En materia hipotecaria es frecuente escuchar esta pregunta: ¿cuál es el mejor crédito hipotecario?

La respuesta jamás podrá ser única, porque para ello debemos evaluar una serie de variantes como la edad  del solicitante, su actividad, el tipo de vivienda que busca, el plazo para pagarlo, entre otras.

A continuación ofrecemos diversas consideraciones  que ayudarán a responder este cuestionamiento.

Casa Las Lomas, Guadalajara Jalisco

Si usted es un trabajador que percibe sus ingresos mediante nómina, y ya tomó la decisión de adquirir una vivienda, lo más seguro es que necesite un crédito hipotecario. Lo primero que tiene que hacer es verificar la capacidad de endeudamiento que tiene en los diferentes esquemas de crédito que el Infonavit ofrece. Un asesor patrimonial especializado (broker hipotecario), podría acercarle las opciones de las distintas instituciones financieras del país y le dirá qué le conviene más de acuerdo a su edad, madurez de su vida laboral y sus planes futuros.

Para comenzar debemos mencionar que la inmensa mayoría de los créditos para vivienda que se otorgan en este país, son expedidos por la el Instituto de Fomento para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) o el Fondo de Vivienda y Servicios de Seguridad Social para los trabajadores del Estado, mejor conocido como Fovissste. La parte de crédito que otorga el Infonavit está usualmente denominada en Salarios Mínimos, lo que significa que cada vez que se incremente el salario también se incrementará el saldo de la deuda; por lo que se considera que lo más conveniente es utilizar el esquema de Cofinavit en el que, una buena parte del crédito lo otorga una institución financiera, con un crédito denominado en pesos y con tasas fijas establecidas desde el momento de la contratación.

En otro caso, el programa “Apoyo Infonavit”, puede ser utilizado varias veces a lo largo de la vida laboral de una persona y, como su nombre lo indica, sirve de apoyo en el pago de un crédito hipotecario tramitado a través de alguna de las instituciones financieras del país.

Por otra parte es bueno recordar que programas como los denominados Infonavit Total y el Cofinavit, son excluyentes entre sí y sólo se pueden utilizar una sola vez en la vida, por lo que es muy importante analizar si es el momento adecuado para hacer uso de ellos.

Edad, elemento básico

Un punto importante siempre que se adquiere un crédito debe de ser la edad;  por ejemplo si se es menor de 35 años es muy probable que lo que convenga sea utilizar el Apoyo Infonavit, ya que lo más seguro es que el ingreso percibido se vaya incrementando no sólo por los aumentos salariales sino también por las promociones profesionales que se consigan.

En un caso como el anterior, los tipos de crédito que se deben de considerar son aquellos cuya mensualidad es creciente, es decir, donde se permita que en las primeras amortizaciones se pague menos capital y mucho más en las últimas. Eso permitirá que el pago de la hipoteca se adapte mejor a los ingresos y capacidad de pago actuales y se pueda acceder a un crédito de mayor monto.

Si la edad de la persona está en un rango de los 35 a  los 50 años, o si se considera que ya se llegó al “valle” de la vida laboral, probablemente sea el momento de hacer uso de alguno de los esquemas que el Infonavit tiene diseñados para utilizarse una sola vez en la vida. En este caso lo más recomendable es tomar un crédito con mensualidades fijas a lo largo de todo el plazo.

Si la edad de una persona ronda los 55 años o los rebasa y no se ha utilizado el fondo de vivienda, que se ha conformado a lo largo de la vida laboral, lo recomendable es que se utilice ya sea el Cofinavit o el Infonavit Total en la compra de alguna propiedad que ayude a consolidar el patrimonio, sin que la mensualidad del crédito quede por arriba del 25% de los ingresos actuales. Esto dará la tranquilidad de poder hacer frente a este compromiso sin ningún sobresalto por alguna posible disminución en el ingreso percibido.

Si la persona percibe sus ingresos por honorarios, comisionista, actividad empresarial o como dueño de empresa, las consideraciones por la edad aplican de la misma manera, no así, los esquemas de crédito bancarios ya que cada institución financiera analiza el riesgo de cada una de esas actividades de manera distinta. En esta situación es invaluable la asesoría de un broker hipotecario.

¿Porcentaje de crédito necesario?

También se debe de considerar la proporción del crédito solicitado con respecto al valor de la propiedad y el plazo en el que se pretende liquidar, ya que no todos los créditos se comportan de la misma manera y el esquema que puede ser el más conveniente a 20 años, probablemente no sea el mejor si se piensa que se puede liquidar en cinco años.

 
El Encanto Residencial, Punta Mita, Nayarit

¿Inmueble adecuado?

Otra situación a considerar de manera importante, es qué tipo de vivienda se prefiere adquirir, ¿es una nueva en proceso de construcción?  ¿Es alguna casa señorial que requiere una buena remodelación, o probablemente en la que vive actualmente pero requiere una modernización? Para todas estas opciones existen en el mercado diferentes opciones y habrá que analizar cuál es la que mejor conviene de acuerdo al plazo, porcentaje de financiamiento, etc.

Cuando se esté analizando un crédito y sus distintas opciones también se aconseja considerar la comisión de apertura -que en algunos casos se puede diferir, financiar o inclusive no pagar-, si existe o no alguna comisión o gastos de administración fijos a lo largo de la vida del crédito y por último la cobertura y costo de los seguros de vida, de daños, desempleo o incapacidad temporal que considere cada institución financiera.

Como podrá observar, determinar cuál es el mejor crédito para una persona en lo particular es un proceso complejo, por lo que debe de hacerse con calma y para lo cual es recomendable contar con la asesoría de un experto.

A través de la Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios de México (ANAHM) se puede acceder a las empresas más serias del mercado, donde un asesor experto pondrá las opciones más convenientes del mercado a su consideración, sin  ningún costo

*Jesús Ramírez Contreras es Director General de Enlace Hipotecario y miembro de la mesa directiva de la Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios de México (ANAHM)

jramirez@enlacehipotecario.com