, hoy conocido como Torre del Ángel, este corporativo vendió un inmueble a un grupo de inversión.

Otro caso de inversión extranjera es la que hizo el grupo financiero  HSBC. A principios de diciembre, éste adquirió un edificio por 137 millones de dólares en avenida Reforma para establecer sus nuevas oficinas.

Analistas de Jones Lang LaSalle México consideran que los recursos extranjeros aún están a la expectativa del resultado que obtengan los 11 edificios que se integran al mercado en este año y de otros siete para un año después.

El rostro opuesto de la inversión

¿Cómo medir entonces el potencial de atractivo que existe sobre México? Sólo observando la cara opuesta a los cientos de millones de dólares de inversión extranjera en destinos turísticos como Acapulco, la Riviera Maya, Cancún y Los Cabos.

Santa Fe crece continuamente entre nuevos coorporativos y desarrollos habiltacionales.|WEV & HE

Miami es claro ejemplo de ello. Esta ciudad se ha convertido en un imán inmobiliario para mexicanos, rusos, españoles, franceses, estadounidenses, venezolanos y colombianos.

En los últimos tres años unos 800 inversionistas mexicanos compraron propiedades por 500 millones de dólares, principalmente localizadas en Brickell, Down Town, Biscayne Bay, Miami Beach y Aventura.

A diferencia de las tasas de retorno que ofrecen proyectos inmobiliarios locales a inversionistas institucionales y a compradores (promedio de 25 por ciento), en Miami, en la zona de Brickell la plusvalía en un proyecto típico de construcción fluctúa entre 30 y 35 por ciento, del inicio de la comercialización al fin de la obra, en dos o tres años.

Actualmente Miami es más barato que California, San Diego y Texas, aunque ya existen señales de sobreoferta. Entre las ventajas de invertir en bienes raíces en Miami debemos mencionar la posibilidad de reservar o congelar a un precio y unidad, para lo que se pide un depósito de entre 15 mil y 25 mil dólares en un fideicomiso. Y en caso de cancelar su depósito se regresa con intereses bancarios. En el mercado nacional, dicen expertos, se pagan enganches altos, entre 30 y 50 por ciento, y liquidar el remanente por medio de mensualidades hace que el retorno de inversión baje mucho. No obstante, para el sector turístico nacional la Riviera Maya sigue siendo un polo de inversión para recursos extranjeros.

Uno de los promotores inmobiliarios con planes representativos de expansión es el empresario Adolfo Fastlicht, ex presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). El proyecto que lidera es Riviera Cancún, un desarrollo turístico con 800 hectáreas de extensión y una inversión de 500 millones de dólares, que generará 50 mil fuentes de empleo.

Localizado en la tercera fase del plan maestro de Fonatur (Fondo Nacional de Fomento al Turismo) este proyecto utilizará  370 hectáreas para desarrollar 3 mil 370 cuartos de hotel, unidades residenciales y dos campos de golf diseñados por el reconocido diseñador Jack Niklaus.

De esta manera es como, no solo inversionistas nacionales se han visto seducidos por la inversión inmobiliaria, sino también la inversión extranjera tiene el ojo bien puesto en México, en sus diversos sectores, que van desde el comercial, oficinas y más recientemente en vivienda.