El Tren Maya no solamente presentará un nuevo esquema financiero a través de un Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces (Fibra), además, tendrá un esquema participativo que contempla oficinas, centros de transferencia, centros comerciales y hasta oficinas de gobierno.

En entrevista, Roberto  Miguel Keller Vales, fundador y CEO de Inmobilia, detalló cual es el plan del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) para financiar el Tren Maya y equipar cada una de sus 15 estaciones con modelos inmobiliarios que despiertan el apetito de varios inversionstas nacionales e internacionales.

¿Cuáles son los atractivos del Tren Maya?

La parte importante de Fonatur es que es gente que está dispuesta a escuchar, están muy abiertos a ver las diferentes opciones y están recibiendo unfeedback de todos los desarrolladores que tienen experiencia. El Tren Maya es una inversión privada, promovida por el Gobierno Federal y que le está dando certeza jurídica a esa inversión, pero el capital privado va a depender de todos nosotros.

Habrá negocios para los inmobiliarios, en cada una de las estaciones y hay estaciones que tienen hasta mil hectáreas para desarrollar, pero para ellas el Gobierno pondrá infraestructura a través de caminos de acceso, infraestructura eléctrica, hidráulica, en la cual son potenciales de crecimiento para detonar zonas con desarrollos inmobiliarios relacionados.

La misma estación se volverá un gran centro comercial, con pintos de transferencia de carga, con bodegas en renta, oficinas, y un ecosistema en las estaciones. Es un proyecto que sí va a detonar el sureste del país, y hay que verlo con los ojos de buscar opciones para el inversionista.

¿Conocen el proyecto ejecutivo y los montos?

No hemos tenido acceso, pero están consolidando todos los derechos de la tierra y los derechos de vía en las zonas en donde van a estar las estaciones. Hay gente que tiene interés en bodegas, otros lo tienen en centros comerciales, y otros que lo tienen en vivienda de interés social.

¿En el sentido de sustentabilidad, qué les pide el Gobierno Federal para preservar el aspecto turístico sustentable?

Lo que hemos oído de parte de Fonatur es que la parte de liberar los predios, entregar licencias, estudios, factibilidades, liberaciones de línea, estudios de impacto ambiental. El inversionista va a poder entrar con una certeza jurídica muy fuerte.

El Gobierno Federal está haciendo esta parte para liberar toda esta parte de tramitología y permisos, para invitar al inversionista a un juego limpio, sin riesgo.

¿Cuántas firmas inmobiliarias se han acercado a este proyecto?Hay alrededor de 30 firmas con interés muy particular y hay fondos internacionales con interés de financiar gran parte de la obra. Sí hay capital privado interesado en el proyecto. Muchos desarrolladores estamos cerca de Fonatur para apoyar y ver las oportunidades.

¿El Gobierno Federal les ha mencionado algún modelo tomando en cuenta experiencias de otros países de trenes sustentables?

Todos los trenes de pasajeros del mundo son subsidiados por los gobiernos. Aquí el inversionista tomará el riesgo de la inversión a 30 años para recuperarla. El tren será de pasajeros y carga con una rentabilidad. De nuestra parte, estamos más enfocados a las estaciones y en cada una de esas 15 estaciones hay una posibilidad de inversión inmobiliaria y de negocio.

Habrá vivienda de interés social, vivienda media, centros comerciales, naves en almacenaje, oficinas, centros de transferencia, con oficinas de gobierno.

¿Cómo van a participar?

Nosotros estamos interesados en todas las posibilidades. Mucho de nuestro mandato de inversión es buscar oportunidades en el sureste, y se nos hace interesante el proyecto. Vamos a analizar cada una de las estaciones en donde podamos participar.

Fonatur ha tenido acercamiento prácticamente con todos los desarrolladores de la zona. Ha estado presentando el proyecto a todos los inversionistas y desarrolladores e inversionistas extranjeros. Fonatur ha sido muy abierto invitando a todos al negocio. La diferencia de este Fonatur al del gobierno pasado es que éste ha sido más abierto y está compartiendo información para que la gente que tenga interés en la estación, por ejemplo, en la de Playa del Carmen y si alguien tiene terrenos, por ejemplo la dependencia dice “si tienes terrenos los puedes aportar a la Fibra y les pagamos con Certificados de Participación Inmobiliaria”.

Sí es un proyecto incluyente. Si alguien tiene interés, Fonatur lo está recibiendo.

¿Ustedes rentarían esa tierra para desarrollar?

Nos interesa trabajar en algunas de las estaciones desde la parte la inversión, la parte comercial, la parte de trasferencia de naves industriales y analizar algunas de ellas. Del total de las 15, estamos analizando proyectos en 10 de ellas, para entenderlas. Ellos analizan la aportación para las Fibras y ya van avanzados.

¿Cuándo se necesita para desarrollar una estación?

Por ejemplo, hay estaciones, por ejemplo, la de Cancún tendrá 400 hectáreas, que seguramente será una inversión importante y se puede entrar, por ejemplo, con 10 desarrolladores, para hacer esa inversión conjunta. La estación de Mérida también será importante; la de Palenque. Pero hay algunas que en particular tienen un uso definido.

¿Cuándo se empezaría con la construcción?

No tengo la fecha, pero espero que acaben de consolidar la tierra en este año, lo que es la aportación a las Fibras y luego ya la Fibra en ese momento empezará a licitar a los diferentes desarrolladores para arrancar los proyectos de las estaciones.

Lo que está haciendo Fonatur es que está haciendo Fibras por cada estación; están aportando los terrenos a la Fibra, y con los terrenos dentro de la Fibra se estará invitando a los inversionistas. Si dices que te interesa desarrollar 2 mil viviendas, lo que hacen es que crean un esquema de renta del polígono que está para la estación.

¿Qué tan rentable sería esa tierra para ese modelo?

Están haciendo rentas a muy largo plazo, entonces están sacando esquemas interesantes. En el tema d bodegas no tienen problemas, en el tema de vivienda sería un esquema de vivienda en renta híbrido, pero se está trabajando la ingeniería financiera dentro de la Fibra.

¿Los 150 mil millones de pesos anunciados serían suficientes?

Habría que analizar cada una de ellas. Pero son los 150 mil millones de pesos más la parte de lo que es la vía y demás. A nosotros nos gusta porque va a ser un proyecto que va a detonar la zona sureste. Inversión habrá y hay que aprovechar las oportunidades de inversión.

¿Qué preocupa del proyecto?

El desarrollador es el que tendría menos riesgo. La inversión importante será en los rieles, porque es una parte institucional, de gobierno a 30 años. Pero las estaciones se soportarán debido a que la tenencia de la tierra esté correcta y que esté correctamente aceptada en la Fibra. Porque la Fibra es un fideicomiso, en donde se dice “haz tu proceso de due diligence, fíjate si está correcta”, y si se hace un proceso correcto de revisión, el riesgo es mínimo. Es una inversión tradicional, aunque las Fibras de tierra no existen, pero el modelo está interesante porque en la Fibra están metiendo a todos los pequeños propietarios con los derechos de vía que se van a aportar a la Fibra.