Ya sea que cuentes con una propiedad o estás en el proceso de comprar una vivienda, independientemente del fin que tengas destinado para ella, es importante que conozcas los puntos básicos que te permitirán evaluar cómo va tu inversión o bien, cómo se proyectará tu inversión en cuestión económica.
Para eso, a través del webinar 'Inversión en bienes raíces para principiantes', La Haus reconoció 3 términos inmobiliarios que te ayudarán a saberlo.
- Flujo de caja
No es importante si tu compra la destinas a la renta o venta. Este término se refiere a la cantidad de dinero que ingresa y egresa a partir de un activo inmobiliario o una inversión en bienes raíces durante un periodo determinado. Se calcula restando los gastos (impuestos, mantenimiento y/o hipoteca), de los ingresos generados por la propiedad, ya sea por venta o alquiler. Cuando este flujo de caja es positivo indica que la inversión está generando beneficios, mientras que uno negativo equivale a pérdidas. Requiere siempre de una buena planeación financiera. Apunta en un calendario cuánto entra y cuánto sale de la caja. Esto te dará visualmente un panorama de cómo va ese flujo, ya que debes procurar un balance positivo. Probablemente cuando empieces habrá un balance negativo, es normal por los gastos iniciales, pero recuerda dirigirte hacia ese equilibrio.
- Valorización
Se trata del incremento en el valor comercial y catastral de una propiedad a lo largo del tiempo. La valorización puede deberse a diversos factores: demanda del mercado, mejoras en la propiedad, desarrollo de la zona, cambios en la economía, construcción de obras públicas, por mencionar algunos. No hay que perder de vista que, la valorización de un inmueble está relacionada con el incremento del valor catastral, así como su valor comercial.
Cada uno se refiere a lo siguiente:
- Valor catastral. Es el dictamen que emite el catastro del municipio o de la entidad federativa para determinar el costo de una propiedad. Los encargados de calcularlo son los colegios de valuadores y notarios públicos certificados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
- Valor comercial. A partir de un avalúo se puede determinar el precio de la propiedad en el mercado inmobiliario. Entre los factores que se consideran están las características del inmueble, la ubicación, la economía nacional o los años de construcción.
“Lo más recomendable es iniciar por algo pequeño para irse familiarizando con los conceptos, se trata de tener paciencia para entender todos los mecanismos y con el tiempo se adquiera conocimiento y mayor confianza. Cuando uno incursiona en la inversión inmobiliaria genera valor cada día, cada mes, cada año; es decir, se incrementa tu capacidad, aumenta el cupo de apalancamiento, el ingreso que recibes y te permite crecer e invertir cada vez más”, mencionó Rodrigo Sánchez-Ríos, cofundador de la empresa.
- Rentabilidad
Es para saber si se trata de una operación segura, con este indicador se evalúa la utilidad de una inversión inmobiliaria. Puedes medir la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta, aquí te comparte la proptech las fórmulas:
Rentabilidad bruta. Se multiplican los ingresos brutos esperados del inmueble por 100, el resultado se divide entre el valor total de la propiedad.Por ejemplo, un departamento con valor de 3 millones de pesos, que se rentará en 15 mil pesos, se calcularía de la siguiente manera:
15,000 (ingreso mensual) x 12 (meses) = 180,0000 (Ingreso bruto anual)
180,000 x 100 = 18,000,000
18,000,000 / 3,000,000 = 6% (rentabilidad bruta)
Rentabilidad neta. Hace alusión a las ganancias reales de la inversión, por lo que tienen que descontarse los gastos adicionales como el pago de servicios o el mantenimiento. Siguiendo el ejemplo anterior:
180,000 (ingreso bruto anual) – 30,000 (gastos adicionales) = 150,000
150,000 x 100 = 15,000,000
15,000,000 / 3,000,000 = 5% (rentabilidad neta)
Si dominas estos términos, tendrás una base sólida para adentrarte en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Asimismo, es una forma de evaluar y gestionar tus inversiones de manera más efectiva. También es importante profundizar en otros aspectos que tienen relación, como el análisis del mercado, la gestión de riesgos y el conocimiento legal y financiero.
