Nuestra demografía, el entendimiento del sector y la visión de país que seremos, son clave para un diagnóstico correcto.
Desde mi punto de vista, hay retos que se tienen que plantear en nuestro país. Es fundamental partir de las condiciones estructurales de la demografía y los mercados laborales para realizar un diagnóstico correcto.
El primer tema a considerar está definido por la demografía de nuestro país, que cuenta hoy en día, con 125 millones de habitantes y crecerá a 150 millones en los próximos 20 años. En el mismo periodo, pasaremos de 30 millones de familias a más de 42 millones.
Los mexicanos que tienen edad de casarse ya nacieron, lo que genera una demanda de vivienda para la formación de hogares, junto con otros fenómenos como la migración hacia las ciudades. Estas condiciones permiten anticipar la demanda de vivienda. El reto para nuestro país es que, durante los próximos 20 años, vamos a requerir entre 900 mil y un millón de unidades de vivienda nueva por año.
Ante este escenario, será muy importante definir de qué calidad y bajo qué condición vamos a tener que resolver dicha demanda de vivienda para las próximas dos décadas. Lo que sí es claro, es que debemos considerar una amplia gama de soluciones urbanas.
Requeriremos desarrollar de manera activa: Proyectos mixtos, terrenos con servicios, nuevas reservas de terrenos, fraccionamientos progresivos, soluciones verticales y horizontales, así como regeneración urbana, con opciones de vivienda en venta y renta.
La importancia de la calidad del parque habitacional va a depender de la disponibilidad y accesibilidad que se tenga al crédito, porque éste facilita la vida, y obliga a ser formal.
La demanda potencial, que se traduce en el crecimiento esperado del parque habitacional, no necesariamente se traducirá en demanda calificada para comprar vivienda formal, y menos aún de que todas las familias nuevas puedan acceder a un crédito hipotecario. Un reto fundamental para mejorar la calidad del parque habitacional es el contar con suficiente financiamiento hipotecario.
Jorge Yarza, Socio Líder de la Industria de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte México.
Hipoteca, elemento clave
Además de ser el cimiento para el desarrollo del sector, el crédito hipotecario es también fundamental para fomentar la vivienda formal, así como un desarrollo urbano ordenado.
Una de las estrategias para desarrollar el mayor número de vivienda con las condiciones adecuadas de formalidad y seguridad jurídica es el esquema de financiamiento hipotecario accesible. Esta estrategia permitió apoyar el desarrollo económico en el New Deal de los Estados Unidos y la reconstrucción de Europa, como parte del Plan Marshall de la postguerra, en el siglo XX.
La posibilidad de diferir el pago de una casa o departamento es el origen fundamental de un crédito hipotecario. Se puede entender como el financiamiento a una persona para que tenga el uso de una vivienda y adquiera con la suma de sus mensualidades su propiedad. También puede definirse como un concepto de inversión (ahorro) programado mensualmente, para que, al cabo de un tiempo, las personas adquieran una propiedad y formen un patrimonio.
Hoy en día, hay más de 7 millones de créditos hipotecarios vigentes a nivel nacional –entre organismos públicos e instituciones privadas– que han permitido financiar casas o departamentos.
Pilar en la adquisición de vivienda
El crédito hipotecario se convierte en un elemento fundamental para que la gente pueda formalizar su adquisición, para vivir o como inversión en vivienda para ponerla en renta. Para el adquiriente y usuario final, la hipoteca es claramente el vehículo que le da accesibilidad y uso.
Para quien invierte y utiliza el financiamiento hipotecario, éste es un mecanismo que hace atractiva la inversión y también atiende a una necesidad y condición de uso, que es la renta.
De ahí se desprende que, a mayor cantidad de recursos y accesibilidad a través del crédito hipotecario, que permitan financiar a familias o hacer esta inversión para rentar, se podrá mejorar la calidad de la vivienda nueva.
La disponibilidad del crédito hipotecario aumenta la producción y uso de la vivienda formal y mejora la calidad de los inmuebles que vamos a tener. Por lo tanto, la calidad de la vivienda que se produzca en los próximos años, por ejemplo, en el ciclo 2020-2025, estará directamente relacionada con la disponibilidad y calidad de financiamiento que exista en cada periodo.
Calidad de las viviendas y mejores ciudades
El financiamiento de infraestructura e inmuebles, influye de una manera fundamental en la calidad y competitividad de las ciudades
Si queremos mejorar la calidad y competitividad de éstas, primero hay que lograr mejores cualidades en la vivienda, para que se traduzca en mejor eficiencia de la infraestructura urbana.
Bajo la condición de disponibilidad del crédito a la vivienda de largo plazo, es más fácil desarrollar esquemas para un financiamiento a la infraestructura urbana y a los propios municipios, para que se puedan hacer las obras que se requieran.
Si se tienen esas capacidades, entraremos en un círculo virtuoso donde se podrá evolucionar e incorporar soluciones informáticas o digitales, entre otras, que permitan, a mediano y largo plazo, evolucionar a Ciudades Inteligentes.
Lo que determina la evolución del mercado es la propia dinámica de la población.
Ciclos hipotecarios: Etapa de movilidad
El financiamiento hipotecario y la profundidad del sector, medido como el valor del saldo de cartera hipotecario/PIB, son dinámicos y evolucionan sobre grandes ciclos de la madurez de los países. México está apenas en la etapa de movilidad.
Así, la estrategia hipotecaria lleva a posibles orientaciones: Una es la formación de un parque habitacional nuevo; otra es reciclar la vivienda usada que permitirá movilidad. La gente no tiene que hacer una vivienda nueva cada vez que cambien su estilo de vida, si hay suficiente parque habitacional de buena calidad y financiamiento, la movilidad se facilita.
En sociedades que tienen más esquemas financieros, la movilidad y la flexibilidad se logran en la posibilidad de trasladarse de uno a otro inmueble, según necesidades, mediante un crédito hipotecario transportable. Los esquemas permiten refinanciamiento y transportabilidad, esto es lo que detona las condiciones de movilidad y progreso ascendente. Esta es la etapa que experimentará México durante los próximos 30 años.
En el país, aún a finales de los 90´s, se compraba una casa pensando que sería la única; en realidad, si las condiciones de vida varían, naturalmente surge la necesidad de adquirir otra vivienda.
Durante más de dos décadas hemos generado viviendas nuevas, formales, con servicios y financiadas, esto es una base de un parque habitacional lo suficientemente grande y financiable. En este mismo periodo, se han construido poco más de 11 millones de viviendas; hoy en día, hay casi 7 millones de hipotecas vigentes, también casas que ya terminaron de pagar sus hipotecas.
Por lo tanto, contamos con 11 millones de viviendas usadas del parque habitacional que son susceptibles a ser financiadas, porque tienen régimen de propiedad y eso permite que exista la movilidad, cuando menos.
De ahí viene la importancia de tener estrategias para el tema hipotecario, en cuanto a la vivienda nueva y usada, para reciclar estos millones de casas en inventario, y para que éstas tengan un uso continuo; ya sea para habitarlas o bien para rentarlas, puesto que no todo mundo quiere comprar. Estos son los destinos posibles que puede tener un crédito hipotecario.
Las instituciones deberán elegir dónde van a jugar y cómo van a liderar en el segmento que han elegido.
Financiamiento hipotecario: tendencia 2018-2020
En términos generales, durante los últimos ocho años, la dinámica del financiamiento ha disminuido para las propiedades nuevas en los segmentos económico, social y medio.
En el caso de la vivienda económica, al reducirse los subsidio. Hoy, producto de las restricciones presupuestales del 2019 y 2020, estamos en el nivel más bajo de apoyos y subsidios, afectando a familias que están en la base de pirámide socioeconómica; este sector es el más afectado.
Respecto a la movilidad y el financiamiento a la vivienda usada, se observa un incremento en la participación del financiamiento en las principales zonas urbanas del país, que ha compensado la menor dinámica en la vivienda nueva.
Por ese desempeño desigual, las estrategias van a tender a ser más puntuales, por instituciones, regiones y ciudades; es decir, tendrán que ser más segmentadas.
¿Qué le hace falta al mercado hipotecario?
Es, definitivamente, un tema de estrategias de fondeo. Si queremos ampliar la base de atención a un mercado que tenga ingresos mixtos, la combinación de formales con informales, necesitamos jugadores hipotecarios nuevos y más especializados, y cuya estrategia de fondeo va a estar íntimamente ligado a la versión siglo XXI de la bursatilización.
Se requiere la versión Bono Respaldado por Hipotecas (BORHIS) siglo XXI, incorporando todo lo que aprendimos a partir de aquella crisis, para darles más flexibilidad e incorporar un esquema de aseguramiento estructural.
Para mejorar la calidad del parque habitacional, será necesario contar con suficiente financiamiento hipotecario.
Los que participan en el mercado como el Infonavit, Fovissste y la banca, contarán con mejores opciones de fondeo a largo plazo. Ya hay una agenda que está trabajando en el aseguramiento del crédito; es una realidad que necesitamos volver a crear un mecanismo de fondeo adicional y estandarizado. Esta es una tarea pendiente para el mercado hipotecario.
Hacia Ciudades más Inteligentes
Nuestro país tiene condiciones dinámicas de crecimiento. El planteamiento de estrategias para mejorar la calidad del parque habitacional, la formalidad de las viviendas y la competitividad de las ciudades, deben trabajarse como opciones y oportunidades de mejora y prosperidad.
Evaluar estrategias de vivienda sobre las condiciones del pasado, puede evitar que planteemos el futuro como una oportunidad de mejora en nuestras ciudades.
Aunque podamos hacer planteamientos para construir mejores viviendas que aquellas que edificamos en los últimos 30 años, se van a representar cambios en el hábitat por todos los cambios que ya existen con la evolución tecnológica, los perfiles de las nuevas generaciones de personas y por hacer y utilizar mejor la infraestructura en una ciudad –que se traduce en calidad de vida porque se tiene mayor conciencia de sustentabilidad.
Cuando partimos de esa premisa que dicta la demanda potencial, es la condición con la que tenemos que partir para generar políticas públicas y privadas para desarrollar soluciones habitacionales formales, sostenibles y accesibles.
Conclusiones
A partir de este análisis, me gustaría compartir tres mensajes importantes.
El primero de ellos, es que a partir del diagnóstico correcto, lo que determina la evolución del mercado es la propia dinámica de la población, con una posición sociodemográfica que no depende del gobierno.
El segundo, es que no hay una política de vivienda donde quepa todo, porque en México existen diferentes estrategias para cada segmento de mercado. Las estrategias para el sector de vivienda y el sector hipotecario las podemos agrupar en los nueve cuadrantes que definen los niveles de ingreso; también en cómo gana la gente o cómo vive, hay un México totalmente formal, uno mixto, y otro informal. Por ello, debe haber una estrategia segmentada para cada uno de los jugadores y las instituciones deberán elegir dónde van a jugar y cómo van a liderar en ese segmento que han elegido.
El tercero, es que el consumidor es inteligente. Hay que conocerlo mejor y ofrecerle más información, entender que él obtiene información de diferentes fuentes o medios y que, en esta coyuntura, hay información que a veces es contradictoria; y por consecuencia, genera una condición o percepción de riesgo que detiene o inhibe una decisión tan importante como adquirir una vivienda o un compromiso hipotecario a largo plazo. Esto llevará varios meses para que cambie.
Texto Jorge Yarza, Socio Líder de la Industria de Construcción, Hotelería y Bienes Raíces de Deloitte México.
Foto: DELOITTE / Devarana / M2SH / Surber Barber Choate + Hertlein Architects
