Grandes montos de inversión fluyen en Querétaro a través de diversos conceptos inmobiliarios habitacionales.

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Grandes montos de inversión fluyen en Querétaro a través de diversos conceptos inmobiliarios habitacionales.

Querétaro y sus municipios se mantienen en constante expansión y desarrollo; su mercado inmobiliario es ejemplo de ello. Es una de las entidades donde el sector inmobiliario ha presentado uno de los mayores crecimientos en los últimos años.

A través de sus grandes avenidas se observa el desarrollo de múltiples proyectos. Por ejemplo, la entidad cuenta con destacados macroproyectos donde se vende reserva territorial para desarrollos horizontales o donde hay lotes para construir casas unifamiliares y en los años recientes se inició la oferta de departamentos en torres residenciales.

 

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Los especialistas afirman que la oferta es diversificada, amplia y variada, con una cantidad importante de proyectos horizontales y verticales. Sin embargo, hace una década prácticamente era un mercado donde solo participaban desarrolladores locales, pero actualmente se observa la presencia de empresas de diversas entidades, como Nuevo León, Jalisco y la Ciudad de México, entre otros. De la misma manera, el mercado poco a poco incorpora el trabajo de prestigiados arquitectos mexicanos en los desarrollos, como por ejemplo, el de Javier Sordo Madaleno o Artigas.

Sin embargo, en los años más recientes ha crecido mucho más rápido la oferta que la demanda. En particular, en la segunda mitad de 2018 se observó una disminución en el desplazamiento de unidades, por lo que al día de hoy el mercado habitacional de la entidad presenta sobreoferta de unidades, principalmente en los segmentos residencial y residencial alto.

De acuerdo con la consultora Tinsa, en la Zona Metropolitana de Querétaro (ZMQ) se registraron 12 mil 321 ventas anuales en el periodo del 4T17 al 4T18, lo que significó una contracción de 22.2%. De estas unidades, 68% corresponde a vivienda horizontal y 32% a vivienda vertical (8 mil 400 y 3 mil 921 unidades, respectivamente).

La consultora identificó que hasta el cierre de 2018 había un total de 229 proyectos activos en la ZMQ, distribuidos en los diversos segmentos de vivienda, que en suma resultaron 9.5% menos que el año previo. Un aspecto destacado es que de los proyectos detectados, 116 correspondieron a vivienda horizontal y 113 a vivienda vertical.

 

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Por su parte, Softec estimó que entre todos estos proyectos, aproximadamente se están desarrollando 28 mil unidades. Para los expertos de esta consultora, la gran ventaja que se observa es que el comprador tiene una amplia gama de opciones y variedad en la oferta.

La firma señaló que la dinámica está muy activa, con mucho movimiento y construcción y no solo en el tema habitacional. En todos los segmentos se observan construcciones, nuevos proyectos, lo cual habla favorablemente de la inversión.

Agregaron que los tres municipios conurbanos, Santiago de Querétaro, El Marqués y Corregidora, son los que traen las tasas de crecimiento más altas en cuanto a población y vivienda.

En particular, Tinsa destacó que las principales zonas de crecimiento se localizan al norte de la zona metropolitana para los segmentos medio, residencial y residencial plus, mientras que el crecimiento en la zona poniente está dirigido a los segmentos popular y tradicional en vivienda horizontal.

En lo registrado durante los primeros meses de 2019 no ha cambiado mucho el  panorama, pero los especialistas confían en que a mediano plazo se reactivará la demanda.

 

 

 

Ciclos inevitables

Luis Medina, especialista de la consultoría Softec en la plaza Querétaro, en plática con Real Estate Market & Lifestyle explicó que en general la tendencia en el mercado de vivienda ha presentado diversos ciclos, ya que no ha sido un comportamiento homogéneo, pero en los últimos seis o siete años se identifica una tendencia clara.

Por ejemplo, de 2011 a 2013 hubo un repunte importante en las cifras de colocación de vivienda nueva (terminada) edificada por desarrolladores en el mercado. “Estábamos hablando más o menos que de 13 mil viviendas de desplazamiento o absorción, se creció a 16 mil unidades por año”.

Sin embargo, posterior al 2013 se observó una tendencia general a la baja en el mercado que predominó hasta el 2017; durante este periodo el mercado se volvió a posicionar en el orden de las 11 mil viviendas vendidas al año.

“Para 2018 se volvió a dar un ligero repunte, superando nuevamente las 12 mil viviendas absorbidas. Esto principalmente obedece a proyectos, sobre todo de vivienda de interés social, hablando de vivienda debajo de 600-700 mil pesos, pero el mercado fue perdiendo fuerza, porque cada vez se han ido colocando menos producto de ese segmento”.

Y contrastando, aclaró, la vivienda media —que va de rangos de alrededor de los 800 mil a los 2 millones de pesos— ha tenido una tendencia muy homogénea, porque más o menos se ha mantenido en 4 mil unidades por año; esto es lo que ha venido colocándose en este segmento, el cual es un volumen importante.

En lo que se refiere a vivienda residencial —de 2 a 4 millones de pesos—, se ha observado un crecimiento importante. Digamos, de 2011, cuando se colocaron 640 unidades, en 2018 se están reportando cerca de 3 mil unidades desplazadas.

De alguna manera, los ciclos han sido determinados por la vivienda de menor valor, principalmente. A pesar de todo, se ha registrado un crecimiento importante en todo el sector vivienda en el periodo señalado, impulsado en los últimos siete u ocho años por el crecimiento de la vivienda de 2 a 4 millones de pesos (vivienda media), que ha sido muy importante porque está enfocado a un mercado donde participa el mercado local e inversionistas, así como demanda de entidades colindantes, entre ellos de la Ciudad de México. Todo esto ha ayudado a tener un repunte importante en la colocación de este tipo de vivienda.

 

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Sin tener cifras específicas, el especialista consideró que alrededor de 30 a 40% de la compra es de personas de otras entidades, pero es importante destacar que ello ocurre en ciertas zonas, no es el común denominador de toda la ciudad. “Hay zonas donde un porcentaje muy alto de compradores son clientes que llegan de otras entidades y adquieren propiedades como second home, como inversión, o para habitar periodos prolongados, pero en otras es un mercado mucho más local”.

Sin embargo, en ciertas zonas de la ciudad llegan a ser 7 de cada 10 compras hechas por personas que vienen de otras entidades distintas a Querétaro.

 

Sube venta de proyectos verticales

El experto de Softec señaló además que hace pocos años, 100% de la oferta habitacional era de vivienda horizontal. Por ejemplo, “en 2011 este tipo de unidades representaba apenas 3% del total de mercado; sin embargo, hoy en día ya estamos hablando que cada vez es más recurrente observar nuevos proyectos residenciales verticales que ya significan entre el 15 y 20% de la oferta total”.

Hay zonas como El Campanario, el Marqués, la zona también de el Refugio, Zibatá, Juriquilla donde se ven productos verticales, y obviamente centro-sur donde inició esa tendencia dentro de Querétaro.

Por su parte, las cifras de Tinsa indican que de 229 proyectos activos en la plaza, el 49.3%, casi la mitad, son desarrollos verticales.

Al respecto,  María Elena Herrera Rivera, quien recientemente dejó la presidencia de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de Querétaro, también en plática, comentó que aunque desde hace 10 años que iniciaron los primeros proyectos verticales residenciales en la zona Centro Sur —originalmente planeada para ser la zona financiera de la ciudad— fueron esfuerzos aislados. Realmente fue hasta hace cuatro o cinco años cuando detonó este tipo de proyectos en toda la zona metropolitana de Querétaro.

Describió que el mercado empezó como a diversificarse para lo vertical, por lo que se inició el otorgamientos de uso de suelo, “pero no fue hasta hace unos cinco años que para donde voltees se ven estructuras de obras verticales”.

Juriquilla, en opinión de la especialista, es la zona que más se ha destacado en cuanto a vivienda vertical residencial, pero sobre todo de dos años para acá se distinguen polos importantes, principalmente de los segmentos residencial y residencial alto, incluso con proyectos de uso mixto. Estimó que son alrededor de 60 proyectos verticales en esta zona.

Posteriormente está Corregidora, que es todavía incipiente y con proyectos verticales que no son de grandes alturas. Y el otro polo que es nuevo, y que es muy importante es la zona norte, es la Zona Diamante de la ciudad, donde hay un inventario residencial total de entre mil 300 a mil 500 departamentos, que están en preventa hasta los ya vendidos, con conceptos y amenidades que han sido muy bien recibidos en la entidad.

Explicó que por el lado de la demanda el mercado empezó a dar un giro visible y tangible en los años recientes, donde los que solicitaban opciones para comprar una casa hacían un cambio inmediato para buscar departamento. Esto se explicó por la preferencia en temas de seguridad, las amenidades, concentración de servicios alrededor del edificio, vistas a reservas naturales, armonía con la naturaleza, atardeceres espectaculares y precios atractivos, entre otros aspectos.

“Esto último explica la creciente participación del mercado residencial vertical en diversas zonas de Querétaro”, dijo Herrera.

 

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De 229 proyectos activos en la plaza, 49.3%, son desarrollos verticales.

 

Inventario disponible

La consultoría Tinsa señala que de los 116 proyectos de vivienda horizontales activos, el mayor número de éstos se encuentra en el segmento residencial, con 48 desarrollos a la venta, concentrando un stock disponible de mil 147 unidades. Muchos se encuentran en la zona nororiente de la ciudad.

En el caso del segmento medio, cuenta con un stock actual de mil 736 unidades, ubicadas principalmente en el norponiente de la ciudad, y participa con 46 proyectos.

Por lo que respecta a la oferta de vivienda vertical, de los 113 proyectos activos, el mayor número de proyectos son del segmento residencial con 67 desarrollos y un stock de mil 500 unidades disponibles; por su parte, en el segmento residencial plus hay una participación de 22 proyectos con un stock de 947 unidades disponibles en venta.

Finalmente, en el segmento interés social, los desarrollos son de alta densidad; en el caso del segmento popular presenta una participación de 4 proyectos y concentra un stock disponible de 451 unidades disponibles en etapas actuales.

 

 

 

 

 

En opinión de Softec, si vemos segmento por segmento, hay algunos donde evidentemente hay cierta sobreoferta, por ejemplo, en el segmento residencial plus hay mucho producto que va a tardar un poco en desplazarse (vertical y horizontal). También en residencial actualmente hay mucha oferta, digamos que casi la mitad de lo que está en venta, se ha colocado pero falta por colocarse la otra mitad.

Sin embargo, de los cerca de 28 mil  unidades de inventario que están a la venta, entre los que están terminados y los que están en construcción, si se sostienen las ventas anuales en alrededor de 12 mil unidades anuales, en dos años y cuatro meses se desplazaría todo, es decir, tampoco es una referencia grave. La sobreoferta se observa en segmentos y en nichos especificados.

Elena Herrera consideró que no debe ser motivo de preocupación la sobreoferta que se observa en ciertos nichos de mercado, porque la demanda es sólida, “no solo es la migración por la gente que llega constantemente, sino porque también hay una población flotante por la población académica, el segmento empresarial y el crecimiento industrial —que eso es lo que garantiza a las agencias inmobiliarias que promovemos desarrollos— colocar el inventario que hay”.

 

 

 

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En Querétaro hay cerca de 28 mil unidades en inventario, que incluyen terminadas y en construcción.

 

¿BURBUJA DE PRECIOS?

De acuerdo con el Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda en México, en Querétaro repuntaron 35.69% en los últimos cuatro años, comprendidos entre el primer trimestre de 2015 y el primero de 2019, ligeramente por abajo del promedio nacional que fue de 38.98% en el mismo periodo.

De acuerdo con el Índice, los precios de la vivienda en Querétaro han ido acelerando paulatinamente su ritmo de crecimiento en los últimos tres años. Mientras que en 2016 los precios de la vivienda en la entidad avanzaron a una tasa de 5.2%, para 2017 experimentó un repunte de 7.78%, pero durante 2018 crecieron a un ritmo de 8.49 por ciento.

Al respecto, Tinsa muestra un desempeño heterogéneo en el comportamiento de los precios de la vivienda, considerando los diferentes segmentos de mercado y tipo de vivienda.

En términos generales, observamos que las cifras que presenta la consultoría muestran un ritmo de crecimiento un poco más acelerado en los precios de la vivienda vertical que en la horizontal. Considerando los tres últimos años, la vivienda horizontal ha tenido un crecimiento acumulado (promedio) de 18.7% contra 22.7% de la vivienda vertical.

 

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Luis Medina, de Softec, afirmó que los precios han crecido dentro de cierta lógica o balance y por “tanta competencia se ha logrado de alguna forma contener esa tendencia de alza”. Agregó que también la tierra ha observado un repunte de precios porque ha venido ganando plusvalía.

En este sentido, Herrera Rivera consideró que si bien los precios han tenido un crecimiento en los últimos años, “estamos lejos de considerar que hay una burbuja de precios”.

Recordó que en los años recientes, el incremento promedio de precios de vivienda en la entidad rondaba entre 8 y 9% anual, pero en los últimos 18 meses se ha visto que ciertos proyectos incrementaron hasta 16% sus precios; es decir, hay una gran plusvalía, pero solo en los mejores proyectos, pero no en todo el mercado.

 Agregó que al evaluar los precios en otros mercados del país, entre ellos los de la Ciudad de México, al igual que el de otras ciudades internacionales, “nos damos cuenta que tenemos precios súper competitivos en comparación de plazas que se podrían equiparar en calidad de vida, en seguridad; entonces yo difícilmente veo una burbuja de precios”.

 

 

Riesgos de mercado

En medio del gran desempeño que presenta en cuanto a inversión y oferta el mercado de vivienda de Querétaro, Herrera argumentó que uno de los riesgos que observa es que hay desarrolladores que no hacen un trabajo completamente profesional, en el sentido de que al ver que una desarrolladora de prestigio hace un proyecto con determinadas características en cierta zona y es exitoso, simplemente lo sigue como inercia sin ningún tipo de estudio de mercado que soporte su decisión de inversión.

Por ejemplo, algunos desarrolladores han tenido la mala fortuna de irse con la inercia de la fama y fortuna de las buenas absorciones de proyectos exitosos y en lugar de hacer un estudio que pudiese diferenciar su propuesta o mostrarles saturación de mercado, siguen esa misma tendencia y a la postre, presentan una absorción lenta de su producto. Ahí se observa ciertos riesgos de mercado para los desarrolladores.

Otro riesgo que observa la expresidenta de AMPI Querétaro es que algunos desarrolladores que no conocen la plaza —al igual que sus equipos comerciales que vienen de otras entidades— pretenden salir al mercado con productos a precios que están fuera de los rangos de mercado.

“Hay un peligro de que las comercializadoras o los directores comerciales que vienen fuera de Querétaro, quieren ponerle precios a proyectos que son irreales; todavía la ubicación es lo que califica mayormente para poder colocar un precio alto para el mercado en general”.

Por ejemplo, destacó, hay gente que ha llegado a la entidad a desarrollar proyectos y salieron con precios de mercado de 40 mil pesos el metro cuadrado y se tuvieron que ajustar a la baja, los cuales llegaron hace un par de años, que rompieron la barrera de 30 y tantos mil pesos, pero que ahora se han quedado rezagados porque hay muchos otros proyectos mejor ubicados y con mejores precios.

 

 

 

Precios de la vivienda en Querétaro por m2
Precios de la vivienda horizontal (pesos)
 

2015

2016

2017

2018

Popular

7,738

9,016

8,794

8741 m2

Tradicional

8,518

9,069

10,002

10120 m2

Media

12,229

12,226

12,864

13707 m2

Residencial

12,444

13,233

14,269

15224 m2

Residencial  Plus

13,504

16,056

18,761

17176 m2

Variación % anual

Popular

 

16.52%

-2.46%

-0.60%

Tradicional

 

6.47%

10.29%

1.18%

Media

 

-0.02%

5.22%

6.55%

Residencial

 

6.34%

7.83%

6.69%

Residencial Plus

 

18.90%

16.85%

-8.45%

Precios de la vivienda vertical (pesos)
 

2015

2016

2017

2018

Popular

7,122

6,652

7,703

8,484

Tradicional

9,957

11,069

10,764

11,755

Media

11,425

13,262

14,343

15,133

Residencial

22,306

22,768

23,848

25,597

Residencial Plus

26,668

27,568

31,295

34,417

Variación % anual

Popular

 

-6.60%

15.80%

10.14%

Tradicional

 

11.17%

-2.76%

9.21%

Media

 

16.08%

8.15%

5.51%

Residencial

 

2.07%

4.74%

7.33%

Residencial Plus

 

3.37%

13.52%

9.98%

 

 

 

Mercado de rentas

Sobre este segmento de mercado no hay mucho consenso, por una parte los consultores consideran que es un mercado con mucha oferta debido a que muchos inversionistas participan en la compra de propiedades y que posteriormente ponen en arrendamiento. Así que con mucha oferta los precios resultan baratos.

Sin embargo, Herrera Rivera considera que debido al gran mercado de ejecutivos de empresas internacionales que visitan Querétaro, sobre todo del sector industrial, hay mucha demanda de arrendamiento, por lo que el denominado relocation es el negocio de hoy.

Indicó que para el mercado interno se ha encarecido el arrendamiento de propiedades. Y puso como ejemplo que cada propiedad que se pone en manos de su empresa para ponerla en renta, tarda dos semanas en colocarla, porque hay una absorción muy rápida.

Puntualizó que “cualquier segmento de arrendamiento es un éxito en Querétaro”, y para ello ejemplificó los mercados coreanos y japoneses que llegan a los distintos parques industriales, “que es gente que consume propiedades en arrendamiento; ellos no te comparan”.

 

Usos mixtos

Por último, la especialista describió que la llegada de los proyectos de uso mixto ha sido todo un éxito “fantástico y rotundo”:

“La combinación de usos ha sido muy bien recibida en Querétaro; ha gustado mucho e incluso algunos proyectos se han vuelto ya como insignias. En estos proyectos las unidades que están a la venta se han vendido casi de inmediato. Otros tenían lista de espera antes de salir a la venta y las plazas son un éxito, están siempre llenas y los negocios son exitosos. Es una fórmula muy exitosa y creo que ahí hay un ingrediente que he notado y en dónde radica parte de su éxito: la juventud”.

Finalmente, cuestionada sobre qué le hace falta a Querétaro, indicó que es un poco de orden y mayor contención, además del cuidado en los cambios de uso del suelo. “El tema de movilidad en general es el gran reto de nuestro gobierno”.  

 

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Texto Ricardo Vázquez

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