El mercado de crédito hipotecario del país ha pasado varias pruebas fuertes y se ha mantenido muy sano, pero lo más relevante es poder ofrecer un producto que SOLUCIONE una necesidad de las familias.

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El mercado de crédito hipotecario del país ha pasado varias pruebas fuertes y se ha mantenido muy sano, pero lo más relevante es poder ofrecer un producto que SOLUCIONE una necesidad de las familias.

La banca reportó un índice de morosidad de la cartera de crédito a la vivienda de 2.65%, al mes de junio de 2019, un indicador que muestra la salud y fortaleza del mercado.

Sin duda, es un elemento positivo del mercado y, dentro de ese contexto, Citibanamex reportó en el mismo periodo un índice de 1.9%; nivel por abajo del promedio.

Desde mi punto de vista, esto tiene dos lecturas. Por una parte, el bajo índice de morosidad demuestra la salud del negocio hipotecario; el segundo elemento, que considero el más relevante, es que el tener una cartera vencida tan baja, quiere decir que estamos haciendo el bien a nuestros clientes; les estamos ofreciendo una solución y no un problema.

Para el banco, lo fácil es prestar, el tema relevante es que, en 15 o 20 años, siga siendo un crédito sostenible y que el cliente lo pueda solventar.

Durante las últimas dos décadas, hemos pasado ya cuatro ciclos completos de mercado, y si bien el índice de cartera vencida se mueve, lo ha hecho en función de situaciones coyunturales; como el ritmo de crecimiento económico, la formación de empleo, pero nunca por la voracidad de los otorgantes de crédito.

La única fórmula para que el producto hipotecario sea sostenible a largo plazo, es que todo mundo gane: que nuestros clientes ganen, que el mercado inmobiliario gane y que el banco también lo haga.

Por lo tanto, considero que sería trágico que los bancos compitiéramos con riesgo. En México, todos los participantes hemos sido muy disciplinados en no competir de esa manera; porque a la larga, si acabas afectando al cliente, terminas matando al mercado. Como se demostró claramente en el 2009 en otros mercados. Nuestra apuesta es de muy largo plazo, de continuidad y prudencia, de hacer bien las cosas, de alinear los intereses de todos los participantes.

 

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Coyuntura vs demanda real

Considero que la desaceleración económica y todos los temas que han generado incertidumbre entre la población, no han afectado la colocación hipotecaria de la banca.

Hay una frase que me gusta repetir: “La cigüeña no lee el periódico”. Y es que las personas no van a dejar de casarse, de juntarse, de divorciarse, ni de tener hijos. Así que, sin importar lo que acontezca económica o políticamente, los niños seguirán creciendo y la dinámica no se detendrá.

¿Por qué dejarías de comprar una casa? La razón más importante por la que se adquiere una casa o departamento es por necesidad, para habitarla; si se elimina el factor de inversión o de especulación, una propiedad se compra para satisfacer una necesidad que no cambia con el tiempo.

Observamos una razonable disponibilidad de financiamiento, y si las carteras están sanas, ahí va a estar el crédito para quien lo pueda tomar. En cuanto a las tasas de interés del producto hipotecario, las perspectivas de mediano plazo indican que ya no van a subir, lo que es importante porque un ajuste al alza de un cuarto de punto porcentual implica menos crédito, o una casa de menor costo o tamaño.

Así que, considerando todos los elementos descritos, todo indica que estamos empezando un nuevo ciclo de nuestro mercado, porque estamos creciendo siete veces más que el Producto Interno Bruto (PIB) del país. Si bien en la primera mitad del 2019 la economía estuvo estancada, me pregunto cuántas actividades productivas crecieron a este ritmo.

Si sumamos todos los créditos hipotecarios que se han otorgado en el país, representan entre el 10 y 11% del PIB, mientras que en naciones desarrolladas llegan a representar hasta el 120%; si consideramos a países de la OCDE, el promedio anda entre 60 y 70%, mientras que en economías como la de Chile llega a 90% de su PIB.

Entonces, por el tamaño de nuestra economía, aún cabe mucho crédito hipotecario; estamos muy lejos de parámetros internacionales de países similares, además de que contamos con una situación demográfica inmejorable. Somos un país joven, nuestra media de edad anda por ahí de los 27-28 años, lo que significa que tenemos una demanda real en el aspecto del mercado.

Quizá dentro de 20 o 25 la media de edad sea muy distinta, probablemente cercano a los 50 años de edad, y ahí se pueda pensar en un cambio; ya con una país de viejitos, para entonces ya no necesitamos tantas casas como en la actualidad.

Debemos considerar también el parque habitacional de México, que considero debe llegar a los 30 años de edad promedio. En este sentido, me pregunto, hace tres décadas cómo construíamos y cómo lo hacemos hoy; por ejemplo, hace 30 años qué necesidades tenías, no había wi-fi, y qué necesidades tenemos hoy. Por lo tanto, la renovación del parque habitación es otra variable que propiciará demanda de crédito hipotecario y favorecerá este nuevo ciclo del mercado.

 

La renovación del parque habitacional es otra variable que propiciará demanda  de crédito hipotecario.

 

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Líder en coparticipación

Actualmente, el banco tiene un ticket promedio de crédito de un millón 450 mil pesos. El producto más demandado a la institución es el de adquisición, seguido por el de mejoras de hipoteca que he tenido una clara tendencia de baja, y quizá represente el 20% de la colocación.

Continuamos siendo el banco líder en coparticipación con el Infonavit, es cerca de la mitad de nuestra colocación y la otra mitad corresponde a hipotecas hechas en casa. 

 


Texto Ricardo García Conde, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de Citibanamex.

Foto: CITIBANAMEX / grupo arquitectura