El panorama del crédito hipotecario se encuentra mejor que antes de la crisis. Esto porque antes de la crisis de 2008 teníamos tasas que oscilaban entre el 11% y las más bajas entre el 13%, 13.5%, hoy puedes encontrar esquemas de tasas que van del 10.50 al 10.55 %, esto lejos de que el crédito se haya encarecido por el efecto de una crisis, vemos que las condiciones están mejor que antes de ésta, lo que quiere decir que no hay una competencia agresiva en el mercado.
El año pasado se vio una reducción importante de la colocación del crédito hipotecario, de hecho el año pasado, las Sofoles y los bancos redujeron de manera muy importante su colocación de crédito, mucho más las Sofoles, porque si comparamos el primer cuatrimestre de este año con el primer cuatrimestre de 2009, resulta que las Sofoles han disminuido un 40% su contratación de créditos, tanto en monto como en número de créditos. Por otro lado, los bancos en ese mismo periodo, habían reducido en número un 25% la colocación de créditos hipotecarios. Sin embargo, el monto colocado por los bancos se había incrementado, lo que quiere decir que los bancos empezaron a elevar sus créditos promedio, y a financiar casas de mayor valor; mientras que las Sofoles han dejado de financiar. Esta reducción en las Sofoles obedece, en primer lugar, a restricciones de fondeo y en segundo lugar a condiciones de capitalización. Hemos visto últimamente casos como Su casita.
Shangri-La, Puerto Vallarta, Jalisco.
Lo que está pasando es que se está quedando un mercado desatendido, que era justamente al que estaban atendiendo las Sofoles; ya que el enfoque de los bancos ha sido predominantemente la vivienda media residencial y los clientes asalariados. En este sentido, las Sofoles habían enfocado sus esfuerzos a un mercado de vivienda más económica y con diferentes formas de comprobación de ingresos, no solamente asalariado. Hoy ese mercado está quedando desatendido y se tiene que cubrir, ya sea por medio de productos que la banca haga, enfocados hacia ese mercado, o mediante las propias Sofoles que aún están activas y puedan retomar el camino.
Hay organismos que han hecho algo al respecto, como es el caso del Infonavit, que está comenzando a hacer créditos especializados para diferentes sectores económicos; en este sentido, el Infonavit está cubriendo un papel muy importante, ya que este mercado no había sido atendido, ni siquiera por las Sofoles. En este caso, con créditos como el que está lanzando para el personal de limpieza de las casas, está llegando a un mercado de vivienda muy económica que nadie estaba atendiendo, y esto, lejos de competir con las Sofoles, viene a complementar el mercado inmobiliario, porque a pesar de que éstas tuvieran esquemas similares, sí estaban dirigidas a mercados con un poco más de ingreso.
Por productos como estos, y por las innovaciones que están haciendo en los productos, puede afirmarse que éste es el mejor momento para invertir en un crédito hipotecario a varios años, porque la demanda ha bajado a causa de la incertidumbre de los clientes por los efectos de la crisis; y han incrementado las oportunidades de comprar una casa a buen precio y con crédito que les presente el mejor panorama financiero.
A pesar de esto, hay quienes prefieren ser más cautelosos para obtener un crédito hipotecario, y eligen no invertir en periodo de crisis; sin embargo, no se debe depender de esta incertidumbre, pues si se cree que la economía siempre va a estar mal, no invertirá en un crédito ni comprará su vivienda; pero al fin y al cabo uno necesita un hogar, y si no lo compra, lo va a rentar, por lo que en uno u otro caso, esto implica un desembolso y la necesidad de cierta seguridad económica.
Hay que considerar las condiciones necesarias para encontrar cierta estabilidad durante el crédito. Uno debe buscar cierta seguridad en el empleo, ver que su compañía no esté pasando por un mal momento, o cerciorarse de que no esté próximo un recorte de personal; y a pesar de que nadie pueda asegurar que tendrá el mismo empleo durante los siguientes 10 años, si uno cree que pueda mantener un ingreso estable, es un buen momento para adquirir un crédito hipotecario, por la accesibilidad de los precios, de las tasas de interés y de los plazos.
Casa Nelio, México, D.F.
Quizá la solución a esta disyuntiva sobre si es bueno invertir ahora en un crédito hipotecario o no, es considerarlo en una visión a largo plazo, porque uno tiene que ver por su patrimonio y seguridad económica, sin embargo, si se hace de manera consciente y conservadora, puede prever su estabilidad económica y su capacidad de pago.
Algo de suma importancia para poder tomar esta decisión es desarrollar una cultura financiera. Esto sería, en primer lugar ver que los ingresos que uno tiene, alcance para cubrir el pago de la hipoteca y que el pago mensual no sea mayor del 30 o 35% de sus ingresos brutos, por otros gastos además del pago de la casa.
Se debe cuidar que el pago del crédito a largo plazo sea congruente a los ingresos que se tendrán durante ese periodo, por eso, hay que conocer cómo se comportará el pago durante toda la vida del crédito, porque no siempre se puede apostar a que se obtendrá un incremento de sueldo para ir pagando una mayor mensualidad conforme avanza el tiempo del crédito. En este sentido, se aconseja más tomar un crédito a tasa fija, que quizá implique pagos un poco más altos en un inicio, pero que no crecerán con el paso de los años.
Hay ocasiones donde las condiciones sólo permiten tomar un crédito de pago creciente, y a pesar de ser un poco más riesgoso, es el acceso para hacer tu patrimonio. Las instituciones financieras están cuidando que el crecimiento del pago sea bastante razonable. Si uno observa el crecimiento de los pagos, éstos van a estar por debajo de la inflación, a la mitad de y esto implica en teoría que el ingreso de los acreditados incrementaría al nivel de la inflación, por lo que el riesgo es menor. La ventaja de estos créditos es que uno tiene el tiempo para prever el incremento de su mensualidad, que es anual y se va acumulando. Por lo tanto, los acreditados deben fijarse en que su ingreso siempre crezca más que el incremento anual de su crédito.
Así como los clientes deben tener esta visión a largo plazo, las instituciones financieras también deben renovarse y ver sus servicios a futuro, y dejar que el mercado vuelva a tomar su dinamismo.
Actualmente, el Infonavit es el único de estos organismos que en realidad ha crecido y está abriendo otro tipo de opciones de crédito. El Fovissste también ha caído en su colocación este año en comparación con el año pasado, sin embargo, pueden mejorar su panorama porque el esquema tradicional con el que cuenta es muy atractivo.
Interior de la Casa Izar, Valle de Bravo.
La estrategia que unificaría nuevamente el avance del mercado inmobiliario puede ser la regulación de las Sofoles, porque esto les permitirá ampliar sus fuentes de fondeo, las acercaría a los bancos, las pondría en un mejor esquema de competencia y permitiría que llegar a más sectores de la población. Igualmente, otro de los panoramas donde se puede unir este mercado es en el área de los cofinanciamientos. Sin embargo, las estrategias deben estar unificadas para que se alcancen resultados.
El reto actual del mercado inmobiliario es la incertidumbre laboral y económica que hay en las personas. Esto se encuentra ligado a los cambios estructurales en los trabajos y al nivel de ingreso de la población del país, que desalientan la inversión en un crédito hipotecario. Algo que pasa en México es que el valor del ingreso no es equivalente al valor de la casa; uno de los retos para el sector inmobiliario es fomentar que incrementen los ingresos de las personas, para que así puedan aumentar su calidad de vida y tengan acceso a mejores condiciones de vivienda.
Finalmente, en la opinión de Crediteka, el mercado inmobiliario parece ir mejorando respecto a la crisis del 2008, quizá no como se esperaría, pero sí presenta un panorama alentador y benéfico para los clientes, porque se está viendo por su seguridad y sus prioridades. El mercado inmobiliario no caerá porque la demanda sigue existiendo y tendrá que cubrirse; al final la gente se sigue casando, las familias siguen creciendo y necesitan un hogar.
Texto:Flavio Franyuti
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