En tiempos en que la parte baja de la curva del ciclo inmobiliario se profundizó hasta convertirse en depresión, la industria parece haber encontrado un camino para insertarse en el camino de la recuperación.

Los números han sido devastadores para bancos y Sofoles, a quienes se les auguraba un proceso de liberación de créditos lento. Incluso para los propios institutos de vivienda como el FOVISSSTE e Infonavit el requerimiento de mantener los niveles de créditos les ha llevado a la innovación de productos.

“La caída en el crédito hipotecario ha sido a partir del 2008 y todo 2009. En este año (2010) hemos visto cierta recuperación. Sin embargo esto no es nuevo, nos ha pasado durante 5 veces en el pasado, hemos destruido capital”, dice Gabriel del Castillo, director de enlace financiero de la consultora Softtek.

Casa El Secreto, Guadalajara.

Y es que aunque el sector está acostumbrado al proceso, el nerviosismo ha llevado a la banca y Sofoles a restricciones en el otorgamiento créditos tan abiertamente, aunque ya se percibe cierta recuperación.

De los 25 mil millones de dólares de actividad que se percibía en la cartera hipotecaria bancaria nacional en el 2008, hasta el año pasado el crecimiento era apenas de 30,000 millones de dólares. El arranque de la tendencia a la alza va un poco para arriba, aunque no a los ritmos que debería, hecho que sugiere al menos 2, 000 millones de dólares por arriba del nivel en que hoy se encuentra.

Con la salida de la Sociedad Hipotecaria Federal del financiamiento, que permitió la evolución de los tiempos recientes de auge, prácticamente se secó el mercado del crédito para desarrolladores.

Información de Softtek revela que en el Fovissste el número de créditos pasó de 90,140 créditos en 2009 a 100,082 en el 2010. Mientras que en el Infonavit el volumen de créditos cayó casi 10% en el mismo período.

Gabriel del Castillo lo resume en un escenario donde ha crecido la cartera vencida, parte del financiamiento que se da es a través de la Sociedad Hipotecaria Federal, y el endurecimiento a las formas de entregar los créditos ha dificultado la liberación de créditos.

Hoy día los créditos individuales están concentrados en más de 65% en la banca comercial y el resto en las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles). Sin embargo, la cartera vencida dificulta aún más su situación dado que se requieren inyecciones fuertes de capital.

Rompen paradigmas

En ese proceso de nuevos caminos, donde Infonavit y Fovissste han cobrado nuevos bríos.

En lo que va de este 2010 el Infonavit, ha colocado el 55% de los 475 mil créditos previstos liberar en el año.  Parte de esa evolución se debe a los cambios estructurales que se han vivido en los últimos tiempos, a través de los cuales se han diversificado los productos crediticios, así como las reglas que imperan para el puntaje mínimo para ser sujeto de financiamiento.

Hace 6 a 7 años el acceso a recursos del Instituto, por parte de los trabajadores, se hacía a través de un crédito tradicional, en el cual con ingresos promedio de 6 a 8 mil pesos se adquirían casas de entre 300 y 350 mil pesos. Pero en este período se han generado créditos complementados con subsidios o soluciones para mejorarlo.

“Buscamos crear una plataforma de originación más diversificada para ofrecer más productos a trabajadores con ingresos promedio de 4 salarios y hasta empleados con  25 salarios mínimos que pueden obtener garantías o apoyo del Infonavit”, dice Alfredo Rabell del área de Soluciones Hipotecarias del instituto.

Es así que en su cartera se observan los programas crédito Infonavit con subsidio, el Tradicional, Infonavit Total, Infonavit Total AG,  Cofinavit Ag, Remodelación, Compra y mejora, Crédito integral para construcción individual o en grupo para pago de pasivos, entre otros.

El cambio de percepción y el reto del Instituto es cómo solucionar las problemáticas de vivienda a los trabajadores. Actualmente existen reglas para que un trabajador acceda al crédito. Como parte de la diversificación, lanzó esta semana a través del Esquema de Renta con Opción a Compra,  de tal forma que un trabajador de ingresos bajos firma una carta con opción a compra con un período de entre 6 y 12 meses, garantizada mediante un contrato de arrendamiento con el propietario.

Pasados un lapso de 6 meses renta  y conforme al comportamiento de  puntualidad, puede acceder a un crédito hasta por el 90% del valor de su renta además del 10% de enganche. En convenios de 12 meses otorga hasta el 95% del valor de su casa.

Actualmente Urbi ha firmado 3 convenios del producto, pero se estima que el próximo año que venzan los primeros contratos se cierren unos 5 mil créditos de este tipo. Aunque el enfoque es entregarlos a trabajadores de 4 salarios mínimo ($7 mil 500 pesos promedio) para una vivienda que fluctúa en un precio de entre $229 y 250 mil pesos, se estima que pudiera dar hasta para créditos destinados a vivienda con un valor de hasta  $611,000 pesos valor de la casa. El enfoque directo del proyecto es destinarlo sólo a vivienda nueva y propiedad de desarrolladores  que contarán con una alternativa para acceder a más compradores.

Pese a la lentitud con que se han venido manejando bancos y Sofoles para funcionar con las garantías que otorgan programas como Apoyo Infonavit, es un hecho que la diversificación acompañada de créditos para mejoras y reconstrucción ha permitido cumplir con ese objetivo.

Basta decir que este año en el Distrito Federal se liberarán 21 mil créditos que representan un 5% de la oferta nacional de financiamiento del Instituto, en el segmento de vivienda nueva.

Fovissste abre cartera para bolsillos grandes

Tradicionalmente se ha observado que el Fovissste se concentraba en el crédito tradicional para trabajadores del Estado. Sin embargo, desde 2007 el Instituto modificó su estrategia y creó 6 nuevos productos hipotecarios para ampliar su oferta de financiamiento, que hasta entonces contaba con la posibilidad de financiar propiedades con un valor tope de 771.000 pesos.

Elías Saad Ganem, Subdirector de crédito del Instituto dice que la diversificación ha ensanchado las opciones para los trabajadores al servicio del Estado, pero también ha facilitado la liberación de recursos. “Con este producto potencializamos  los ingresos del trabajador para que un banco pueda darle una cantidad para comprar viviendas arriba de un millón o 2 millones, no hay límite”.

En el mercado estratégico de este producto figuran jefes de departamento, directores área, jueces, magistrados, embajadores, oficiales mayores que en conjunto permitirán según la estimación del funcionario, liberar unos 30,000 créditos de esta línea. Se trata de un producto  pensado y rediseñado para potenciar el saldo de la subcuenta de vivienda del SAR de los servidores públicos, cuyas compensaciones superiores a su sueldo básico de cotización.

Saad cree clave el nacimiento de estos productos porque se atiende a un sector que puede adquirir una vivienda de mayor monto a lo que el instituto podría ofrecer. De hecho, la línea de crédito puede extenderse a la adquisición de vivienda usada o redención de pasivos.

Texto:Claudia Olguín

Foto: casas de méxico