En este sentido, el reporte ‘Vaccine Optimism, Fiscal Stimulus and the Path to Economic and Real Estate Market Recovery’ de Bank of America enlista los principales cambios estructurales que afectarían a las perspectivas inmobiliarias:
- Aumento masivo del gasto: 0.9 billones de dólares en diciembre del año pasado; 1.9 billones en marzo de 2021; 1.7 billones propuestos para el plan de infraestructura; y 1.5 billones para el Plan de Familias Americanas.
- Política monetaria externa: Tipos de interés a corto plazo cercanos a cero hasta 2023.
- Potencial aumento de la inflación a medida que las economías mundiales se recuperan de forma simultánea.
- Posibles cambios en la legislación fiscal.
- Envejecimiento de la población americana, europea y china.
- Aceleración de la migración desde lugares de alto coste de la vivienda; alta fiscalidad alta densidad hacia lugares de menor coste de vivienda.
- Cambios en la naturaleza y la ubicación de la mano de obra de las oficinas, toda vez que los cierres por el nuevo Coronavirus obligaron a las empresas a adaptarse a un entorno de trabajo remoto.
En este sentido, ejemplifica que los edificios de oficinas en San Francisco y Nueva York mantienen, actualmente, una ocupación física inferior al 20%, mientras que en Texas y Florida operan entre el 35 y el 45 por ciento.
- El crecimiento acelerado de la tendencia existente hacia el comercio electrónico, que se aleja de la venta física al por menor, aumenta la demanda del espacio para almacenes.
- Aumento de la demanda de viviendas unifamiliares en zonas suburbanas, así como la explosión de los precios de la vivienda, ya que la demanda de menor densidad va acompañada de unos tipos de interés hipotecarios mínimos y una oferta limitada de viviendas en venta.
Riesgos a futuro a partir de 2021
Si bien la recuperación tras la pandemia podría estar ya sucediendo debido a las diferentes campañas de vacunación, Bank of America enumera algunos posibles riesgos que podrían ocurrir en 2021 o en el futuro próximo.
En cuanto al virus, señala que una cuarta ola de Covid-19 provocaría nuevos bloqueos a la economía. Por otro lado, existiría la posibilidad de nuevas mutaciones que generen nuevos contagios y fallecimientos, principalmente si las vacunas no se adaptan a éstas.
En materia política, las políticas monetarias podrían crear una burbuja de precios de los activos, proporcionando un estímulo limitado a la economía real.
Asimismo, la normalización de los tipos de interés y el balance del Sistema de Reserva Federal (FED, por sus siglas en inglés) provocaría un desorden en el mercado de bonos y un fuerte ajuste en los precios de los activos.
Un aumento en la inflación provocaría que la FED endurezca su política más rápido y antes de lo previsto.
Finalmente, un aumento de la deuda con respecto al Producto Interno Bruto (PIB) requeriría grandes aumentos de impuestos y un aumento de los tipos de interés.
Por otro lado, hablando de manera global, la desglobalización reduciría los flujos comerciales, de capital y de trabajo a través de las fronteras. Entonces, los aranceles y la regulación reducirían el comercio mundial.
Asimismo, alerta sobre un aumento del riesgo de conflictos y el posible ascenso de regímenes nacionales populistas y fascistas; guerra fría económica con China, un Brexit desordenado y la posible ruptura de la Unión Europea.
Razones por las que la inflación podría volver
Entre una serie de puntos, el documento destaca que entre los principales motivos estarían:
- El estímulo monetario extremo, con enormes expansiones de los balances de los Bancos Centrales del mundo. Además de que los tipos de interés a corto plazo se han reducido casi a cero, mientras que los tipos de interés a largo plazo se han disparado del 0.6 al 1.6 por ciento, reflejando los temores de la inflación.
- El estímulo fiscal extremo. Un año antes de la pandemia, en un momento donde existía la seguridad laboral, había un déficit de 1 billón de dólares. Para 2020, éste aumentó a 3.3 billones. A finales de este mismo año, la deuda federal como proporción del PIB alcanzó aproximadamente el 130 por ciento de éste.
En 2021 existe un déficit de 2.5 billones de dólares.
- El debilitamiento de la globalización, en un mundo donde China ya no es fuente de deflación en el sector manufacturero. Así como la reducción del flujo de bienes, capital y mano de obra a través de las fronteras; añadido a las barreras comerciales y aranceles.
- Los cambios demográficos, que incluiría el rápido envejecimiento y aumento de la proporción de jubilados con respecto a los trabajadores en Estados Unidos, Europa Occidental y Asia; el resultado: Escasez en la mano de obra, aumento de los costes laborales y un número de consumidores que rebasa el número de productores.
Mercados de capitales inmobiliarios comerciales
El reporte ‘Vaccine Optimism, Fiscal Stimulus and the Path to Economic and Real Estate Market Recovery’ señala:
Tasas de capitalización…NOI / Valor:
- Los minoristas suben de 100 a 200 puntos básicos (bps).
- Multifamiliares bajan 25 bps.
- Industrial, a la baja 50.
- Oficinas, entre 25 y 100 bps menos, dependiendo del arrendamiento.
En el mercado inmobiliario minorista la necesidad de mínima interacción social se traducirá en un mayor tráfico de comercio electrónico.
En materia del multifamiliar, indica que las grandes pérdidas de empleo, así como las políticas de trabajo desde casa han provocado una implosión de la demanda para las áreas metropolitanas de alto coste.
Y, mientras que los despidos laborales provocan que la gente regrese a su primer hogar (o casa de sus padres), duplicando así los hogares, los mercados suburbanos de baja densidad y asequibles se ven afectados de manera positiva.
Para el industrial, sostiene que los flujos comerciales hacia Estados Unidos han aumentado más de 19% en abril desde enero de 2020. Por otro lado, el e-commerce se ha disparado mientras el distanciamiento social reduce el comercio físico, argumenta: “El modelo de inventario ‘just-in-time’ pasa al modelo ‘just-in-case’ para reducir las futuras interrupciones de la cadena de suministro”.
Hablando del mercado inmobiliario de oficinas, el reporte anticipa que el trabajo a distancia continuará en aceleración, en tanto que el coworkig podría ir menor auge, toda vez que impactaría de manera negativa a la distancia social necesaria y estipulada por autoridades sanitarias.
En cuanto a los planos de planta abierta con alta densidad, indica, podrían ser reconsiderados. Finalmente, la disponibilidad de espacios subarrendados podría aumentar.
En cuanto al segmento hotelero, éste ha mostrado cierta recuperación en su ocupación desde iniciado 2021 gracias al turismo nacional, no así en el internacional y de convenciones.
