Se ha considerado que la relevancia de esta crisis no consiste sólo en su impacto real sobre la economía, sino que por primera vez ubica su epicentro en el corazón financiero de Estados Unidos, a diferencia de otros tiempos donde los problemas se originaban en las economías emergentes. Asimismo, es incuestionable la conexión que actualmente existe entre las economías de los países que, en este caso resultó perjudicial al afectar a otras naciones desarrolladas como Japón o a Europa.

Antes de analizar las circunstancias actuales en las que estamos en el sector inmobiliarios haremos un recuento histórico de la crisis empezando por entender ¿cuál fue exactamente el origen de la peor crisis económica en la historia reciente?

El problema de raíz

Tras el estallido de la burbuja Punto com, los capitales financieros en la unión americana terminaron por huir de la fuerte corriente especulativa que sobrevaloró las acciones de compañías de Internet entre el periodo de 1997 a 2001, y que para 2003 había desembocado en la fusión y/o la quiebra de casi 5 mil de estas empresas.

Los capitales se irían entonces a la opción que representaban los bienes inmuebles, cuyas ventas vieron un crecimiento exagerado a partir del 2001. Fue en este año cuando los bancos centrales de las principales economías del mundo vieron la necesidad de reducir las tasas de interés a niveles inusitados, con el fin de incentivar el consumo y la producción mediante el crédito, como resultado de la inestabilidad creada por los atentados terroristas del 11 de septiembre.

Durante esta época de aparente bonanza inmobiliaria, los mercados otorgaban amplios beneficios a los inversionistas, que a su vez favorecieron a un incremento en los precios de bienes raíces.

Sin embargo, el escenario daría un giro de 360 grados, cuando en 2004 la Reserva Federal de los Estados Unidos vio la necesidad de aumentar las tasas de interés como una medida para controlar la inflación. Fue a partir de este año hasta 2007 en que los intereses de créditos pasaron del paradisiaco 1% al sombrío 5.25 %, lo que significó un inevitable desplome en los precios de bienes inmobiliarios.

Súbitamente, el precio de las casas era menor al monto del préstamo total, por lo que era necesario realizar una ejecución de la hipoteca o foreclosure, una figura que ha sido trágicamente común en los últimos tres años. El foreclosure significa la subasta pública del inmueble, realizada con el fin de hacer efectivo el valor real del inmueble y así saldar la deuda.

Miami, Florida, EUA.

Para el tercer trimestre de 2009, tras casi dos años de crisis, el patrimonio inmobiliario de las familias norteamericanas fue socavado por casi 8 mil 300 millones de dólares. Los efectos de estas circunstancias sobre la economía no se hicieron esperar; la inversión residencial dentro del Producto Interno Bruto se ubicó en menos de 3%, en un nivel que no se veía desde hacía poco más de 70 años.

En la Unión Americana, las hipotecas de alto riesgo, también conocidas como subprime, son créditos utilizados comúnmente para la compra de vivienda. Su otorgamiento se concentra en aquellos sujetos con escasa solvencia –lo que explica que sean de alto riesgo- y mayor posibilidad de impago. Sus tasas de interés son altas y las comisiones más caras.

El abuso en la autorización de este tipo especial de crédito durante el periodo en el que los precios del mercado inmobiliario se incrementaron vertiginosamente, así como la valoración falsa de los riesgos inherentes a este préstamo por parte de las entidades financieras y los acreditados, son señalados como la razones a la que se debe la debacle financiera.

Las familias que se aventuraban a comprar una casa mediante subprime confiaron demasiado en la aparente buena época por la que pasaba la economía norteamericana, y soslayaron el cuidado requerido al comprometerse con un crédito de este tipo. Asimismo, no tomaron cuenta que las viviendas eran vendidas a precios inflados.

No hay que olvidar tampoco la responsabilidad de los protagonistas del otro lado de la balanza. En primer lugar están las organizaciones de crédito que otorgaban las hipotecas de alto riesgo. Éstas decidieron que para hacer más sólidos los activos relacionados con las subprime debían recurrir a la titulización, es decir, hacer a estos activos más seguros; esto se logra al unir los activos con otros instrumentos financieros más seguros, conformando así a los Collateralized Debt Obligation o CDO.

A partir de aquí, la culpa recae en las instituciones bancarias. Los CDO se vendían en el mercado a los bancos, quienes por ignorancia -voluntaria o involuntaria- desconocían exactamente qué activos venían incluidos en estos paquetes, y los adquirían sin saber que incluían también el alto riesgo de las subprime. A la larga, estos activos terminarían por convertirse en cargas financieras desgastantes para la banca.

Los brokers inmobiliarios -otro personaje clave en el origen de la crisis- promocionaban a los subprime como hipotecas con tasas de interés más bajas que las tradicionales; y aunque en un principio el prestatario efectivamente pagaba menos, al transcurso de un año las tasas se elevaban debido a la naturaleza misma del producto y –en este contexto- a la inminente crisis.

El aumento en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal de los Estados Unidos detonaría la morosidad entre los prestatarios de las hipotecas subprime. Se estima que en todo 2006 se efectuaron 1 millón 200 mil ejecuciones o foreclosures, y por lo menos 50 entidades hipotecarias se declararon en quiebra. En ése mismo año, el sistema financiero sentiría los primeros efectos de la crisis: el índice bursátil de la construcción estadounidense caería 40%.

Para 2007, con la afectación a los mercados internacionales, quedó más que claro que la situación representaba una verdadera amenaza para la economía mundial. El riesgo de las subprime había sido transferido a bonos de deuda y títulos, y eventualmente a fondos de pensiones y de inversión.

Lo que había comenzado como una disimulada buena racha del sector inmobiliario, terminaría por convertirse en lo que algunos expertos han denominado como la peor crisis financiera desde la Segunda Guerra Mundial.

Boston, Massachusetts, EUA.

Medidas del gobierno norteamericano

Desde 2008, la administración del entonces presidente George W. Bush había proyectado el programa Troubled Asset Relief Program (TARP), que básicamente se encargaría de comprar a los bancos, aquellos activos cuyo valor se había reducido considerablemente -troubled asset- y que los bancos mantenían en sus balances con precios totalmente inflados, causando incertidumbre entre los inversionistas. Esta medida pretendía estabilizar y fortalecer el mercado financiero.

No obstante, el TARP no ejecutó al máximo su objetivo, debido en gran parte a la opacidad y ambigüedad en su operación, además de los boquetes que permitían el uso inadecuado de sus recursos. A modo práctico, el programa simplemente no alteró el desolador panorama de la economía al dejar intactos a los troubled assets, y sólo sirvió como un colchón que amortiguó la caída de los bancos al inyectarles fuertes cantidades de capital. Un ejemplo de esto fue el caso de PNC Financial Services, quien aprovechó los 7.7 mil millones de dólares otorgados por el programa gubernamental para adquirir al National City Corp. por 5.58 mil millones de dólares.

El 17 de febrero de 2009, el presidente de los Estados Unidos, Barack Obama, firmó la American Recovery and Reinvestment Act o Ley de Reinversión y Recuperación de 2009, que contemplaba 787 mil millones de dólares encaminados a estímulos económicos con el fin de combatir los estragos causados por la recesión en la economía norteamericana.

Para ese mismo mes, el secretario del Tesoro de la Administración Obama, Timothy Geithner, anunciaría que, de los 300 mil millones de dólares restantes del TARP, 50 mil millones serían utilizados para atenuar el alto número de ejecuciones hipotecarias que ocurrían diariamente y el resto para que inversionistas de fondo compraran troubled assets a los bancos.

En marzo de 2009, se presentó el Public-Private Investment Program for Legacy Assets, que tiene tres principios básicos: a) maximizar el impacto de cada dólar de los contribuyentes, b) compartir los mismos riesgos y ganancias con los participantes de la iniciativa privada, y c) incentivar la competencia entre los inversionistas para fijar el precio de los activos y así prevenir que el gobierno pague de más por ellos.

San Diego, California, EUA. 

Refinanciamiento y reestructuración de hipotecas

Uno de los principales objetivos era evitar que continuaran las ejecuciones de hipotecas, responsables de la merma en la economía de las familias, y de las cuales, a principios de 2009, habían casi 10 mil al día.

Ante tales circunstancias, el presidente estadounidense Barack Obama, anunció la implementación del “Plan de Estabilidad y Asequibilidad de la Vivienda”, un fondo de 75 mil millones de dólares que tenía como objetivo permitir que 9 millones de propietarios de vivienda pudieran refinanciar o reestructurar sus hipotecas al verse amenazadas por la ejecución de sus préstamos.

En el plan se proyectó la ayuda a dos clases de propietarios; primero estaban entre cuatro y cinco millones de acreditados que se mantenían al corriente con los pagos de su hipoteca, pero que su inmueble había sufrido una depreciación. Y por otro lado, se encontraban entre tres y cuatro millones de personas que incurrieron en el impago de su crédito, pero que tampoco tenían la posibilidad de vender su casa, pues ésta, al igual que en el primer caso, se había depreciado.

Asimismo, dentro del plan se indicaba que los jueces tendrían la capacidad para cambiar los términos de los préstamos hipotecarios, esto durante el proceso de declaración de bancarrota del propietario de algún inmueble.

El fondo se aplicaba, de acuerdo al propio Obama, a “aquéllos que han cumplido las normas y que actuaron de manera responsable”, con lo que infería que los especuladores no recibirían los beneficios del programa.

En febrero de 2009, Obama presentaba un plan que proyectaba ayudar a los propietarios cuyas deudas superaban el precio de sus propias casas, así como a prestamistas hipotecarios, todo con un fondo que involucraba 75 mil millones de dólares.

Incentivos fiscales

Una de las iniciativas más favorecidas por la administración de Barack Obama para contrarrestar los efectos de la crisis es la de los créditos fiscales. Éstos se han aplicado a diversos rubros de la economía norteamericana, desde apoyo a las pequeñas empresas para ampliar su plantilla laboral y estimular el empleo, hasta el fomento al uso de energías renovables en el sector manufacturero. Pero indudablemente destaca el crédito fiscal para la compra de casas, pues es la respuesta directa a la raíz de la crisis económica de los últimos años.

Desde 2009, la medida se ha venido aplicando bajo diferentes modalidades. En un principio, se contemplaba el otorgamiento del apoyo a las personas que habían comprado una casa por primera vez a partir del 9 de abril de 2008 hasta el 1 de julio de 2009. Este plazo posteriormente se extendería hasta el 30 de junio de 2010, de manera que más personas entraran dentro del programa.

Eventualmente, también se consideró como “novatos” a las personas que no habían poseído una vivienda  principal en los tres años previos a la compra de su casa, y también a aquellos que ya poseen una residencia en la que lleven viviendo cinco años y ocho años de haberla adquirido.

En el caso de los compradores novatos, se otorga el equivalente al 10% del costo total de la casa hasta 8 mil dólares para aquéllos que cuenten con ingresos que sumen 125 mil dólares con un salario y 225 mil con dos. Además, el precio de la vivienda no podrá rebasar los 800 mil dólares. Para aquéllos que ya eran propietarios de una residencia, el incentivo será también del 10%, y el costo del inmueble deberá ser de hasta 6 mil 500 dólares.

En julio de 2010, Obama firmó la Ley de Asistencia para la Compra y Mejora de Viviendas, con lo que amplía la fecha límite, del 30 de junio al 30 de septiembre, para favorecerse de este estímulo.

 
Miami, Florida, EUA.

Resultados de las medidas y perspectivas

Para inicios de la segunda mitad de 2009, el sector inmobiliario residencial ha visto un ligero repunte en sus ventas, mientras que el número de casas disponibles a la venta también iba en  aumento. Este repunte es resultado directo del apoyo de 8 mil 500 millones de dólares en créditos fiscales, que ayudó a 1.1 millones de personas que adquirieron una casa por primera vez.

Esta recuperación ha sido constante durante la primera mitad de 2010, pues el estímulo fiscal se continuó aplicando durante este año a todos aquéllos que habían adquirido casa durante el periodo de enero al primero de mayo y concluido con la operación hasta antes del primero de julio.

Asimismo, el Gobierno Norteamericano amplió la cobertura del incentivo, que se aplicará no sólo a nuevos compradores, sino también a los que hayan sido propietarios de una vivienda en el pasado. El monto total del fondo será de 10 mil 800 millones de dólares, y se prevé que beneficie a 1.5 millones de usuarios, lo que demuestra que el incentivo ha servido para fortalecer al debilitado mercado inmobiliario.

Sin embargo, cabe mencionar que la aplicación del crédito fiscal ha tenido un efecto de altibajos sobre la adquisición de casas, pues ha sido notorio que las personas compran sólo dentro del periodo en los que echan mano de este beneficio, por lo que las ventas registran un incremento. El problema es que, después de la fecha límite en la que el crédito tiene vigencia, el mercado sufre caídas considerables. La cuestión es qué tan capaz será el gobierno norteamericano de mantener los estímulos fiscales que hasta ahora han levantado ligeramente la compra de vivienda.

La perspectiva para el sector inmobiliario norteamericano es por demás incierta. Desde mediados de 2009, se registra una lenta recuperación que involucrará varios factores. Uno de ellos es la inversión en la edificación residencial, que muestra señales de recuperación a través de indicadores como los permisos de construcción y las casas que comienzan a construirse. De acuerdo a especialistas, los créditos fiscales, variables demográficos y una baja en el precio de las casas serán también determinantes en el repunte de la venta.

Para mediados de 2010, el mercado inmobiliario sigue padeciendo los rezagos de la crisis inmobiliaria. Las ejecuciones hipotecarias continúan realizándose y, para el segundo trimestre del año en curso, se calcula que aproximadamente 18.9 millones de casas se encontraron desocupadas. De igual manera, durante este mismo periodo, casi 270 mil viviendas fueron embargadas.

La posesión legal de los inmuebles o titularidad se encontró en 66.9%, es decir, que sólo este porcentaje de las casas existentes en la unión americana tenía legalmente un dueño. Este indicador ha registrado una baja constante desde el primer trimestre de 2010, cuando reportó 67.1% Estas cifras contrastan con el 69.2% de titularidad en el segundo y cuarto trimestre de 2004, justo en el auge del boom inmobiliario.

Otro efecto importante dentro del mercado inmobiliario ha sido el aumento significativo de los inmuebles en renta. En el periodo de 2004 a 2009, aumentó en 10% la población que prefirió rentar a comprar una residencia, es decir, casi 3.4 millones de familias.

Cabe mencionar que el impacto para la sociedad norteamericana en este aspecto es muy importante, pues si en décadas pasadas la propiedad de una casa era símbolo de prosperidad financiera e incluso una responsabilidad civil para con la economía nacional, ahora es un ideal casi irrealizable, por lo que la opción más viable –no para hacerse de un patrimonio, sino simplemente para tener un lugar dónde vivir- es el arrendamiento.

Las expectativas ante las medidas aplicadas por el gobierno norteamericano sobre si trabajarán adecuadamente con las instituciones bancarias y de financiamiento, no parecen ser buenas. El Fondo Monetario Internacional, por ejemplo, calificó al programa gubernamental de apoyo a la vivienda de “costoso, ineficiente y complejo”, y señaló que los fondos para la recuperación siguen sin traducirse en una mayor cantidad de familias que adquieran una casa.

Tal como ocurrió con la burbuja Punto com, la burbuja inmobiliaria se debió al uso y abuso de productos financieros atractivos. La ignorancia y alevosía, tanto de prestamistas como de prestatarios, fue la piedra angular en la edificación, finalmente, de la crisis económica más terrible que se haya visto recientemente.

En el caso de que los intentos para resolver la crisis logren su objetivo, es importante recordar que el imprescindible recuento de los daños no podrá implicar sólo aceptar culpas, sino distinguir los errores de las instituciones y de la sociedad para así no repetirlos.

Seattle, Washington, EUA.