El costo de la oferta hipotecaria ha tenido un comportamiento positivo en los últimos cinco años, al bajar de niveles promedio de 25 por ciento a niveles actuales que rondan 11 por ciento, es decir, se ha reducido significativamente. No obstante, pese a las condiciones financieras adversas, desde la primera mitad del año pasado, cuando el costo de las tasas de interés pasivas repuntó significativamente, desde un mínimo de 4.69 por ciento al cierre de enero de 2004 a 9.81 por ciento, máximo, a mediados de septiembre de 2005, la banca sostuvo las características de su oferta e incluso la continuó ajustando a la baja.

Sin embargo, ahora que la inflación de México ha registrado su nivel más bajo en los últimos 35 años, al establecer en octubre un incremento anual de 3.05 por ciento, junto al hecho de que los réditos nominales recobraron su tendencia descendente, en teoría son condiciones propicias que deben permitir que las tasas de interés del crédito hipotecario continúen a la baja a mediano y largo plazos.

El comportamiento de la inflación es fundamental porque es determinante en el costo del dinero. Asimismo, hasta mediados de noviembre los Cetes de 28 días en subasta primaria ligaron 16 semanas consecutivas a la baja. Pese a ello, insistimos en preguntarnos si hay condiciones financieras propicias para bajar las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Ricarso garcía conde
Las tasas de interés que cobran los bancos por las hipotecas ya llegaron a su límite, por lo que no esperamos que bajen más 

Sin margen para bajar

Al respecto, Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario de Scotiabank Inverlat, dijo que las tasas de interés del financiamiento hipotecario en México ya no tienen margen para bajar más, pues el costo de la tasa de referencia se encuentra en alrededor de 9 por ciento, justo hasta donde ha bajado la oferta de los principales bancos del país. Añadió que para que las tasas bajen de manera sustancial se requiere que avance el programa de estabilidad de precios, se reduzca la fuerte volatilidad de los réditos y mejoren las condiciones para facilitar la recuperación de garantías hipotecarias, pues a pesar del cambio en el marco jurídico, aún toma años el proceso de adjudicación de bienes para recuperación de la garantía, que es el inmueble adquirido.

García Conde señaló que la parte del costo del dinero es muy importante, “pero hay otros componentes que son también determinantes en el costo del crédito, como la volatilidad de las tasas de interés y el aspecto legal, la recuperación ágil de la garantía en los diferentes estados, que también debe contribuir a abaratar el costo del crédito en el futuro”.

El director de Crédito Hipotecario de Scotiabank Inverlat recordó que en los últimos cuatro o cinco años las tasas de financiamiento hipotecario han bajado de 25 a 11 por ciento, comportamiento que se explica, según García Conde, principalmente por la abierta competencia que tienen las instituciones financieras y a que la tasa de fondeo (tasa de mercado a la que consiguen recursos los bancos) también se ha reducido. “Por lo tanto, las tasas de interés que cobran los bancos por las hipotecas ya llegaron a su límite, por lo que no esperamos que bajen más”, afirmó.

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Por su parte, Isidoro Sánchez, director ejecutivo de Banca Hipotecaria de Santander Serfin, opinó que “por lo menos en lo que resta de 2005 y en 2006 no va a tener grandes cambios respecto a lo que hoy ofrece el mercado, que es realmente atractivo en cuanto a su costo”. Aseguró que para los bancos, los márgenes están muy apretados. Comentó que la gente debería reflexionar que lo que está sucediendo hoy no se había dado desde hace 30 años, es decir, que costó tres décadas regresar a los niveles de crédito actual. “El bajo costo del dinero hipotecario es una realidad hoy, la última vez que hubo créditos con estos valores fue a principios de los setenta”, expresó.

Cuestionado sobre si éste es el momento de tomar un crédito hipotecario o es mejor esperar, pensando en que pueden darse aún mejores condiciones de costo en el futuro, Sánchez estimó “que si hubiera un manejo de la macroeconomía sensato, con reformas estructurales, a lo mejor en 2007 o 2008 estaríamos hablando de niveles de 8 por ciento. Pero si se espera ese tiempo, para entonces se podría estar comprando un inmueble que a lo mejor valdría 2.0 veces respecto a lo que cuesta hoy”. Asimismo, dijo que si hubiera un cambio en las leyes que permitiera recuperar las garantías de una hipoteca en forma más rápida no mejoraría el precio de la hipoteca, aunque sí ampliaría el número posible de clientes a los que se les pueda otorgar un crédito. “Eso abre el abanico de potenciales demandantes de crédito, pero ya no puede bajar más el costo del dinero”, puntualizó Sánchez.

Isidro sánchez
El bajo costo del dinero hipotecario es una realida, la última vez que hubo créditos con estos valores que fue a principios de los setenta

En este mismo sentido, Domingo Abad Altamirano, director de Crédito al Consumo de Banorte, señaló que los bancos han trabajado prácticamente en conjunto en esta situación. “Estamos conscientes de que en el corto plazo no habrá una disminución considerable en la tasa, porque las condiciones actuales son muy competitivas y bastante razonables”. Y fue contundente: “es el momento de tomar un crédito hipotecario”.

60 mil créditos financiados en 2006.

Abad Altamirano aseguró “que las condiciones están dadas para que el financiamiento hipotecario tenga un crecimiento considerable y se pueda retomar el mercado que en su tiempo dejamos por la crisis financiera”. Dijo que el financiamiento que ofrecen los bancos, con las innovaciones que están dando, trata de beneficiar a los clientes cumplidos, que siempre han preguntado por qué siempre se le dan beneficios a los que no pagan y no a los que cumplen.

Domingo Abad Altamirano
estamos consientes de que el corto plazo no habrá una disminución considerable en la tasa, en el momento de tomar un crédito hipotecario

Y expresó que a los clientes que no son cumplidos hay   que darles la tasa de mercado. Por su parte, Sánchez, de Santander Serfin, estimó que las hipotecas bancarias que serán otorgadas en forma global a lo largo de todo 2005 serán poco más de 60 mil y para el año entrante serán de entre 90 mil y 100 mil los financiamientos otorgados. Como el financiamiento promedio es de alrededor de 600 mil pesos, entonces los 60 mil créditos representarán alrededor de 36 mil millones de pesos de recursos financiados en 2005. Y si pensamos en 90 mil créditos el año entrante, con este mismo promedio de crédito, estamos  hablando de entre 54 mil millones de pesos, lo que determinará un crecimiento de 50 por ciento en el financiamiento otorgado por la banca.