Llevamos años peleando por el mercado y solo atendemos la punta de la pirámide poblacional, dónde está el sector formal y altos ingresos. Hoy debemos ampliarnos a todos los segmentos.

Ha sido muy positivo el crecimiento de la clase media. Con la generación de empleo de los últimos años, este mercado se ha expandido; sin embargo, la mayor potencialidad está en el mercado que la banca actualmente no atiende.

Son aquellos segmentos de economías mixtas (parte formal e informal) y sobre todo, en el de los informales, que como sabemos, es más de la mitad de la Población Económicamente Activa (PEA).

No hemos desarrollado mecanismos para entrar en esos segmentos, por eso estamos sujetos a que cualquier movimiento en la economía y en sus variables financieras, propicien un impacto en el mercado, repercutiendo en su ritmo de crecimiento.

La principal oportunidad del mercado hipotecario de la banca a mediano y largo plazo, está precisamente en cómo ampliar ese mercado.

Ricardo Duhart, Director de banca automotriz e hipotecaria de bbva bancomer

Ajustes requeridos

Hay varios ajustes estructurales que tienen que darse para que el mercado siga creciendo. Pero esto no lo puede hacer solo la banca, porque son segmentos de la población que probablemente son los más vulnerables.

Necesitamos desarrollar tres elementos importantes:

1. Que existan esquemas de apoyo o garantías de parte de los institutos de vivienda —llámense subsidios o apoyos— para esos segmentos de la población; de esa forma podríamos llegar a donde actualmente no estamos atendiendo. Tenemos que caminar de la mano con ese segmento.

2. Se necesita un mejor marco legal que nos permita reducir costos de recuperación de garantías. Parte del costo de una hipoteca hoy en día está influenciada por la prima de riesgo que tenemos del costo y del tiempo que toma la recuperación de la garantía de un crédito (la vivienda).

3. La banca, aparte de los anteriores elementos, debe sustentar una fortaleza financiera para desarrollar programas en conjunto con esos institutos, para participar plenamente en los segmentos correspondientes. Aquí tenemos que echar a volar la creatividad.

Además, se tiene que poner más atención y tiempo a idear esquemas que faciliten el ingreso de población que hoy no tiene ese acceso a un crédito hipotecario en buenas condiciones.

Debemos trabajar completamente de la mano con los institutos de la vivienda y de cualquier organismo público que tenga esa finalidad, para que juntos desarrollemos ese producto.

Probablemente la complejidad se ha manifestado porque no nos hemos sentado con voluntad con otros institutos participantes para entrar en serio al tema. Eso implicaría cambios importantes en la política pública; pero eso es lo que nosotros estamos buscando: que verdaderamente tengamos un acercamiento desde que inicia la nueva administración para juntos descubrir una forma óptima para atacar el segmento.

Hemos tenido malas experiencias como mercado en el pasado, porque no hemos encontrado esa fórmula conjunta que nos ayude a crecer en ese segmento de la población. No será una tarea fácil, pero hay que analizarla y evaluar cómo lo podemos solucionarla.

Otra oportunidad

Toda la vivienda nueva nace prácticamente en forma legal, pero nos falta potenciar la compra-venta de la usada, porque tiene un altísimo porcentaje de informalidad, lo que no permite sujetarse como garantía para un crédito hipotecario.

Esto limita mucho este mercado, porque primero se tendría que regularizar, y hay diversos tipos de irregularidades no fáciles de solucionar.

La vivienda usada, por razones naturales, es un mercado que va a tener crecimientos por muchos años más. Podríamos potencializarlo mucho más si trabajamos con el gobierno. De hecho, ya lo estamos haciendo a nivel gremio bancario para buscar un proceso de normalización en todos los aspectos. 

Texto Ricardo Duhart, Director de banca automotriz e hipotecaria de bbva bancomer

Foto: f.axel carranza