Wolfgang Erhardt
Vocero Nacional de Buró de Crédito

El crédito es mejor si lo que adquieres con él te da una plusvalía o te genera ganancias que superen la tasa de interés, que es el costo del financiamiento. Ese puede ser el caso con el crédito hipotecario.

Será el financiamiento más importante que tendremos como personas físicas por su monto y plazo. Son montos grandes por periodos largos. La buena noticia es que las tasas de interés, fijas y en pesos, son hoy las más económicas que han existido en la historia.

Además, puedes juntar tu crédito hipotecario del banco con el del Infonavit o Fovissste para alcanzar un mejor hogar, o puedes pensar en juntar tu crédito con el de alguien más para hacerlo aún mayor. Este crédito tiene incluidos una serie de seguros: De vida, de desempleo, de daños… hay que consultar los detalles en las cláusulas del contrato y tenerlas presentes por si acaso.

Vivimos un momento de mucha oferta de vivienda y no necesariamente mucha demanda, por lo que los vendedores de propiedades, especialmente de las usadas, tienden a ser más flexibles a la hora de la negociación. Para que este crédito te dé ganancias, el precio y condición del inmueble son importantes, también la tasa de interés de tu crédito y la ubicación del inmueble es crítica para que presente plusvalía.

Ahora que sabes que hoy hay condiciones de compra inmejorables y que las estrellas se han alineado, necesitas hacer tu presupuesto para determinar tu capacidad de pago y buscar las mejores condiciones entre los otorgantes de crédito. Recuerda que el monto que pidas, el plazo y tu Mi Score de Buró de Crédito, son factores que puedes utilizar a tu favor para obtener mejores condiciones.

¿Eres sujeto de crédito?

Conozcamos pues, en qué se fijan los otorgantes de crédito para decidir si aprueban o no tu solicitud. Al analizarla, los otorgantes utilizan un conjunto de elementos que se conocen como “análisis de riesgo”.

Podemos explicarlo en términos sencillos: Primero, se necesita medir el grado en que esa solicitud representa una oportunidad o un riesgo. Para hacerlo, se analiza al solicitante para verificar que presente un número elevado de las características positivas, como un buen comportamiento de pago y un número bajo de las propiedades que se asocian con cosas negativas, como incumplimientos de pago.

Por eso, la pregunta clave para obtener un crédito hipotecario, o cualquier otro es, ¿qué tanto representas una oportunidad o un riesgo para un otorgante de crédito? Para determinarlo, los otorgantes se fijan principalmente en cuatro elementos: Tu reporte de crédito o historial crediticio, tu Mi Score, que ya mencionaba, tu capacidad de pago y tu nivel de endeudamiento.

Análisis de riesgo.

Historial crediticio

Al analizar tu reporte de crédito, los otorgantes con frecuencia se basan en un principio sencillo: El desempeño pasado y presente son una buena base para predecir el desempeño en el futuro. Es decir, si tienes experiencia con el manejo de créditos y muestras una tendencia a cumplir a tiempo con los pagos, entonces tus probabilidades de obtener crédito aumentan.

Si aún no has tenido un financiamiento, puedes obtener un servicio a crédito o una tarjeta de crédito o departamental para comenzar tu historial. Tu crédito, págalo a tiempo cada mes para que construyas una serie de pagos puntuales, que actuará como una buena referencia sobre ti. Si has tenido retrasos de pago, antes de solicitar otro crédito, enfócate en ponerte al corriente. Tu historial reflejará tu esfuerzo de pago. Ahora, continúa pagando puntualmente para restarle valor al retraso y dar más peso a los pagos puntuales.

Dentro de los costos de un crédito hipotecario habrá que considerar el enganche y gastos notariales.

Score de crédito

Para facilitar la toma de decisiones, los otorgantes de crédito utilizan la métrica denominada Mi Score. Se trata de una poderosa herramienta tecnológica que incorpora los elementos que han mostrado valor para predecir el desempeño de pago y los procesa para obtener una cifra que refleje la probabilidad de que una persona pague adecuadamente un crédito.

A mayor puntaje de Mi Score, mayor probabilidad de que el cliente cumpla con sus pagos y, por ende, hay más probabilidades de obtener crédito. Un dato curioso sobre Mi Score es, que si estás pensando en adquirir una vivienda a crédito con otra persona, sería conveniente pedirle a tu potencial co-acreditado que te permita ver su nivel de Mi Score; si resulta que ambos tienen un Mi Score similar de puntuación alta, hay 70% de probabilidades de que la relación en pareja sea duradera.

Es lógico, si uno tiene una puntuación alta, quiere decir que es responsable con sus créditos, y si el otro tiene una puntuación baja, significa que no maneja bien sus créditos; entonces, no sería una sorpresa que haya más oportunidades de que se presenten problemas o tensiones por aspectos de dinero o de deudas. 

Capacidad de pago

Esta evaluación trata de la relación entre los créditos y otras responsabilidades que actualmente tienes y los ingresos que percibes cada mes. Nadie busca sobre-endeudarte, por eso es muy importante tener la capacidad de pago suficiente para el crédito que deseas.

Adquisición de vivienda.

Nivel de endeudamiento

Se refiere al monto de tu capacidad crediticia que estás consumiendo. No es lo mismo un cliente que maneja de forma responsable su línea de crédito, a uno que la tiene saturada o sobregirada.

En este punto, creo que también vale la pena mencionar que dentro de los costos de un crédito hipotecario, debes de considerar el enganche y los gastos notariales. En muchos casos, hay posibilidades de cubrirlos cuando juntas el crédito hipotecario del banco con el del Infonavit o Fovissste. Aquí te recomendaría buscar la ayuda de un ejecutivo bancario, quien te puede asesorar con un simulador para que tengas claridad sobre esta posibilidad y veas también qué impacto tiene en la mensualidad del crédito.

Los inmuebles a veces vienen vacíos y en ocasiones, puedes negociar los muebles dentro del precio de venta. Considera que el banco va a prestar sobre el avalúo de la propiedad, no sobre lo que te hayas comprometido con el vendedor.

Hoy, las condiciones de compra son inmejorables. Necesitas hacer tu presupuesto para determinar tu capacidad de pago y buscar las mejores condiciones para acceder a un crédito.

Si necesitas amueblar el inmueble para vivirlo o para rentarlo, considera hacer tus compras con una tarjeta de crédito, a meses sin intereses, o con una tarjeta de tienda departamental que te ofrezca alguna oferta por comprar con su tarjeta, como lo sería un descuento extra en tu primera compra.

Y ya que estamos de compras, ¿qué tal un automóvil nuevo para tu casa o departamento? Por la pandemia, muchos autos modelo 2020 no se vendieron y están esperando a ser adquiridos, mientras los modelos 2021 ya están en las agencias. Hay muy buenas condiciones para adquirir uno, empezando por tasas de interés muy competitivas, luego, también hay cero comisiones por apertura de crédito, seguros, garantías largas y hasta servicios incluidos. Si te decides por un automóvil híbrido, plug in hybrid o totalmente eléctrico, podrías ahorrar un muy buen dinero en combustible.

La mesa del crédito está puesta, aprovechemos los créditos que están a nuestro alcance y las posibilidades para mejorar nuestro nivel de vida e incrementar nuestro patrimonio, siempre de forma responsable, claro. 

Texto Wolfgang Erhardt

Foto: buró de crédito / Rubén dario 225 / nolab inmobiliaria