Fibra Prologis (FIBRAPL) adquirió una propiedad en arrendamiento en Monterrey por 34.9 millones de de dólares. Se trata de un edificio nuevo Clase A que incluye costos de cierre. La transición añadirá 662,500 pies cuadrados de área rentable bruta (ARB), equivalentes a 1.9% del ARB consolidada del fideicomiso al tercer trimestre de 2018, e implica un valor por pie cuadrado de 53 millones.

Desarrollada por su patrocinador Prologis, esta propiedad se ubica en el submercado Apodaca en Monterrey y está completamente arrendada a una cervecera internacional con un contrato de 15 años en pesos (ajustado anualmente al Indice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) mexicano).

La transacción representa la tercera adquisición de la Fibra durante 2018, con lo que llega la compañía al 80% de la parte baja de su meta anual de adquisiciones de entre 100 y 300 millones millones. Con base en el reporte del 3T18 de CBRE del mercado de propiedades industriales de Monterrey, la renta anual de la propiedad sería de aproximadamente 4.60 dólares por pie cuadrado.

Suponiendo un margen de utilidad operativa neta (NOI) de 80%, analistas de Citibanamex estiman una tasa de capitalización implícita de adquisición de 7.0%. “Creemos que esta valuación se encuentra baja para Monterrey, incluso considerando el arrendamiento a largo plazo a un arrendatario de alta calidad. Por lo general, tan solo vemos ventas de propiedades Clase-A en la Ciudad de México (donde los terrenos son más escasos) a un nivel de valuación de 7%”, destaca el análisis de la institución financiera.

Por otra parte, este arrendamiento representa una prima mínima contra el rendimiento de 6.2% de los Udibonos a largo plazo vinculados a la inflación. Por otra parte, lograr un retorno real de 6%-7% en México con una excepcional calidad crediticia subyacente para los próximos 15 años se compara favorablemente con los rendimientos de un sólo dígito bajo que han ofrecido históricamente los Udibonos recientemente.