La disminución del costo hipotecario a niveles mínimos históricos, a pesar de la crisis económica por la pandemia del Covid-19, estimulará la posibilidad de abaratar los créditos que se tomaron años atrás con costos más elevados.
Esta es una posibilidad que desde hace tiempo la banca motivó a través de mecanismos como pagos de pasivos, pero que la reforma financiera estimuló. Sin embargo, la mejora de hipoteca hasta el año pasado no representaba ni un 10% de la originación anual, al ser una alternativa poco conocida.
Como referencia, desde 2014, la Asociación de Bancos de México (ABM) implementó la modalidad de portabilidad hipotecaria para mejorar la liquidez y dinamizar el segmento. El tecnicismo para esta portabilidad es ‘subrogación de acreedor’.
La portabilidad hipotecaria no extingue el crédito que se tiene con un banco, con uno nuevo que se solicita a otro, ni significa la cancelación de la primera hipoteca.
Lo que sí procede para ejecutarlo es una modificación a la inscripción que ya existe en el Registro Público de la Propiedad, en la que se establece el cambio de acreedor y tasa, mediante un convenio que se otorga ante notario.
Lo anterior lo ampara el artículo 15 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.
Para este trámite, sí hay condiciones atractivas, la persona se acerca al banco y solicita un “estado de cuenta para efectos de subrogación”. El banco acreditante está obligado a emitirlo en 15 días naturales.
Esta portabilidad o subrogación de acreedor busca un ambiente de competencia entre los diversos servicios financieros para beneficiar al consumidor final con mejores tasas y condiciones, tal como destacan a Real Estate Market & Lifestyle diversos jugadores relevantes en el sector.
Orientar al cliente
En este sentido, Enrique Margain Pitman, coordinador del comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), enumera las ventajas de esta modalidad a seis años de su implementación.
“Estos son créditos que se orientan para que una persona pueda mejorar las condiciones de su crédito hipotecario, transfiriendo su crédito a otro banco, con eso puedes bajar la mensualidad porque la tasa de interés es más baja y también puedes ajustar el plazo”.
Sostiene que esta es una forma natural de pagar una menor mensualidad y, para ello, ejemplificó: “Si venías pagando una tasa de interés del 10 al 12% y actualmente el banco te puede ofrecer una tasa del 8.5%, la verdad, ese punto y medio porcentual que estás disminuyendo se traduce en una menor mensualidad y carga financiera”.
El también director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC señala que esta combinación de pago de pasivos y crédito de liquidez ha sido el más solicitado durante la crisis generada por el Covid-19, ya que se ayuda a las familias a mejorar las condiciones de sus créditos.
El crédito de liquidez es cuando una persona ya es propietaria de un inmueble y recurre a un financiamiento hipotecario para obtener dinero fresco y utilizarlo para consolidar pasivos, para invertir en la educación de los hijos, una emergencia familiar, habilitar una empresa o lo que sea, el destino es libre.
“Consolidar pasivos es fundamental. Si tienes deudas de corto plazo, tarjetas de crédito, préstamos personales o crédito automotriz a una tasa mucho más alta y la quieres mandar a largo plazo, a través de esta liquidez bajas tu mensualidad y, por supuesto, amplías el plazo a pagar. La vivienda, sin deshacerte de ella, ayuda a salir de una contingencia como la de estos momentos”.
Más metros
Por su parte, Roberto Gándara, director ejecutivo Hipotecario en Banorte destaca que estas mejoras crediticias se pueden canalizar eventualmente para más metros en una propiedad.
“Cada punto porcentual más bajo en la tasa representa aproximadamente 30 metros cuadrados más para una propiedad. En nuestro caso, contamos con excelentes comisiones, con tasas desde 7.5% y cero comisión por apertura, además del programa de tres meses de diferimiento. La verdad, son beneficios enormes. Estamos viendo muy buenos resultados respecto a las campañas y a los productos que estamos sacando. Está muy dinámico el tema de la portabilidad”.
Estamos viendo que, por ejemplo, como proporción de los créditos, mes a mes se va incrementando este modelo. “Estaríamos hablando de niveles cercanos al 20%, y eso significa que los clientes durante esta época están bajando una cantidad importante en sus pagos mes con mes”.
Más allá del tema de la guerra de las tasas, continúa, estamos aprovechando las condiciones del mismo crédito. No solamente se trata de un tema de tasas de interés, es un acercamiento con el cliente. Es un tema de proceso.
“De nada sirve tener la tasa más baja del mercado, si no vas a prestar al cliente lo que busca, si no vas a entender sus necesidades en cuanto a comprobación de ingresos, condiciones propicias, agilidad o alianzas. Es bueno para el consumidor que haya tasas bajas y buena competencia”.
Cambiar el universo a clientes
Antonio Artigues Fiol, director ejecutivo de Banca Particulares de Santander México afirma: “Si tantas personas están siendo prudentes y se están acogiendo a los programas de apoyo en este momento, quiere decir que un número importante está abierto a considerar la posibilidad de buscar una tasa mejor”.
En Santander, empezamos fomentando el producto de sustitución, y afirma: “Ajustamos tasas bajísimas; primero nos fuimos del 9%, al 7.75%, que además ofrecía otros complementos, como el avalúo, los honorarios del notario y sin comisión de apertura, buscando siempre apoyar”.
Puede ser un momento en el cual el flujo o la liquidez con la que cuenta el cliente no es tan importante, pero vamos a buscar apoyarle en el caso de estar bajo una tasa en la que no se siente cómodo para que pueda aprovechar la oferta, agrega.
“Si las personas en este momento pueden tener otro tipo de deudas que por ser de corto plazo, los pagos obligados recurrentes son más elevados, fomentamos y ajustamos las tasas hasta llevarlas a su nivel más bajo, considero, en la historia de la liquidez en México”.
También ajustamos a la baja la tasa de la hipoteca liquidez, que es una hipoteca que te permite consolidar pasivos y obtener un dinero apalancado en tu vivienda.
“A la vivienda finalmente la vemos como un patrimonio donde vamos a vivir, pero que también se convierte en el patrimonio donde puedes apalancarte y obtener cierta liquidez para un momento dado”.
Siguiendo en esa apuesta, dijo, desde junio, argumentamos que se daban las circunstancias ideales para romper a la baja con las tasas de interés del producto hipotecario, y nos fuimos al 7.75%, que para ese momento era la más baja ofrecida en México.
“Viendo el mercado, nos dimos cuenta de que había un universo de clientes que teníamos que estar observando y leyendo y cuyo problema se centraba en los gastos iniciales. Los observamos de manera muy positiva; han evolucionado mejor en el mercado hipotecario, por lo que lanzamos un producto que es libre de todas las comisiones de apertura”.
Producto poco conocido
Finalmente, para Juan Kasuga, director de Creditaria, expresó que este producto presenta otra arista: Su poco conocimiento en el mercado por parte de los usuarios bancarios.
“Los productos de mejora de hipoteca no llegan ni al 10% del segmento hipotecario. Este hecho lo atribuyo al desconocimiento en esta movilidad, ya que la gente no sabe hacer una valuación correcta del costo de su hipoteca. Muchos se van por la tasa y el CAT, pero no toman en cuenta factores como la puntualidad, ya que si se contrató a 180 meses, podría terminar en 168; una mejora importante”.
En contraparte, destacó que durante esta etapa, el tema no ha sido ahondado porque muchos se han apegado más a la suspensión de pagos: “El tema de cambio de hipoteca de un banco a otro es muy importante para que la gente lo comience a evaluar, aunque mucha no va a tomar decisiones porque la mayoría se acogió al plan de suspensión de pagos”.
Entre las ventajas de una portabilidad, dijo, está el mantener la plusvalía del inmueble en el tiempo. “Los bancos tienen un producto que poca gente conoce que se llama mejora de hipoteca más liquidez, que algunos bancos le llaman cambio de hipoteca más cash out, pero el objetivo es que la casa va ganando plusvalía con el paso de los años”.
Por ejemplo, “si alguien compró una vivienda de 6 millones y esa vale ahora ocho, y si debes 300 mil de tarjeta de crédito, 100 mil de coche, y requieres 40 mil mensuales para tus gastos mínimos de tu casa, a esta última la hipotecas nuevamente, la cambias de banco, y en lugar de pagar, invirtiendo digamos 55 mil pesos, terminas pagando 45 mil, pero diez de esas mensualidades las incluiste dentro del préstamo, lo que te dará más tranquilidad en términos de tiempo”.
Finalizó afirmando que hay propiedades que permitirán a sus tenedores mejorar o cambiar su hipoteca, lo que les permitirá batearla a más tiempo, “con lo que su pago mensual se reduce, y consiguen dinero adicional para pagar tarjetas de crédito o tener dinero para mantener su nivel de vida durante unos meses”.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
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