2020 fue un año difícil, pero además, el sector inmobiliario en México resintió un embate a sus fundamentos por parte del Gobierno Federal y local; propuestas legislativas lesivas y diversas ocurrencias legislativas, pusieron contra la pared el hecho de poseer un bien inmueble.
A continuación, presentamos un recuento de estas visiones que apuntan a una desfragmentación de la propiedad privada en México.
1.- Multas a personas que renten inmuebles
Desde abril de 2020, el grupo parlamentario de Morena en el Congreso de la Ciudad de México se lanzó en contra de diversas prácticas inmobiliarias que generan recursos lícitos en la CDMX.
A través de la diputada Leticia Estrada, se buscó penalizar a las personas que utilicen, específicamente, los servicios de la plataforma Airbnb.
Según destacó Milenio, una iniciativa presentada a la Comisión de Infraestructura del Congreso, planteaba multas desde los 4 mil 344 pesos hasta los 26 mil 64 pesos a través de la Procuraduría Social (Prosoc) a través de una nueva Ley de Propiedad de Condominio.
Según el artículo 17, se prohibiría a los habitantes a usar su propiedad privada para rentar inmuebles, que por cierto, es una tendencia que se registra a nivel mundial:
“Por ningún motivo podrán ser destinadas a hospedaje de carácter temporal como el que ofrece la plataforma Airbnb u otras modalidades semejantes en contravención a las normas condominales, de establecimientos mercantiles, sanitaria, de protección civil, permisos de uso de suelo, fiscal y demás”, según la propuesta.
Por su parte, el diputado Andrés Atayde, también del PAN CDMX, criticó la medida: “Una ocurrencia más de Morena en la CDMX. No les bastó con querer prohibir venta de cerveza fría o con aprobar la #LeySheinbaum Ahora quieren prohibir #AirBnB en la capital del país ¿Quién les redacta las iniciativas?”.
Ante ello, La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Ciudad de México (AMPI) destacó que las modificaciones que pretendió realizar el grupo parlamentario de Morena en favor de arrendatarios y contra arrendadores, eran peligrosas para el Estado de Derecho.
El Covid-19 creó un ambiente de inestabilidad de ingresos para pymes, para trabajadores informales de bajos ingresos, y contratistas que enfrentaron cierres, pérdida de empleos, cancelaciones o postergaciones de proyectos y dificultades económicas, se sumó la extraña iniciativa contra el alquiler.
“Es evidente que esto ha ocasionado atrasos en alquileres e hipotecas de viviendas, pero en ningún momento han representado amenaza alguna de desalojo forzoso, ya que los arrendatarios o acreditados han cobrado con las facilidades necesarias para hacer frente a la situación económica y de acceso a la vivienda”, aclararon.
“Los tres conceptos en los que se basa la propuesta tienen el carácter de garantías irrenunciables, pero tienen un límite en cuanto a su interpretación y aplicación, dado que no pueden ser violatorios de otras garantías constitucionales, como el derecho a la seguridad jurídica de arrendadores, y no pueden ser retroactivas en perjuicio de persona alguna, en tratándose de operaciones vigentes y de la situación en que se encuentre la vivienda actualmente”, expresó AMPI.
Agregaron que “las propuestas resultan incongruentes con la exposición de motivos planteada, toda vez que eliminar garantías que la ley establece es violatorio de derechos de terceros, en tratándose del fiador o los medios para garantizar el pago de la renta. Ya que el propio código civil establece en su artículo 2055 un deudor sustituto, para garantizar el pago del arrendamiento”.
Asimismo, pretender establecer límites al monto de garantía para reparaciones del bien arrendadores o para el pago de adeudos, es “ilegal” ya que viola el principio de seguridad jurídica del arrendador y la máxima de la buena voluntad de las partes para contratar, lo que transgrede normas de libre mercado. Luego entonces, pretender establece límites al libre mercado de renta de vivienda y sus condiciones comerciales, lo que es violatorios de la Ley Federal de Competencia Económica.
AMPI CDMX, a través de la misiva firmada por Salvador Sacal Cababie, destacó que “es irrenunciable la garantía de poseer bienes, específicamente una vivienda y, es incuestionable que, para ello, deba formalizarse por escrito el contrato arrendamiento, a fin de evitar abusos de cualquiera de las partes, razón la cual es innecesario establecer que deberá existir el debido proceso para justificar cualquier desalojo, ya que es de explorado derecho que esa garantía ya se encuentra plasmada en nuestra legislación”.
2.- Potenciar invasiones a predios
Sobre la propuesta anterior, AMPI CDMX agregó que pretender que el contrato de arrendamiento sea de al menos por tres (3) años, para darle al inquilino un sentido de posesión de mediano plazo, “pone al arrendatario en desventaja ante la inminente necesidad de migrar por empleo, salud o cambio de estilo de vida. Es pretender obligarlo a mantener el mismo estatus por más tiempo del que él mismo quisiera tener. Eso vuelve a transgredir el espíritu del libre mercado y la máxima de que el contrato debe ceñirse a la suprema voluntad de las partes”.
Lo anterior, también potenciaría la invasión de predios de manera irregular.
Cabe señalar que desde 2016, el artículo 60 de la Ley de los Derechos Humanos para la CDMX, ya había sido tachada de inconstitucional, ya que virtualmente, se permitía a invasores de predios, paracaidistas, invasores inmobiliarios y delincuencia organizada, se hicieran de terrenos al amparo de una terminología legal, lo cual, iría en contra de la construcción legal, la renta, y el bien adquirido de manera, legal, tal como lo señaló en su momento el abogado y notario Ignacio Morales Lechuga en un diario de circulación nacional.
Según otra nota de 2017, varios asambleístas y dependencias gubernamentales alertaron en su momento que al menos, 18 mil 997 predios habían sido invadidos en los últimos cinco años, de los cuales, el mayor número de casos se presentaron en la Alcaldía Cuauhtémoc, lo cual es un tema poco explorado, ya que también tiene que ver con los bienes llamados “mostrencos”.
3.- Hacer testamentos a mano
Ante las críticas que vertieron diversos organismos del sector inmobiliario de la Ciudad de México para detener las iniciativas sobre arrendamiento, se sumó una propuesta del diputado del Partido Encuentro Social (PES), que también es aliado de la Cuarta Transformación, a través de la iniciativa del diputado Miguel Ángel Álvarez Melo en el sentido de resucitar los testamentos hechos a mano o los llamados ‘testamentos ológrafos’.
Ante el planteamiento, el Colegio de Notarios de la Ciudad de México destacó, que se aprobarse la iniciativa, generará incertidumbre, ya que un documento con esas características se prestaría a irregularidades y fraudes, según destacó una nota de un diario de circulación nacional.
Por su parte, el ex procurador de la República y también notario, Ignacio Morales Lechuga, advirtió que la medida, a la que calificó de ocurrencia, podría significar un salto al vacío en materia jurídica, legal y notarial, ya que en el pasado se identificó que las personas comúnmente hacían legados o heredaban a mascotas, a los pobres, o bien, eran documentos que contenían falsedades y que eran sujetos de diversas irregularidades al no poderse comprobar nombres, o se hacían a través de apodos o sobrenombres.
El notario abundó que la propuesta es contradictoria, “ya que mientras pide que sea a mano o quirografaria, también permite una versión digital del mismo”, lo que crea lagunas de interpretación.
Este reportero buscó al diputado promovente de la propuesta, pero no obtuvo respuesta. Cabe señalar que hasta el momento, la iniciativa no se puede consultar, debido a que la página del Congreso de la Ciudad de México se encontraba inhabilitada.
- Vacíos en la Ley de Extinción de Dominio
En agosto, con la aprobación de la Ley Nacional de Extinción de Dominio ya fue publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF), diversos cuerpos de abogados, académicos, representantes del sector privado y hasta integrantes del Congreso de la Unión señalaron que tal como quedó la legislación, se generó la posibilidad de caer en actos ilegales o que conlleven cierta complicidad para imputar de manera falta y obtener algún beneficio económico.
En contexto, la extinción de dominio significa la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación a los bienes cuya legítima procedencia no pueda acreditarse y que sean objeto o producto de ilícitos como delincuencia organizada, secuestro, delitos en materia de hidrocarburos (huachicoleo) y petroquímicos, delitos contra la salud y trata de personas.
Entre los vacíos que podrían afectar al sector inmobiliario, destacan:
- Un denunciante ganaría hasta 5% de un bien denunciado. En un párrafo del artículo 16 de esta Ley, se establece que las personas que contribuyan de “manera eficaz o efectiva” contribuya a la obtención de evidencia para la declaratoria de extinción de dominio, podrá recibir una retribución de hasta 5% del producto que el Estado obtenga por liquidación y venta de tales bienes.
- Venta apresurada de un bien en investigación. El artículo 227 establece que las autoridades podrán proceder a la venta o disposición anticipada de los bienes sujetos a proceso de investigación, con excepción de los que las autoridades consideren objeto de prueba e imposibiliten su destino. Con ello, “el Estado tendría una carta abierta para disponer de los bienes de una persona incluso sin que exista sentencia firme (…) Esto podría ser discrecional”, advirtió la diputada de Morena, Tatiana Clouthier en junio de 2019, durante una sesión extraordinaria en San Lázaro.
- El Estado tendría “socios” para la extinción de dominio. El mismo artículo 16, empoderaría a terceros para beneficiarse de la extinción. “Este artículo atenta contra la naturaleza propia de la extinción, ya que debe prevalecer el interés público sobre el particular y solo el Estado debe ser beneficiado” argumentó la diputada Lorena Villavicencio.
- El Ejecutivo determinará qué dependencias se verían “beneficiadas” con los embargos. Los bienes podrán disponerse en favor de las dependencias del Gobierno Federal, la Fiscalía General de la República y los gobiernos estatales y municipios, según lo determine el Gabinete Social de la Presidencia de la República, sin embargo, esta figura ha sido motivo de señalamiento por ser laxa, lo que podría derivar en el uso discrecional de recursos.
- Los dueños inocentes serían despojados si inquilinos incurren en delitos. Los dueños de inmuebles corren el riesgo de perder su propiedad si se comete un delito dentro de ésta o si el crimen la usa como guarida. En ese sentido, el exprocurador general de la República, Ignacio Morales Lechuga alertó que cualquier dueño de inmueble corre el riesgo de perder su propiedad, luego de la entrada en vigor de la Ley.
- El no pago de impuestos sería penado con pérdida de inmueble. A ese respecto, la Confederación Patronal de la República Mexicana (Coparmex) criticó a través de un comunicado que al clasificar como crimen organizado la evasión fiscal, podrá derivar en que contribuyentes que, “sin la existencia de algún juicio, sean privados de su libertad y sentenciados penalmente (…) (y debido) a la recién aprobada Ley Federal de Extensión de Dominio, se podrían vender las propiedades del contribuyente de forma automática”.
- La ley inhibiría la inversión. El empresario Claudio X. González, expresidente del Consejo Mexicano de Negocios (CMN), dijo que lo preocupante de la Ley es que pueda utilizarse en contra de personas que realizan transacciones legítimas y la incluyó entre las leyes y acciones que pueden inhibir la inversión.
Finalmente, la bancada del PAN en el Senado, Marcelo Torres Coufiño afirmó que su partido impulsará una acción de inconstitucionalidad ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN).
“Aparentemente era una buena propuesta. La idea, la intención, es correcta, sin embargo, esta nueva ley, no me queda ninguna duda, viola es la presunción de inocencia y el debido proceso”, dijo el exlíder nacional panista.
Finalmente, en ese mismo sentido, Mariano Calderón, experto constitucionalista de la firma legal Santamarina + Steta, consideró que la Ley viola la presunción de inocencia. “Esta Ley establece el presupuesto indispensable de que haya existido un hecho ilícito, pero tiene un punto que es una abierta violación a dos principios fundamentales de libertad que consagra la Constitución: el de presunción de inocencia y el derecho fundamental a la propiedad”.
Cabe señalar que apenas en Septiembre, a través de una sesión remota de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), se invalidó la disposición de la Ley de Extinción de Dominio para la Ciudad de México, donde se establecía que la trata de personas era delito para realizar el embargo de un bien inmueble.
La SCJN también invalidó el precepto donde se establecía que la extinción de dominio procedería cuando el Agente del Ministerio Público acreditara que el tercero utilizó el bien para cometer secuestro, trata de personas o robo de vehículos y que el dueño tenía conocimiento de esa circunstancia.
5.- Embargos del Estado al poseer más de 100 hectáreas
Apenas en diciembre, y posterior a que la senadora del PAN, Lilly Téllez, denunciara la propuesta del senador por Morena, José Narro Céspedes para expropiar tierras ejidales de propietarios que rebasen las 100 hectáreas, otros actores políticos se manifestaron por una nueva polémica propuesta.
A través de su red de Twitter, Téllez opinó: “este gobierno neocomunista va por la expropiación”, y colocó el texto con el resumen de la propuesta de Narro obtenida a través del Sistema de Información Legislativa.
En la iniciativa, el que fuera también aspirante a la candidatura de Morena por la gubernatura de Zacatecas, argumenta que los mercados inmobiliarios, en parte, han propiciado “abusos y despojos”:
“Seamos realistas, la incorporación de la propiedad ejidal y comunal a los mercados inmobiliarios registrada desde 1992 en las condiciones legales que se han dado, ha devenido un hontanar de abusos y despojos, en cuyas redes quien tiene menos ingresos siempre sale perdiendo, más aún a raíz de la ola extractivista que desde entonces, al calor de sucesivas enmiendas constitucionales en materia minera iniciadas ese mismo año, comenzó a desplegarse en el país y a depredar desenfrenadamente no sólo el patrimonio de los propietarios de la tierra sino también el medio ambiente y los recursos naturales (…)”.
El Senador fue más allá en sus argumentos, ya que afirmó que estas reformas evitarían un “derramamiento de sangre en México”:
“La Historia ha demostrado (…) que los procesos agrarios estructurales, como la acumulación de la riqueza por medio del acaparamiento de la tierra, son de larga duración y de carácter cíclico (…) sabemos que dicho proceso ya está de nuevo entre nosotros y ya conocemos sus nefastos efectos en la estructura agraria de nuestro país, lo más aconsejable y prudente es tomar las precauciones pertinentes para que sus dramáticos efectos no se repitan. En la Revolución no se derramó tanta sangre en balde como para que no hayamos aprendido la lección”.
Horas más tarde, el legislador zacatecano respondió a Téllez que sí se busca la expropiación de las tierras ejidales para fortalecer al ejido.
Propuesta peligrosa: PAN
Por su parte, el diputado federal por el PAN, Mario Mata calificó como “peligrosa” la iniciativa sobre la “propiedad social”, que busca imponer un límite de cien hectáreas por propietario y dejar abierta la posibilidad de dividir y enajenar (expropiar) el excedente.
La iniciativa para reformar el artículo 27 constitucional, cuya intención es evitar que una sola persona sea propietario de una gran extensión de tierra, dividiría las propiedades en dos tipos, la privada y la social; sin embargo la propiedad social no podría rebasar la extensión de 100 hectáreas.
De aprobarse la ley, cualquier persona que tenga más de 100 hectáreas de "propiedad social" sería obligada a fraccionar su tierra y la autoridad tendría la facultad de enajenar o expropiar el resto. La iniciativa encendió alarmas debido a que la posible reforma al artículo 27, no fue pasada a legisladores para su análisis y se sospechó en su momento que Morena la aprobara de manera exprés.
6.- Prohibir preventa de inmuebles
La propuesta de la diputada Paula Soto reformaría el Código Civil y la Ley de Desarrollo Urbano y Vivienda de la CDMX.
Con la premisa de que durante varias administraciones se incrementaron las construcciones, donde ‘algunos’ desarrollos inmobiliarios no cumplieron con las normas, la diputada de Morena, Paula Soto, presentó una iniciativa en el Congreso de la Ciudad de México para prohibir las preventas de inmuebles en la capital.
“Presenté una iniciativa para que los nuevos desarrollos de departamentos, oficinas, de lo que sea, para que no puedan comenzar a firmar contratos de compraventa, hasta que no cumplan con un requisito, que al día de hoy existe, que son los permisos de uso y ocupación que otorgan las alcaldías, informó en su programa “De coto con la Soto” que hace en colaboración con el Concejal Marco Romero.
Argumentó que cuando se busca un departamento o una vivienda, cuando se quiere nuevo, en algunos casos “se está comprando aire o solo los proyectos (…) ni siquiera pusieron los cimientos y ya están vendiendo”
“Tú le crees al desarrollador, le crees a la inmobiliaria, que este desarrollo va a cumplir con todas las normas. El tema es que al final, no lo sabes (…) no cumplen con la altura, con los pisos y la gente pide demoler los pisos de más (…) pero no pueden (…) porque tienen dueño”, argumentó.
Dijo que para ello propuso una reforma al Código Civil y la Ley de Desarrollo Urbano para que ninguna inmobiliaria, ningún nuevo desarrollo firme ningún contrato de compra-venta, hasta no contar con este permiso de ocupación y que en caso de que no se cumpla, se destruyan los pisos que están construidos.
Levanta ámpula
Sin presentar cifras de denuncias, datos concretos o nombres de las desarrolladoras que incumplen, la diputada afirmó que “los intereses salen a flote de manera insospechada (…) la iniciativa sí ha levantado ámpulas”.
Al respecto, Yuri Zagorin, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México, señaló que esta iniciativa sería un duro golpe a la industria, pues encarecería hasta 40% la vivienda media y residencial y aseguró que sería contraria a las iniciativas del Gobierno de Claudia Sheinbaum para promover la vivienda de menor valor. Este reportero buscó a la diputada y hasta el momento no recibió contestación.
Cabe señalar, que irónicamente, la diputada Soto pertenece a la Comisión de Género, pero ignoró el hecho de que los brókers inmobiliarios en la CDMX, en su gran mayoría, son mujeres, a las cuales se les afectaría en sus ingresos.
7.- Aprueban fotografiar y filmar inmuebles para pagar impuestos
La Cámara de Diputados, con mayoría del partido Morena, aprobó que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) tome fotos y videos en los domicilios para cobrar mejor los impuestos. La iniciativa fue aprobada por 291 votos favor, 142 en contra y una abstención.
Los diputados del partido al que pertenece el Presidente Andrés Manuel López Obrador otorgaron más dientes a la autoridad recaudatoria con la modificación del artículo 45 del Código Fiscal de la Federación para permitir a los representantes del SAT recabar imágenes de los bienes inmuebles, autos, u otros que existan en el domicilio de alguna persona que sea requerida.
“¿Qué garantías se ofrecen para las personas que deben recibir a los representantes del SAT en su domicilio físico? La cuestión toma relevancia porque somos un país con altos niveles de inseguridad y en donde se vive una epidemia de incidentes de vulneración de datos personales”, destacó al respecto el columnista Luis Miguel González en El Economista.
Más impuestos
La iniciativa incluyó también impuestos a plataformas digitales como Uber, Netflix, Spotify, Airbnb y Amazon si llegaran a incumplir la retención y pago de impuestos durante un periodo de 3 meses. La retención del ISR para éstas será de 2.8%.
La reforma en su conjunto contempla cambios a la Ley del Impuesto sobre la Renta, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, de la Ley del Impuesto Especial sobre Producción y Servicios y del Código Fiscal de la Federación
En caso de los particulares que brinden servicios de hospedaje vía Airbnb, la tasa de retención será de 5%, en tanto que para la venta de bienes como Mercado Libre y Amazon la tasa será de 2.4% para ambos casos.
/Con información de TW de Lilly Téllez, Puente Libre MX, Senado de la República, iniciativas, Milenio, El Universal, En Concreto, El Financiero, “De Coto con la Soto” en Facebook, Animal Político, El Economista, Milenio y Cámara de Diputados, El Economista./
