En el caso particular de la materia inmobiliaria son muchos los factores a considerar a efecto de que un negocio resulte redituable y con altas tasas de retorno. Uno de estos factores es el legal, en el cual podemos encontrar diversas áreas o materias jurídicas, que de manera directa o indirecta influyen o alteran el curso del negocio.

Temas fiscales (impuestos, derechos, etc.), administrativos (permisos, licencias, etc.), ambientales (estudios de impacto, etc.), civiles (propiedad, contratos, etc.), sólo por referir algunos, influyen y afectan la toma de decisiones en este ámbito. Por ello, siempre será pertinente llevar a cabo un análisis detallado de las consecuencias que conlleva la celebración de un determinado acto jurídico en materia inmobiliaria.

En este sentido, la naturaleza jurídica del régimen de propiedad sobre el cual se estructure un desarrollo inmobiliario reviste fundamental importancia, una primera aproximación nos dirige a la materia civil.

Sin embargo, el análisis respecto del tema de propiedad de la tierra no se agota en dicha materia. Al contrario, el régimen de la propiedad en México tiene una regulación mucho más completa y compleja, dependiendo desde luego de qué tipo de “tierra” estemos hablando. Por ende, el análisis deberá ser más completo en aras de identificar oportunidades más viables y atractivas de negocio. La intención en este artículo es proveer puntos de aproximación a la materia agraria y la regulación que resulta aplicable a la misma, para que se cuente con un elemento adicional en la toma de decisiones que influyen en un negocio inmobiliario.

Antecedentes de la propiedad

En México podemos hablar fundamentalmente de tres tipos de propiedad, reconocidas a nivel constitucional, dependiendo de la regulación específica que a éstas les aplique: privada, social (comunidades y ejidos) y pública. Al no ser nuestra intención referir antecedentes históricos, sociológicos o económicos de este concepto consideramos prudente señalar que la propiedad privada es el régimen jurídico que de manera común aplica a la mayoría de los inmuebles que son objeto de un negocio de carácter inmobiliario. Su naturaleza y alcances se delimitan de origen por la Constitución Federal (propiedad originaria); sin embargo, se regulan de manera específica por los códigos civiles locales que resultan aplicables en los lugares en que el inmueble se ubique.

Un rasgo distintivo de este tipo de propiedad es que se permite la libre disposición de ella, por parte del titular de dicho derecho. El propietario de un inmueble podrá disponer de tal bien, sin necesidad de más formalismo que la simple manifestación de voluntad de su parte, sujeta a las disposiciones y limitantes que establezca la ley. Ahora bien, el régimen de propiedad en México, también refiere la existencia de la propiedad social con sus dos variables que ya anticipamos: la comunal y la ejidal.

Vale apuntar que la propiedad comunal es la más antigua que prevalece en nuestro territorio, incluso referida a etapas previas a la conquista de México. Los pueblos originales de América fueron los propietarios de la tierra en forma comunitaria. Es decir, sin ejercer de manera exclusiva un dominio específico sobre una porción en particular en beneficio de un individuo, ya que todos ellos participaban colectivamente de su uso y disfrute. Este tipo de régimen continúa hasta nuestros días y se regula de manera particular por el artículo 27 Constitucional, reglamentado en la Ley Agraria.

Por su lado, la propiedad ejidal existe a partir de 1917, año en que fue incorporado en la Constitución mexicana el concepto de “reforma agraria” impulsado por la Revolución. No obstante, para 1917, tanto el régimen ejidal como el comunal fueron limitados de manera específica, al señalar que este tipo de tierras eran inembargables, que sobre las mismas no se podía ejercer la prescripción positiva y que no eran objeto de comercialización. Sin embargo, con la nueva (actualmente vigente) Ley Agraria, de 1992, se reguló de forma diversa este tipo de propiedad, con la idea final, desde luego, de abrir el mercado a aquellas tierras que, siendo ejidales o comunales, conllevan un valor comercial y de negocios implícito, sea por ubicación geográfica o por sus atributos específicos. Así es que tierras ejidales o comunales que tienen una ubicación física estratégica resultan en términos de negocio un atractivo a considerar de forma muy seria.

La tierra agraria

Procedimiento de regularización:

Las tierras del ejido se dividen en tierras de uso común, tierras parceladas y tierras para el asentamiento humano. Tanto las tierras de uso común, como las tierras parceladas, son las que pueden destinarse a una actividad económica, ya sea directamente por el ejido en su conjunto, ya sea de manera directa por el ejidatario titular de los derechos parcelarios respectivos.

El Ejido puede aportar las tierras de uso común, transmitiendo el dominio a una sociedad civil o mercantil que tenga por objeto generar una “manifiesta” utilidad al núcleo de población ejidal. En el mismo sentido, las tierras parceladas pueden ser objeto de comercialización por el ejidatario, fundamentalmente en dos momentos, a saber:

a) Cuando han sido reconocidos sus derechos parcelarios podrá enajenarlos a un tercero que sea ejidatario o avecindado.

b) Una vez que adquirió el dominio pleno de su parcela podrá enajenarla a cualquier tercero en ella interesada.

Es fundamental tener presente que cualquiera sea el procedimiento se encuentra regulado de forma puntual y detallado en la Ley Agraria. En tal consideración, resulta fundamental (en aras de procurar seguridad jurídica al adquirente) que se cumplan todos y cada uno de los pasos y etapas que dicha Ley prevé para el caso de enajenación de derechos o parcelas sobre las que se hubiera obtenido el dominio pleno por parte del ejidatario.

Esta circunstancia, que de suyo resulta compleja, no es imposible, y el beneficio que se pueda llegar a obtener al adquirir este tipo de tierras podrá justificar con creces todos y cada uno de los pasos que se tengan que agotar de forma previa para concretar dicha operación.

Así, teniendo en mente la posibilidad de conversión de tierras ejidales y comunales a propiedad privada, valdrá la pena analizar dicha alternativa de inversión con una óptica de mediano y largo plazos, dado que la plusvalía de la tierra “convertida en propiedad privada” resulta ser de las más altas de cualquier mercado de bienes y servicios.  

* El autor es Socio Ibáñez Parkman y Asociados, S.C.