FibraShop, fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en centros comerciales, acordó aumentar su participación en el proyecto inmobiliario Distrito la Perla, ubicado en la ciudad de Zapopan, Jalisco, hasta un 93%, desde el 35.6% actual.
A través de un aviso al mercado, el fideicomiso inmobiliario expuso que llegó a este acuerdo con su socio Motfour, una firma promotora de inversión del sector inmobiliario, debido a las afectaciones que la emergencia sanitaria por la pandemia del COVID-19 ha causado en sus inversiones inmobiliarias.
“FibraShop acuerda poder crecer su participación si así lo decide hasta el 93 por ciento. Motfour declara no estar en posibilidades, por el momento, de hacer las contribuciones de capital al proyecto que le corresponden y FibraShop está dispuesta a conseguir con terceros los recursos necesarios para continuar con el proyecto”, reveló en el comunicado.
El proyecto de usos mixtos Distrito La Perla incluye una zona comercial en la cual FibraShop adquirió el 35.6% del ingreso neto operativo (NOI) que genere la propiedad.
Al cierre de diciembre tenía un avance respecto de la estructura del 100%, un avance general de la obra del 84.6%, y se continúan en proceso la infraestructura para la adaptación de locales.
“Dadas las restricciones emitidas por las autoridades de salud y el gobierno federal causadas por la pandemia COVID-19, el avance de obra tuvo que frenarse, por lo cual la fecha de apertura será postergada, se espera que la nueva fecha de apertura del inmueble sea para el tercer trimestre de 2021, sin embargo, dependerá principalmente de la evolución de la pandemia”, según informó el fibra en su reciente reporte financiero.
Nuevo acuerdo de participación
Abundó que el acuerdo consta de varias etapas, una de ellas es la aportación adicional de 207 millones de pesos, de los cuales FibraShop ha invertido 24 millones de pesos, por los que vía dilución adquiere un 13.9% de participación que le correspondían originalmente a Motfour. Con ello, el fibra ya cuenta con el 49.5% de participación en el negocio.
Previamente Shop mantenía una participación del 35.6% en el proyecto, con una aportación de 1,248 millones de pesos.
Adicionalmente, FibraShop recibirá, a más tardar en noviembre 2021, de Motfour un 1.7% adicional del proyecto por adeudos pendientes, llevando la empresa en esta segunda etapa a un total del 51.2 por ciento.
Bajo la tercera parte del acuerdo, FibraShop prestará recursos propios o de terceros el dinero necesario para la apertura del centro comercial, esos recursos que de manera inicial serán considerados como una deuda a cargo del proyecto.
De capitalizarse los préstamos adicionales de FibraShop al proyecto, terminaría con una participación total de 93% o si invita a uno o varios socios posiblemente obtendrá un 73% y Motfour del 7 por ciento.
“De incrementar de 35.6% a 93% su aportación en el proyecto, la rentabilidad neta para FibraShop aumenta significativamente contra lo que se tenía anteriormente pactado e invertido, aún con el efecto del COVID-19. Se estima que el ingreso neto operativo (NOI) del proyecto estabilizado fluctúe entre 580 y 650 millones de pesos anuales”, detalla el aviso.
Mientras que la operación implica una CAP Rate sobre la inversión total (deuda y capital del proyecto) para FibraShop de aproximadamente 15% y una Tasa Interna de Retorno (TIR) sobre capital invertido por FibraShop (sin deuda) de al menos 23% por ciento.
El fideicomiso inmobiliario cuenta con un portafolio de 17 plazas y centros comerciales, con un área rentable de 544,962 metros cuadrados y una tasa de ocupación ponderada de 92.57 por ciento.
