Hace tres años era difícil encontrar un crédito hipotecario que se adaptase a las necesidades de los usuarios; sin embargo, a partir de entonces se ha presentado un dinamismo importante en la oferta de créditos para la adquisición de vivienda, lo que complica la elección de los mismos. Por este motivo, Real Estate Market & Lifestyle realizó un ejercicio con el fin de orientar a los lectores en la selección de la mejor opción de financiamiento hipotecario.
Datos del ejercicio
Para orientar a nuestros lectores se consideró que se compraría una vivienda nueva ubicada en el Distrito Federal, con un valor de 1 millón 500 mil pesos, por una persona de 35 años de edad, el cual elige un plazo de 15 años y selecciona un crédito a tasa fija en pesos, para tener mayor certeza de que sus pagos no sufrirán modificaciones en el futuro.
Actualmente se puede acceder a créditos para comprar una propiedad nueva o usada en todo el ámbito nacional, tanto por personas de la economía formal como informal. Dichos créditos pueden llegar a ser de hasta por el 90 por ciento del costo de la vivienda, si la misma vale desde 170 mil hasta 1 millón 500 mil pesos; aunque si a través del programa “Apoyo Infonavit” el porcentaje se eleva a 95 por ciento. Si la vivienda vale hasta 6 millones de pesos, el crédito va de 65 a 85 por ciento. Respecto de la edad que debe tener el solicitante, se requiere que esté en el rango de entre 18 y 65 años, y en relación con su ingreso debe ser superior, por lo general en 3.33 veces, al pago mensual estimado.
Las personas deben considerar que para tomar un financiamiento no sólo se debe tener el enganche necesario (de 5 a 25 por ciento del valor total), sino que se tiene que contar con el dinero para los trámites de pago de notario, la escrituración, el traslado de dominio, los derechos y el avalúo, además de la comisión por apertura. Por ello, al calcular el costo total de la operación no basta con que se indique la tasa de interés nominal que se pagará durante la vigencia del crédito, hay que incluir todos los pagos por los conceptos que acabamos de mencionar. De esta forma, para evaluar las opciones existentes en el mercado se empleó el Simulador Hipotecario del Banco de México (http://www.banxico.org.mx/hOtros- Servicios/FSOtrosServicios.html), ya que en él se pueden comparar los diferentes créditos con las mismas bases. Es decir, se calcula el Costo Anual Total (CAT), el cual refleja todos los costos inherentes al crédito y no sólo la tasa nominal (de 10.9 a 11.75 por ciento anual) que nos ofrecen las instituciones. Cabe mencionar que existen otros simuladores hipotecarios, pero no tienen la versatilidad y flexibilidad del elaborado por el Banco Central.
El simulador de Banxico pide, de entrada, los aspectos normales de un crédito hipotecario (tasa, plazo, monto), pero también solicita la ubicación del inmueble, la edad del solicitante, si se desea tasa fija, variable y en qué está denominada (pesos o Udis). Con la información anterior se genera un cuadro con las mejores opciones disponibles. Además, permite organizar los datos en función del plazo, tasa, CAT y enganche, pero sin indicarle a qué institución corresponde. Una vez que usted evalúa las opciones y selecciona la más adecuada a sus necesidades, puede ver a qué institución corresponde, además del nombre y características del crédito hipotecario.
Compra de vivienda con apoyo infonavit.
Si usted es derechohabiente del Infonavit puede adquirir una vivienda mediante el programa “Apoyo Infonavit”, con valor desde 250 mil hasta 1 millón 749 mil 945 pesos, y dar un enganche equivalente a 5 por ciento del costo de la vivienda. Para comprar una vivienda de 1 millón 500 mil pesos y dar 5 por ciento de enganche debe disponer de por lo menos 75 mil pesos de enganche, además de tener disponibles de 120 mil a 159 mil para cubrir los siguientes conceptos: impuestos y registros (75 mil), apertura de crédito (15 mil a 37 mil 500), notario (25 mil 500 a 42 mil), otros (4 mil 500). De acuerdo con los resultados obtenidos en el simulador, la mejor opción de costo correspondió a BBVA Bancomer (Programa Apoyo Infonavit, 43 Bis, ya que ofrece un CAT de 12.37 por ciento), seguido de Afirme (Crédito Hipotecario Tasa Fija Apoyo Infonavit 95, que obtuvo un CAT de 14.27 por ciento), y de Banamex (Crédito Hipotecario con Apoyo Infonavit- Shf, con un CAT de 16.2 por ciento). Ahora bien, si quiere pagar 10 por ciento de enganche debe contar con 150 mil pesos, además de 112 mil 500 a 193 mil 500 para cubrir los siguientes conceptos: impuestos y registros (75 mil), apertura de crédito (15 mil a 60 mil), notario (13 mil 500 a 49 mil 500), otros (9 mil). Para un enganche de 10 por ciento la mejor opción en cuanto a CAT es la de Santander Serfin (Adquisición Infonavit Pagos Programados con 11.04 por ciento), seguido de BBVA Bancomer (Programa Apoyo Infonavit, 43 Bis, con 12.37 porciento) y luego Banorte (Crédito Hipotecario Programa Apoyo Infonavit con 12.56 por ciento).
Cabe recordar que “Apoyo Infonavit” es un crédito financiado cien por ciento por entidades privadas (banco o Sofol). Éste consiste en que a partir de que se escritura, el crédito solicitado por el derechohabiente, al amparo de este programa, 5 por ciento aportado por el patrón a su subcuenta de vivienda en el Infonavit se utiliza para el pago del crédito, ya sea como prepago a capital o como parte de la mensualidad en algunas Sofoles. Si se toma la aportación como prepago a capital, el beneficio es que se reduce el tiempo del crédito y, por lo tanto, los intereses que se pagan. De esta forma, se puede dar el caso de que el plazo en un crédito a 20 años se reduzca en cinco o seis años, logrando con ello pagar hasta 30 porciento de intereses menos, dependiendo de la relación de crédito e ingreso. Ahora bien, si se opta porque 5 por ciento de aportación a la subcuenta de vivienda se incorpore a la mensualidad, entonces, se aumenta la capacidad crediticia y con ello el valor de la vivienda a adquirir. “Apoyo Infonavit” es un programa que ofrecen los bancos HSBC, Banorte, Santander Serfin, Scotiabank Inverlat, Banamex, Inbursa y las Sofoles Hipotecaria Nacional, Su Casita, Patrimonio, Vanguardia, General Hipotecaria, Crédito y Casa, Metrofinanciera, Casa Mexicana, Ing-Hip, México, Fincasa, y Crédito Inmobiliario. Es de señalar que en nuestra evaluación no consideramos el esquema de “Cofinanciamiento Infonavit”, porque el mismo está destinado para la adquisición de una vivienda nueva o usada, que puede tener un precio de hasta 497 mil 952 pesos, cifra muy inferior a nuestro parámetro de referencia.
Compra de vivienda sin apoyo infonavit
En el caso de que usted no sea derechohabiente del Infonavit o de que no desee emplear este mecanismo, el financiamiento que encontrará será de hasta 90 por ciento del valor de la vivienda en lugar de 95 porciento, que puede encontrarlo con “Apoyo Infonavit”.
De esta forma, para pagar 10 por ciento de enganche debe contar con 150 mil pesos, además de 96 mil a 171 mil para cubrir los siguientes conceptos: impuestos y registros (75 mil), apertura de crédito (4 mil 500 a 45 mil), notario (12 mil a 42 mil), otros (4 mil 500 a 9 mil). La mejor opción en cuanto a CAT correspondió a BBVA Bancomer (Vivienda Económica con 11.13 por ciento), seguida de Hipotecaria Nacional (Tu Opción en Pesos con 13.48 por ciento) y HSBC (Vivienda con Aforo 90 por ciento con 15.67 por ciento). Si tiene los recursos para aportar 85 por ciento de enganche, es decir 225 mil pesos, debe tener de 136 mil 500 a 151 mil 500 para cubrir los siguientes conceptos: impuestos y registros (75 mil), apertura de crédito (30 mil a 37 mil 500), notario (22 mil 500 a 30 mil), otros (9 mil). De acuerdo con los resultados obtenidos, la mejor opción de costo (CAT) correspondió a Santander Serfin (Adquisición Pagos Congelados con 11.43 por ciento), seguida de Hipotecaria Independiente (Adquisición en Pesos con Aforo 85 por ciento con 17.5 por ciento). Hay que observar que los créditos hipotecarios de BBVA Bancomer son operados por Hipotecaria Nacional, que es una Sofol filial de este grupo financiero.
Estrategia
Además de los resultados obtenidos en este ejercicio, los lectores de Real Estate & Lifestyle deben seleccionar un esquema hipotecario en el que su importe mensual pueda ser pagado hoy y en los próximos 15 años. Por otro lado, para seleccionar una vivienda se debe considerar en primer lugar la ubicación, después verificar que cumpla las necesidades familiares actuales y de mediano plazo, y posteriormente evaluar el precio y asegurarse de que los papeles estén en regla.
Una vez realizado esto, la persona interesada en obtener crédito se debe acercar a una institución financiera (Sofol o banco), con el propósito de que la institución le determine su capacidad de crédito. Es importante resaltar que el cliente debe verificar las condiciones del crédito ofrecido y, en su caso, entender las condiciones de reducción de tasas hasta niveles de 9 por ciento, para comprender qué condiciones debe cumplir para hacerlo efectivo, porque el mismo considera que el cliente siempre paga bien y en caso contrario se puede perder este beneficio.
Para diversos especialistas, actualmente conviene tomar créditos hipotecarios, porque los niveles de tasas existentes son equivalentes a los que existían hace 30 años, y no existe una expectativa de que las tasas cambien de manera importante en el 2006. En el poco probable caso de que esto sucediera, el cliente que ya pactó un financiamiento en pesos y a tasa fija no le afecta. También se debe evaluar el servicio, la experiencia y la cobertura de los seguros que nos ofrecen las instituciones financieras.
