Por Real Estate Market CIUDAD DE MÉXICO.- Standard & Poor's bajó hoy su calificación de riesgo crediticio de largo plazo en escala nacional ?CaVal- de SARE Holding, S.A.B. de C.V. (Sare) a 'mxBBB+' de 'mxA-'. Al mismo tiempo, bajó la calificación de los certificados bursátiles de la empresa, con clave de pizarra SARE05, a 'mxBBB+' de 'mxA-', cuyo saldo pendiente son dos amortizaciones de $38.5 millones de pesos (MXN) cada una. La perspectiva se mantiene negativa. La baja en las calificaciones refleja el debilitamiento del desempeño operativo y financiero de Sare, derivado del ciclo de capital de trabajo más largo a lo esperado, lo que ha llevado a la empresa a requerir financiamiento externo adicional, incrementando sus niveles de apalancamiento para el cierre de 2008. Asimismo, la perspectiva negativa consideró que la generación de flujo podría continuar deteriorándose si la cobranza no se comporta de acuerdo con las expectativas de la compañía durante 2009. Standard & Poor's estimó que Sare continuará presentando un deterioro en su ciclo operativo y en sus niveles de apalancamiento durante la primera mitad de 2009, pero podría estabilizarse, en cierta medida, en los últimos trimestres del año, debido principalmente a la cobranza esperada de desarrollos verticales y a una mezcla de ventas con mayor enfoque en la vivienda económica y de interés social. Sin embargo, anticipamos que la generación de flujo libre podría continuar siendo negativa y que el apalancamiento se mantendrá en niveles similares a los actuales. A pesar de las medidas tomadas a mediados de 2008 para modificar sus metas de crecimiento, Sare mostró un importante deterioro en el ciclo operativo al cierre del año pasado, derivado principalmente de una cobranza menor a la esperada, lo que generó un incremento en los días de cartera a cierre de año, llegando a 542 días, que se comparan desfavorablemente con los 391 días de 2007. Lo anterior resultó en una generación de flujo de efectivo negativa de MXN912 millones, los cuales fueron financiados en su mayoría con deuda, incrementando el apalancamiento de la empresa, medido como deuda total a EBITDA. Dicho indicador se ubicó en 2.8 veces (x) para cierre de año, que se compara negativamente con el 1.9x de 2007. Incluyendo pasivos contingentes relativos a operaciones de factoraje con recurso por alrededor de MXN361 millones, la generación de flujo libre negativa es de MXN1,300 millones y el apalancamiento es de 3.1x. La empresa espera que la mayor parte de la cobranza de los edificios, actualmente en construcción, ocurra hasta la segunda mitad de 2009 y en 2010, lo que podría continuar limitando la generación de flujo de operación del emisor en los próximos meses. A principios de este año, Sare anunció la reestructura de la mayor parte de su deuda quirografaria de corto plazo por un monto de alrededor de MXN1,000 millones, que será sustituida por créditos puente para construcción de largo plazo. La totalidad de la formalización de estos créditos se estima que se complete durante el segundo trimestre de este año. Lo anterior mejorará el perfil de deuda de la empresa, ya que un monto importante de la deuda de corto plazo pasará a largo plazo. Sin embargo, anticipamos un incremento en el costo de fondeo y que el monto total de deuda se mantenga en niveles similares a los actuales hacia finales de 2009. Como parte de su estrategia para reducir el ciclo de capital de trabajo y aprovechar la oferta de hipotecas en la vivienda económica y social, Sare ha incrementado su enfoque en estos segmentos, y se estima que representen cerca del 70% de los ingresos para este año. Estimamos que esta mezcla de ventas afectará en cierta medida los niveles de rentabilidad de la empresa en 2009, a pesar de que logró mejorar sus márgenes durante 2008 gracias a sus esfuerzos de reducción de gastos de operación y administrativos, llegando a niveles de 20.8% que se comparan favorablemente con 19.9% el año anterior. Fundada hace más de 40 años, SARE es uno de los desarrolladores de vivienda media y residencial líderes en la ciudad de México y ha consolidado su posición en el segmento de vivienda de interés social en la zona centro del país y en Quintana Roo.