Real Estate Market & Lifestyle consultó a tres especialistas en la materia: Carlos Gutiérrez Ruiz, Comisionado de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi), Javier Barrios y Jorge Gamboa de Buen, presidente y vicepresidente, respectivamente, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Nuestros entrevistados hablan de las cuestiones más importantes a resolver y de las perspectivas para al sector inmobiliario en los próximos seis años.

Carlos Gutiérrez Ruiz.

La prioridad radica en la estabilidad económica, pero también una política pública con todo lo que ello significa: orden, claridad en el objetivo, identificación de los rezagos y de las oportunidades, así como el trabajo en cada una de estas variables de manera focalizada.

Para Carlos Gutiérrez Ruiz, el gran desafío que tienen los actuales responsables y los del futuro es “la gran tarea de inducir políticas públicas hacia la resolución de lo que la gente esté necesitando”.

Dada la tendencia anual de colocación crediticia de viviendas, el escenario crediticio de los próximos años es el siguiente. Para 2007: 830 mil créditos, en 2008: 875 mil, para 2009: 895 mil, y en 2010: 915 mil financiamientos.

Asimismo, Carlos Gutiérrez señaló que el primer desafío para los próximos años es “que las políticas públicas atiendan de manera muy focalizada a 1.2 millones de viviendas que año con año se están deteriorando”.

Sobre el aspecto político, Javier Barrios afirmó que el panorama es positivo para México, porque es un país de instituciones, donde “hay un Banco de México que es independiente, tratados de comercio, cámaras independientes y banca internacional muy capitalizada; es decir, mucha fortaleza que difícilmente un candidato, sea quien sea, pueda cambiar”.

Para Jorge Gamboa de Buen uno de los objetivos de la ADI, desde su fundación, es educar al público, a los medios y también a los políticos: “Los políticos, dependiendo de sus orígenes y de su experiencia, a veces entienden muy bien ciertos aspectos de la vida y a veces omiten otros. El sector inmobiliario es un sector complejo, no es pura vivienda de interés social, no es estrictamente desarrollo comercial, no hace planeación de ciudades, pero también tiene que ver con cada uno de esos aspectos”.

Según el vicepresidente de la ADI cada segmento del sector inmobiliario tiene sus características y, por lo mismo, sus propias necesidades.

“Actualmente las empresas inmobiliarias están bien organizadas, pueden acceder a fondos de distintos tipos, desde recursos bancarios, colocaciones de deuda o bursatilización de cartera; es decir, hay acceso a fondos importantes y de distintas fuentes”, expresó Gamboa de Buen.

Los grandes combates

Los empresarios consideran que el sector inmobiliario no se verá afectado por el cambio de gobierno, y opinan sobre las perspectivas para este año, especialmente reflexionan sobre el posible monto de las inversiones y en qué rubros se desarrollarían.

En opinión de Barrios los candidatos actuales están muy pegados al centro en cuanto a su ideología política, por lo que según su punto de vista nos parecemos más a un país especializado, lo que da la base para sus expectativas: “Las condiciones para el grado de inversión que nos otorgan las calificadoras a nivel mundial han bajado sensiblemente el costo del dinero, de las hipotecas y demás. Si esto continúa ese grado de inversión nos va a llevar a tasas aún más bajas. Por eso, tenemos     expectativas positivas para este año y no   vemos que haya un cambio en estas condiciones, independientemente del candidato que resulte ganador”.

Gutiérrez Ruiz considera que un objetivo concreto de política pública para los próximos años es mantener la cifra de 750 mil viviendas anuales y llegar al final de la década a 1 millón de viviendas: “El objetivo actual de 750 mil viviendas está dividido entre 600 mil nuevos hogares que se forman año con año y 150 mil adicionales, que son los que se van abonando al rezago que tenemos. De ahí sale la cifra de 750 mil, y el objetivo de política pública para los próximos años es que este número se mantenga. De hecho, las proyecciones que tenemos es llegar al millón de créditos hipotecarios al final de la década”.

Por otro lado, Gutiérrez afirmó que en cuanto a la dinámica que seguirá mostrando el sector, ir subiendo a partir de estos niveles a un ritmo de 10 por ciento anual, cuesta cada vez más. No obstante, cree que en los años venideros se mantendrá un crecimiento importante.

Además, comentó que otro tema importante es el de la estructura financiera. Y en ese sentido dijo que veremos “más productos financieros, y no solamente crédito hipotecario tradicional. Estamos viendo muchos productos de las financieras para los trabajadores, como el caso del Infonavit o del Fovissste. Asimismo, hay programas de cofinanciamiento y pensamos que las Sofoles, la banca y todos los intermediarios se van a ir incorporando a estos nuevos programas”.

El siguiente desafío para Gutiérrez es la bursatilización, que habrá que mantener y consolidar, “porque son compromisos que se establecen a mediano y largo plazos, dependiendo de las colocaciones, para que en algún momento haya más gente que pueda tener una vivienda”. Y respecto de esta cuestión sus palabras fueron que “el financiamiento público se va a mantener acotado”, aunque considera que “hay una enorme oportunidad para que las autoridades locales comiencen, por ejemplo, sus bursatilizaciones”. En su opinión “hay que considerar que los costos del predial pueden ser un magnífico elemento de financiamiento para los municipios, como sucede en cualquier parte del mundo”.

“Todavía hay pocos prototipos de vivienda, los que además son repetidos permanentemente. Aún estamos en vías de consolidar en los próximos años un ejercicio de “diseños espaciales”, como lo llaman los arquitectos; de hacer los mejores trajes a la medida de los mexicanos”, comentó Gutiérrez.

Otro aspecto que según el funcionario de la Conafovi es fundamental es lograr una articulación en materia de desarrollo urbano. Y en este ámbito hay que encontrar respuestas a preguntas como: ¿cuántas viviendas tenemos que hacer, para quién, dónde? En su entender estas son decisiones eminentemente locales, en las que la federación deberá apoyar de una manera estratégica.

“Tenemos que llegar a determinar nuestras ciudades o a saber qué ciudades van a continuar siendo difusas y cuáles se tienen que convertir en ciudades compactas, cuáles deberán continuar alentando el crecimiento horizontal con bajas densidades y cuáles tienen la oportunidad de elevar densidades para mejorar los barrios y así se desarrollen viviendas verticales, con un mejor aprovechamiento de la infraestructura ya existente o la que se va a construir”, manifestó el directivo.

Rezagos y desatenciones

En esta materia, Gamboa de Buen opinó que el gran tema pendiente es el de las ciudades mexicanas: “De qué va a servir que haya mucho dinero para hacer viviendas de interés social si las ciudades no saben qué hacer con esa inversión. Un tema que ya platicamos con uno de los candidatos, pero creo que debemos insistir, es el de la gran oportunidad para hacer cosas muy buenas para la sociedad mexicana, y quienes van a gobernar el país en los próximos seis años lo deben entender.”

Por su lado, Gutiérrez comentó que, aunque no será tan dinámico el crecimiento del sector inmobiliario como en este sexenio, considera que “habrá un desarrollo ascendente de aquí al final de la década, aunque es indispensable que se mantenga el escenario macroeconómico para que esto ocurra”.

Para el representante de la Conafovi la realidad indica que no existe el mismo ritmo en la inversión en infraestructura básica y en la inversión en desarrollos.

“Como no hemos mantenido el ritmo de crecimiento en infraestructura a la par de lo que han sido los desarrollos, no solamente habitacionales sino comerciales, el reto es de doble vía. En los próximos años necesitamos más infraestructura e inversión, y no solamente del lado público; de ese lado continuará siendo limitado, y no podemos pensar siempre en que el precio del petróleo va a estar tan alto. Son coyunturas, y todos lo sabemos.”

Gamboa de Buen puso un ejemplo concreto al decir que prácticamente no existe en el mundo un lugar que tenga tanta inversión privada y tan poca inversión pública, como es el caso de Santa Fe. Y manifestó que es necesario que detrás de la inversión privada haya inversión pública.

Agregó que otro ejemplo de esto es Acapulco: “Tuvo mucha inversión privada y nada de inversión pública. No he visto inversión pública en la bahía ni en el aeropuerto, a pesar de que hay muchos recursos privados”.

Gamboa de Buen considera que donde se está francamente rezagado es en las regulaciones: “No sólo no han mejorado sino que han empeorado. Es cada vez más difícil obtener un permiso, una licencia, y muchas de las regulaciones ni siquiera van orientadas a mejorar los productos o a conservar el medioambiente”.

Candidatos y vivienda

Los cinco candidatos a la presidencia de la República (Felipe Calderón del PAN, Roberto Madrazo del PRI, Andrés Manuel López Obrador del PRD, Roberto Campa de Nueva Alianza y Patricia Mercado de Alternativa Social Demócrata) han manifestado su interés en materia de vivienda.

Para el Comisionado de la Conafovi, “cada uno de ellos ya empieza a dibujar los escenarios que les gustaría ir impulsando, y es un tema de visión muy particular de cada partido, de cómo van recogiendo las demandas en las campañas, de sus plataformas electorales. Los cinco han dicho ‘vivienda sí’, y esto ya es un primer elemento que permite prácticamente asegurar que, gane quien gane, va a continuar dando un fuerte impulso a la vivienda”.

Barrios espera que los candidatos comprendan la magnitud de la industria y que puedan dimensionar su importancia en México: “Es importante que nos ubiquen, que entiendan la relevancia de la industria inmobiliaria en el país”.

Por su parte, Gamboa refiere que en este cambio sexenal, aunque el crecimiento sea moderado, como ha sido en estos años, lo que importa es que haya estabilidad de precios y bajas tasas de interés, ya que considera que eso es fundamental.

“El crecimiento es un poco menos importante para el sector inmobiliario, porque es a largo plazo. Cuando construyes un centro comercial no estás pensando en el crecimiento del país para el siguiente año, sino que estás pensando en el país para los siguientes 30 o 40 años. Y hoy en día, el ámbito de la construcción de vivienda está muy concurrido, todo el mundo está entrando en el sector, aunque los precios de venta siguen subiendo y aún no se ha llegado a un tope.”

Y agregó: “Eso es lo que prevemos, no creo que alguno de los candidatos que tenga posibilidades de ganar vaya a querer meterse con ese tema; de hecho, lo han dicho de distintas maneras, cada uno de ellos, entonces no pensamos ni vemos un nerviosismo en el sector”.

Registros públicos de la propiedad

En el sector de vivienda usada existe un problema serio respecto de los registros públicos de la propiedad. Por esto, la Conafovi trabaja en el programa “Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad”.

“Lo que hemos hecho es un programa de modernización con el Banco Interamericano de Desarrollo, con el Banco Mundial y con otros fondos, y ya tenemos 10 estados de la República trabajando en ese proceso de modernización. De lo que trata el programa es de ayudar a estandarizar una plataforma básica sobre la cual ellos se muevan. No estamos hablando de tener un software o un hardware enorme, sino de que los códigos civiles atiendan de manera muy clara la parte de la certidumbre jurídica”, detalló Gutiérrez.

Precios accesibles

A pesar de todo lo dicho, en el sector ha llamado la atención el contenido de un informe de George Soros, quien hace unos meses informó sobre la presencia de una recesión importante en la historia de la vivienda estadounidense.

Barrios afirmó que en este tema hay dos aspectos interesantes: los ciclos y lo que se ve en precio de la vivienda media residencial en los países industrializados, los cuales han sido muy dinámicos, pero que no reflejan lo ocurrido en México o en otros países en vías de desarrollo.

“En ciudades como Nueva York o Tokio una vivienda media está por encima de 3 mil 500 dólares el metro cuadrado, una vivienda residencial alcanza los 10 mil, y hay casos inauditos, en Nueva York por ejemplo, en los que el metro cuadrado llega a costar 40 mil o 60 mil dólares. No obstante, en ciudades desarrolladas el promedio es de 10 mil dólares el metro cuadrado, por ejemplo los casos de Madrid, Miami o Barcelona. Y esto es así porque vivieron un mercado de mucha liquidez y de tasas muy bajas, donde pueden tener tasas hipotecarias por debajo de 4 por ciento y pueden financiar a plazos de hasta 30 años. En países como el nuestro las tasas están por encima de 10 por ciento y los precios no funcionan así”, aseguró Barrios.

Sostiene que en materia de precios “apenas hemos regresado a los niveles nominales de 1994, y ni siquiera en términos reales. Y si en los países desarrollados hubiera un ajuste en la vivienda residencial (primeras casas), no vemos que esto pudiera tener un impacto en México, porque el precio no creció como creció allá”.

No obstante, el funcionario agregó que hay un mercado importante a nivel residencial, un mercado que está creciendo a pasos agigantados, que son segundas casas, y ahí surgiría un impacto, “porque los precios que tenemos en lugares como Vallarta, Los Cabos y Puerto Peñasco ya empiezan a pegarse más a los precios de Estados Unidos, y esos sí tendrían un impacto”.

¿Qué pasa con los demás sectores?

En opinión de Gamboa de Buen las estadísticas son como noticias en este sector, y como los desarrollos abarcan muchos años es difícil entender las tendencias, lo cual sólo puede hacerse cuando se vuelven obvias.

“Acuérdense que una de las características del sector inmobiliario es que cuando ustedes ven un agujero en un terreno o empiezan a ver varillas es porque ya hubo dos o tres años de planeación y de inversión. Y cuando empiezas la obra ya hiciste 80 por ciento de la chamba del desarrollo, ya conseguiste la licencia del proyecto, el suelo, ya se entendió hacia dónde va dirigido, etc. Es muy difícil que un proyecto que ya arrancó se pare o cambie radicalmente su giro. Esto hace que lo que estamos haciendo ahorita, lo que está en planeación hoy, lo van a empezar a ver en la calle dentro de dos o tres años, y eso hace que sea difícil entender muchas cosas.”

Gamboa de Buen insistió en que el sector vivienda es muy complejo: “Es muy competido, pero también está basado en una realidad demográfica del país, no creo que haya muchos países en el mundo que estén pasando por una demanda insatisfecha tan alta como la que está teniendo México”.

Y agregó que el sector de los centros comerciales también está muy dinámico, y expresó que en nuestro país “prácticamente en todas las ciudades que tienen más de 100 mil habitantes se está construyendo o se acaba de inaugurar o se está planeando un centro comercial relativamente importante”.

Además, consideró que en el ámbito del turismo también hay un crecimiento. Dijo que en lo que respecta a los hoteles “es un mercado que, a pesar de todos los problemas internacionales, ha crecido con tasas superiores a 10 por ciento anual. La cantidad de gente que en el mundo tiene la capacidad para viajar ha ido creciendo de manera muy importante, y México es un país verdaderamente privilegiado por el clima, las costas, la cercanía con los mercados importantes y por sus productos tan singulares, que es lo mismo que atrae al mercado europeo”.

En síntesis, no se trata de considerar sólo seis años, sino también de complementar año con año las políticas y las inversiones, conforme el conjunto de nuestra sociedad lo vaya requiriendo. Para el equipo editorial de Real Estate Market & Lifestyle es muy importante que se considere que los desafíos sexenales son para todo el sector inmobiliario y no exclusivamente para la vivienda.