El costo del crédito hipotecario ha regresado, después de cinco años, a nuevos mínimos históricos, haciendo muy atractiva la demanda, así como la mejora de hipotecas contratadas en el pasado.

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De acuerdo con cifras del Banco de México (Banxico), al cierre de agosto de 2020, la tasa promedio que se aplica en los créditos hipotecarios que ofrece la banca, se ubicó en 10.04% y con un rango que va de un mínimo de 8.35% a un máximo de 14.3 por ciento.

La información del banco central muestra que durante 2016 se estableció el menor nivel en la historia del país. Fue en septiembre de dicho año cuando se reportó una tasa promedio de 9.97% para ser hasta ahora el nivel más bajo; en ese entonces se presentó un rango que fue de una tasa mínima de 8.95% a un máximo de 14.75 por ciento.

Con la información conocida hasta el cierre de esta edición, el costo promedio a agosto de 2020 se ubica apenas siete puntos básicos por arriba del promedio mínimo histórico.

Sin embargo, durante julio, varias instituciones ajustaron a la baja las tasas de interés de su producto hipotecario y en septiembre el banco central volvió a bajar por séptima ocasión en el año las tasas de referencia. Bajo estas condiciones, es muy probable que ya se regresó a los mínimos históricos en el costo hipotecario promedio.

De cualquier manera, los datos conocidos indican niveles muy atractivos que mejoran la accesibilidad para los demandantes de crédito que quieren comprar una casa o departamento.

 

Costo del crédito hipotecario bancario
Tasa de interés anual promedio al cierre de año (en pesos a tasa fija) 

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Banco de México mantuvo la tendencia de baja en sus tasas de interés de referencia.

 

Nadie se queda atrás

Para nadie es un secreto que la banca ha sido muy competitiva y durante muchos años se ha enfrascado en una guerra de tasas, porque al momento que una de las seis grandes instituciones ajusta el costo de su producto, las demás no tardan en hacer lo propio en sus respectivos portafolios hipotecarios.

Una de las bondades de la crisis que vivimos actualmente es que es un periodo de severa contracción económica, pero no está acompañada de una crisis financiera como en otras ocasiones.

Entonces, como no se registró una devaluación y la inflación no solo no repuntó sino que está bajo control, dentro de su objetivo multianual de niveles de 3% anual más/menos un punto porcentual, durante los primeros siete primeros meses del año en curso, permitió que el Banxico aplicara una política monetaria más laxa, es decir, que baja sus tasas de interés de referencia.

Por lo tanto, a pesar de estar en la etapa más crítica de la emergencia sanitaria, entre junio y julio, varias instituciones bancarias tuvieron condiciones propicias para anunciar ajustes a la baja en sus productos hipotecarios. Observamos que la oferta que lanzaron se ubicó en un rango de entre 7.5% como mínimo y 7.95 por ciento.

Estos niveles de tasas, sin duda determinaron nuevos mínimos históricos para el costo hipotecario en México. Así que no podemos hablar de que hay una nueva guerra de tasas de interés, más bien, esta nunca se ha terminado y sigue vigente.

Aunque el Banxico ha enviado señales de que ya queda poco margen para continuar bajando sus tasas de referencia, la tendencia descendente aún no se termina, por lo que no descartamos que continúen ajustándose un poco más el costo del crédito hipotecario en lo que resta del año.

 La banca ha sido muy competitiva, enfrascándose en una guerra de tasas.

 

Costo del crédito hipotecario bancario
Tasa de interés anual promedio mensual 

Real Estate,Real Estate Market &Lifestyle,Real Estate México,Especial Crédito Hipotecario,Crédito Hipotecario, Fuente: Banco de México. Fuente: Banco de México.

 

Tendencia global

Debido a la etapa de crisis financiera global, entre 2008 y 2009, se generó un periodo de elevada liquidez mundial que determinó un ciclo de tasas de interés bajas. Los bancos centrales de todo el mundo, principalmente la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED), inyectaron muchos recursos a sus respectivas economías, determinando una época de dinero barato.

En términos financieros, durante aquel ciclo se aplicó una política monetaria expansiva para estimular el crecimiento económico de distintas regiones, que se mantuvo vigente hasta finales de 2015 y principios de 2016.

Sin embargo, cuando los bancos centrales decidieron iniciar el retiro de ese exceso de liquidez, vino un periodo de encarecimiento del costo del dinero a nivel global, donde México no fue la excepción.

A partir de entonces, se observó una tendencia de repunte en el costo del dinero y fue inevitable una reacción en la misma dirección del costo de los créditos hipotecarios que ofrece la banca.

Fue rápida la corrección al alza, porque a partir del mínimo histórico (promedio) en septiembre de 2016 (en 9.97%), durante los siete meses posteriores se observó un movimiento que los llevó a niveles de 11.02% como promedio, es decir, un repunte 105 puntos básicos, que resultó un incremento moderado en relación al repunte de la principal tasa de referencia para este tipo de crédito, que son los bonos a diez años.

A partir del rápido repunte que se ve en la gráfica anexa, la misma competencia bancaria obligó al mercado a corregir palatinamente a la baja, tendencia que se ha extendido durante los tres años siguientes y que posibilitaron que a partir de julio de 2020 veamos ofertas puntuales con niveles mínimos, hasta ahora de 7.5 por ciento.

La oferta del nivel señalado no es generalizada, pero la banca ofrece actualmente un portafolio de productos muy competitivos en costo y que sin duda favorecen una mejor accesibilidad en cuanto al monto del crédito.

Actualmente, como consecuencia de la crisis de salud en todo el mundo por el nuevo Coronavirus, nuevamente se observan diversas medidas monetarias a nivel global, primero para evitar que la crisis económica propiciada por la pandemia sea más profunda, y segundo para estimular una rápida recuperación económica.

Consecuencia de esto último es nuevamente la aplicación de políticas monetarias expansivas o laxas, con el consecuente movimiento a la baja de las tasas de interés a nivel global, que estarán vigentes durante el segundo semestre de 2020 y posiblemente se prolonguen a mediano plazo.

Sigue siendo prematuro anticipar cuánto tiempo se prolongará la crisis económica derivada de la pandemia y la profundidad de ésta, para prever el tiempo que nuevamente veremos dinero barato en el mundo y su reflejo en México.

Por lo pronto, se deben aprovechar las condiciones que ofrece la banca en su oferta hipotecaria, para adquirir una casa o departamento a través del crédito, o bien, para aprovechar la portabilidad y mejorar el costo de la hipoteca si ésta se tomó hace algunos años con costos mayores a los actuales.

Regresar a mínimos históricos en el costo del crédito hipotecario bancario, garantizan condiciones de accesibilidad y financieras muy adecuadas, además que al seguir siendo tasas fijas en moneda nacional, representan mucha certidumbre para los tomadores de crédito que quieren acceder a un patrimonio.

Lo más relevante es que en la medida que se accede a una menor tasas de interés hipotecaria, además de pagar menos en el tiempo, también se accede a un mayor monto de crédito que permite adquirir una propiedad de mayor valor. 


Texto Ricardo Vázquez

Foto: Real Estate Market & Lifestyle