La decisión de adquirir vivienda través de un crédito hipotecario es importante. Implica un proceso ordenado que garantice una experiencia y un resultado positivos
Los pasos a seguir son los siguientes:
Valor de la vivienda.
La pregunta que nos tenemos que hacer es: ¿cuánto vale la casa que quiero comprar? Es importante revisar las opciones y valores, donde un factor a considerar siempre es la ubicación de la vivienda, vías de acceso, trasporte y cercanía a escuelas y trabajo. La vivienda que compremos debe estar dentro de nuestras posibilidades económicas; un criterio que se utiliza para determinar su valor es que la vivienda debe representar, como máximo, tres veces nuestro ingreso anual.
Enganche.
Con base en el valor de la vivienda, debemos identificar ¿cuánto puedo dar de enganche?, ya que éste representa el ahorro disponible que puedo ocupar para la compra.
Monto del crédito.
El monto de crédito a solicitar es la diferencia entre el valor de la vivienda + gastos – enganche. Se deben considerar los gastos para la compra (honorarios notariales, derechos registrales e impuestos) y los relativos al crédito hipotecario en sí (comisión de apertura, avalúo, etc.), lo cual implica estimar un gasto del 6 % al 10 % del valor de la vivienda.
Actualmente, en los créditos hipotecarios se puede prestar hasta el 90% del valor de una vivienda, y para créditos en cofinanciamiento con los Organismos de Vivienda (Infonavit y Fovissste) se puede obtener un mayor porcentaje, derivados de ser dos créditos y la utilización del Saldo de la Subcuenta de Vivienda.
Pago mensual.
Una vez determinado el monto de crédito, se puede obtener una simulación del crédito y conocer cuánto tenemos que pagar en forma mensual. El factor de pago por 1000 en un crédito hipotecario a 20 años es aproximadamente de 10 pesos por cada 1000 pesos; lo que implica que por un crédito de un millón de pesos se paga una mensualidad de 10,000. El ingreso a comprobar por la institución de crédito es tres veces la mensualidad a pagar, lo que implica en el ejemplo anterior de un monto de 30,000 (10,000 x 3). Lo anterior considera que las personas o familias pueden destinar aproximadamente 30% de su ingreso bruto al pago mensual del crédito hipotecario, o 40% entre todas sus deudas exigibles mensualmente incluyendo el crédito hipotecario.
Buró de crédito.
En paralelo es importante revisar el Buró de Crédito para conocer nuestro historial crediticio. Todas las personas que tienen contratada una tarjeta de crédito, tarjeta de servicios, crédito automotriz, hipotecario o que han contratado un servicio de telefonía o televisión de paga, seguramente se encuentran en Buró. Las instituciones de crédito reportan mensualmente la forma en que cada persona paga sus créditos, por lo cual es importante mantener un buen comportamiento. Una mejor práctica es revisar el historial crediticio de manera periódica. Cualquier persona tiene derecho a solicitar en forma gratuita su reporte de crédito una vez al año.
Ejercicio previo.
Recomiendo ahorrar el monto de la mensualidad que se va a pagar por un periodo de tres a seis meses para identificar qué ajustes necesitamos hacer en la economía familiar. Cuando se contrata un crédito hipotecario es importante que la familia conozca el gran compromiso que se adquiere y la disciplina que se debe tener en el gasto, ya que posiblemente ciertos gastos se deberán eliminar. Además, conviene analizar los eventos importantes que pueden suceder durante el periodo de pago de la hipoteca (llegada de un hijo, entrada al colegio, la universidad y gastos de salud, entre otros).
Selección de la entidad financiera.
Una vez que tenemos los puntos anteriores, se vuelve fundamental seleccionar con qué entidad contrataremos el crédito hipotecario, para lo cual es importante valorar aspectos como:
- Costo Financiero.
Está representado por el pago mensual, comisiones, costo de avalúo, lo cual se captura en el Costo Anual Total (CAT), que resume en una tasa de interés anualizada el costo del financiamiento.
- Cobertura de Seguros.
Representa las coberturas de seguros de daños, vida y desempleo.
- Asesoramiento. Implica la explicación del producto que cubre tu necesidad en materia de financiamiento a la vivienda.
Disposición del crédito.
El proceso hipotecario se divide en dos partes:
- Autorización del crédito.
En esta etapa se emite una constancia con la autorización del crédito donde se especifica el monto, tasa, plazo del crédito y su vigencia que puede ir de 60 a 120 días. Una autorización se puede recibir en un periodo de uno a 5 días hábiles.
- Formalización.
En esta etapa se realiza la evaluación de la garantía a través del proceso de avalúo, y se elabora el proyecto de escritura para la firma y disposición del crédito. En esta etapa el Notario Público juega un papel muy relevante para tener la seguridad jurídica en la compra.
Para poner en práctica los puntos anteriores, vamos a hacer un ejercicio real. Consideremos el caso de María y Enrique que quieren comprar un departamento de 4 millones de pesos con un ingreso familiar comprobable de 100,000 pesos y un ahorro acumulado de 1.4 millones de pesos. Ellos se acaban de casar y todavía no tienen familia.
| Fórmulas | Conceptos | Valores | Observaciones |
|
A |
Valor de la vivienda |
4,000,000 |
Es el valor de la vivienda |
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B |
Enganche |
1,400,000 |
Es el ahorro acumulado que se tiene disponible para la compra de la vivienda |
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C |
Ingreso bruto |
100,000 |
Es el ingreso bruto mensual de ambos. |
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D = C x .30 |
Capacidad de pago |
30,000 |
Es el ingreso por el 30%. Payment to Income (PTI), es la parte del ingreso mensual que se puede disponer para la compra del inmueble. |
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E = (D/10) x 1,000 |
Capacidad de crédito |
3,000,000 |
Representa a las tasas de interés actuales, el factor de pago mensual por cada mil en un plazo de 20 años. |
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F = A x .08 |
Gastos |
320,000 |
Son los gastos relativos a la compra del inmueble, y del crédito hipotecario. Se consideró un gasto del 8% del valor de la vivienda. |
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G = A – B + F |
Monto requerido |
2,920,000 |
Es el monto de financiamiento requerido, que implica un pago mensual de 29,200 pesos con un factor de pago por mil de 10 pesos. |
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H = Preguntar(E>G) |
Capacidad de crédito >= Monto requerido |
SI |
Si el monto de crédito que otorga el banco está por arriba del monto requerido, significa que no tengo que esperar para ahorrar el importe faltante. |
El proceso hipotecario puede durar entre 20 a 45 días si la vivienda está terminada y lista para escriturarse. No es recomendable firmar un contrato promesa de compraventa hasta no tener la autorización del crédito, y saber si la vivienda es una garantía aceptable para el banco de acuerdo al avalúo y dictamen jurídico.
El día en que firmamos nuestro crédito debemos responder afirmativamente a ciertas preguntas: ¿Has revisado el total de pagos que tienes que realizar para la compra de vivienda?, ¿Conoces las coberturas del seguro de vida, daños y desempleo?, ¿Conoces el proceso para hacer una reclamación?, ¿Conoces y sabes interpretar el estado de cuenta?, ¿Sabes cuál es la fecha de corte?, ¿Sabes cómo hacer anticipos de capital (prepagos)?
La compra de una vivienda y la contratación de un crédito hipotecario representan una de las decisiones más importantes en la vida. En la medida que lo hagamos con la mayor información y asesoramiento, ello nos permitirá tomar mejores decisiones y la oportunidad de acrecentar nuestro patrimonio.
Texto Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo Crédito Hipotecario y Automotriz HSBC / Coordinador Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM).
Foto: ARCHINECT
