Con base en una muestra elaborada por Real Estate Market & Lifestyle entre seis de las empresas Líderes del sector (Banamex, GE Money Crédito Hipotecario, Hipotecaria Nacional-BBVA Bancomer, HSBC, Santander Serfin y Scotiabank Inverlat), se pudo apreciar que las tasas hipotecarias nominales se ubicaban en rangos de 13 por ciento promedio en diciembre de 2004, para disminuir de manera paulatina hasta 11.5 por ciento promedio en noviembre 2005. Y que incluso puede llegar a 9 por ciento después de cinco años para los clientes cumplidos de las instituciones.
Cabe destacar que esta situación representó una baja de 9 por ciento en un entorno de volatilidad de tasas de interés a nivel mundial. Víctor Manuel Requejo, director general de Hipotecaria Nacional, perteneciente al Grupo Financiero BBVA Bancomer, señaló que las tasas de interés líderes bajaron en 2005 porque la economía se ha mantenido muy firme, con tendencia a la estabilidad, lo que provocó que las tasas de interés hipotecarias siguieran su tendencia de abatimiento, la cual fue incentivada por la fuerte competencia existente entre Sofoles y bancos por tomar mercado, hacer más negocios y, por lo tanto, dar más créditos.
“2005 ha sido excelente para el crédito hipotecario en general. De hecho, la estimación es que se hayan colocado Entre bancos y Sofoles más o menos 123 mil créditos en el país, lo que representa 57 mil millones de pesos de crédito, cifra muy relevante porque representa más de 40 por ciento de crecimiento sobre lo que se colocó el año pasado, de 40 mil millones de pesos”, comentó Oscar Regalado, director de crédito hipotecario en Grupo Financiero Banamex. Por su parte, Isidoro Sánchez, director de crédito hipotecario en Grupo Financiero Santander Serfin, detalló que las Sofoles y los bancos atienden segmentos y prototipos de clientes diferentes. De esta forma, las Sofoles están muy hechas para atender el segmento con valor de casa de los 220 mil a los 600 mil pesos, y en este rango están 80 a 85 por ciento de los créditos que colocan. En cambio, la banca atiende al sector cuyo valor de vivienda empieza desde los 350 mil o 400 mil pesos y coloca 90 por ciento en hipotecas con valor superior a 500 mil pesos.
BENEFICIOS
El ejecutivo de Santander Serfin consideró que la disminución en tasas cobradas en los créditos hipotecarios durante 2005 no le dieron más poder de compra a la clientela respecto al que tenía en diciembre del 2004, porque ya era muy buena en esa fecha. Pero lo que sí logró fue abaratar el costo financiero del crédito e invitar al cumplimiento. “Para mí este es un giro muy importante, porque a partir de la crisis de 1994, aquellos que no cumplían fueron aparentemente los premiados. Sin embargo, a partir del 2004 Santander Serfin y HSBC empezamos a regalar mensualidades a los clientes cumplidos, situación que se reforzó con planes similares en Banamex y Banorte, lo que ha generado que la cultura de cumplimiento de compromisos esté por arriba respecto a los que no cumplen con sus compromisos”, expresó Isidoro Sánchez. En este sentido, el director general de Hipotecaria Nacional señaló que las tasas de interés bajas le ha significado a la gente un menor esfuerzo financiero al comprar una casa y este es uno de los motivos, o el motivo principal, por el cual la residencia media y residencial ha resurgido.
“Ahora hay mucha vivienda media, usted ve por toda la ciudad de México que es el mejor ejemplo, oferta de edificios de departamentos, de tal manera que hay mucha competencia, situación que también ha ayudado a moderar el alza de los precios que al principio fue muy rápida y explosiva”, consideró Víctor Manuel Requejo.
Asimismo, el directivo de Banamex señaló que otro beneficio que se ha logrado en los créditos hipotecarios es certidumbre, que hoy ya se tiene mucha en todos los sentidos, no solamente porque las tasas son fijas, sino porque los pagos También lo son, además de que tampoco hay un riesgo en la economía familiar por cuestión de empleo, porque ya existe un seguro por desempleo.
“Antes había productos con combinación de tasas fijas con tasas variables, o fijas por un periodo y luego se incrementaban. Hoy, a la gente ya no les gusta correr con el riesgo de tasas, y tampoco corren con el riesgo de la inflación, porque los créditos que ofrece la banca ya no son en Unidades de Inversión (Udis), ahora son en pesos y eso ha tenido una muy buena aceptación”, explicó Oscar Regalado.
DIFERENCIAS ENTRE SOFOLES Y BANCOS
Cuando un cliente acude a solicitar un crédito hipotecario a una Sofol o a un banco encuentra que, en la primera, los trámites son más flexibles, pero no todas ofrecen créditos para todo tipo de vivienda, situación que se debe a la actividad y antecedentes de cada uno de ellos. De acuerdo con el director de crédito hipotecario en Banamex, la diferencia en el otorgamiento de crédito es porque la Política a seguir en las Sofoles y bancos está determinada por el mercado a atender y la forma de obtener recursos (fondeo). “Las Sofoles están prestando en Udis y en salarios mínimos, mientras que los bancos están otorgando créditos en pesos, además de que las Sofoles se están enfocando a la adquisición de vivienda nueva, mientras que los bancos además de este rubro financian casas usadas, dan financiamiento de liquidez y de refinancimiento”, resaltó Oscar Regalado como las principales diferencias.
También detalló que las Sofoles se han posicionado principalmente en vivienda económica, por lo que se tienen que flexibilizar en los trámites, por ejemplo en la comprobación de ingresos. Por su parte, los bancos están atendiendo principalmente al sector de vivienda media y residencial. En este sentido coincidió el director de crédito hipotecario en Santander Serfin, el cual comentó que el otorgamiento de los créditos es más flexible en las Sofoles porque empezaron trabajando con fondos de fomento (recursos de Fovi), donde se contemplaba más un análisis Paramétrico socioeconómico que uno interpretativo de riesgo de crédito. “Para el segmento al que le estaban tocando la puerta sin antecedentes de crédito bastaba con cumplir un perfil socioeconómico y se preocupaban más por una garantía de una casa bien construida. Dentro de las condiciones socioeconómicas estaba el tener trabajo,
cierta antigüedad en el empleo, número de hijos y su edad”, manifestó Isidoro Sánchez. Agregó que también los canales de ventas han sido diferentes, ya que 95 por ciento de lo que las Sofoles colocan vienen de desarrolladores inmobiliarios, mientras que en la banca casi la mitad viene de sus clientes de sucursales o de clientes individuales que van a las mismas, aunque no sean clientes de la institución.
EXPECTATIVAS
Los especialistas consultados por Real Estate Market & Lifestyle coincidieron enseñalar que, pese a que se tiene un añoelectoral a la vista, no existe ningunapreocupación, porque se tiene una economíafuerte, lo que hará que las tasasde interés de créditos hipotecarios nocambien de manera importante.“Aun cuando el candidato electoral final o el presidente no le guste al inversionista, al medio financiero, creo que la economía no sufrirá, la economía es muy fuerte y el que llegue a Los Pinos no tendrá para dónde hacerse más que seguir haciendo lo necesario para fomentar que la economía crezca, porque representa empleos y es lo que necesita este país. En ese sentido, en Hipotecaria Nacional estamos tranquilos apostándole al futuro, por eso la tasa de interés que tenemos actualmente es de 11.75 por ciento el primer año, 11.25 por ciento el segundo hasta llegar a 9 por ciento en el quinto año, lo que es una señal de la confianza en la economía y el país”, expresó Víctor Manuel Requejo. Oscar Regalado consideró que para el próximo año seguirá un crecimiento muy interesante y no espera que haya una desaceleración en este mercado. Su expectativa es que va a seguir creciendo a tasas de dos dígitos y que también la construcción de vivienda va a seguir creciendo de una manera interesante. “Para la banca se estima que en 2006 exista un crecimiento de 40 por ciento, es decir, aproximadamente 70 mil créditos, mientras que en 2007 sería de 30 por ciento, lo que llevaría a 90 mil créditos”, ponderó el ejecutivo de Banamex.
Isidoro Sánchez comentó que la banca considera que las variables macroeconómicas del país están controladas y que además se tiene orden con disciplina fiscal y monetaria, por lo que las condiciones macroeconómicas están más sólidas que las variantes políticas que generen ruido. “Para 2006 la banca va a seguir evolucionando, de atender al segmento ahora de los 6 mil 500 o 7 mil pesos de ingreso bruto mensual, lo que significa bajarse un escaloncito más a fin de ganar algo más de volumen. Esto porque hemos aprendido a tocarle la puerta a los segmentos semiformales, además de que también ya estamos aprendiendo a tocar la puerta de los que no tienen antecedentes de crédito, pero cuyos ingresos están por arriba de los 9 mil pesos brutos mensuales”, explicó el director de crédito hipotecario en Santander Serfin. El ejecutivo también delimitó que los análisis van a seguir siendo de riesgo, pero se enriquecerán con un poco de aspectos socioeconómicos, a fin de ayudar para que los clientes califiquen ante la banca, esto con el propósito de acceder a sectores de menores ingresos.
“Habrá una importante guerra publicitaria para el 2006, con atributos muy sencillos y pequeños que harán diferencias muy chiquitas, por lo que la clientela deberá ayudarse con la información que existe en los folletos, en las páginas de Internet, a través de los simuladores del Banco de México, las tablas que ha sacado la Condusef, para que aprenda a elegir el crédito que más le convenga de acuerdo con su perfil. “De esta forma debe considerar las publicidades especializadas como atractivos, pero meterse en detalle a fin de seleccionar la mejor opción a partir de comparar con mucha eficiencia”, dijo Isidoro Sánchez.
