Durante años, una de las fórmulas más atractivas para los compradores internacionales en Miami Beach consistió en adquirir una residencia para disfrutarla durante ciertas temporadas y rentarla por periodos cortos cuando permanecía desocupada. En North Beach, esta posibilidad ayudó a impulsar una nueva generación de condominios. Ahora, el cambio regulatorio de Miami Beach podría convertir esa flexibilidad en un atributo cada vez más específico dentro del mercado.
La transformación de North Beach comenzó a tomar forma después de que los votantes de Miami Beach aprobaran en 2017 un incremento del Floor Area Ratio (FAR) hasta 3.5 para el North Beach Town Center. La medida, incorporada posteriormente a la normativa municipal, abrió la puerta a una mayor densidad y a nuevos proyectos residenciales en el entorno de Collins Avenue y las calles 69th a 72nd.
A esta generación se sumaron posteriormente Ella Miami Beach y PALMA Miami Beach. Ella, ubicado en 6940 Abbott Avenue, cuenta con un programa de alquileres de corto plazo gestionado por Nomada Residences, mientras que Palma, en 600 71st Street, permite alquileres de corto plazo sin una estancia mínima, sujeto a las autorizaciones municipales correspondientes.
La siguiente etapa del desarrollo de North Beach apunta, sin embargo, hacia otro modelo. En 2026, la ciudad comenzó a analizar incentivos residenciales para determinadas propiedades frente al mar que permitirían elevar el FAR de 2.25 a 3.5 y alcanzar hasta 220 pies de altura, siempre que los proyectos se destinen a uso residencial y excluyan los usos hoteleros, transitorios y los alquileres de corto plazo.
El contraste es relevante para el mercado: mientras algunos desarrollos que surgieron durante la primera etapa de transformación de North Beach fueron concebidos alrededor de la flexibilidad de renta, los nuevos incentivos estudian precisamente esa flexibilidad como una condición que puede quedar fuera de determinados proyectos.
Para Peggy Olin, presidenta y CEO de OneWorld Properties, la flexibilidad se ha convertido en uno de los atributos que los compradores valoran dentro del mercado actual. En declaraciones difundidas con el lanzamiento de NoBe PARC, señaló que los compradores buscan utilizar sus residencias bajo distintos esquemas, desde el uso estacional hasta la generación de ingresos mediante alquileres.
La diferencia está en la dirección que puede tomar la siguiente generación de desarrollos. Si los incentivos que estudia Miami Beach avanzan bajo un modelo que intercambia mayor densidad por la prohibición de usos transitorios, la posibilidad de comprar una residencia nueva que combine uso personal, estancia vacacional y alquiler de corto plazo podría depender cada vez más de la ubicación, del edificio y de las autorizaciones específicas.
Para los compradores internacionales, particularmente los latinoamericanos, esto introduce un nuevo criterio al analizar una propiedad en Miami Beach. Ya no basta con considerar precio, ubicación, vistas o amenidades: las reglas de alquiler del edificio y la normativa municipal pueden tener un peso significativo en la estrategia de uso de una residencia.
